克而瑞：淡季效应加深 8月重点城市一二手住宅成交同步回落

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发文指出，2026年8月，重点城市房地产市场在传统淡季中延续调整：新房成交规模创3月以来新低、同比降幅明显走扩；二手房成交环比“四连降”、同比增幅连续三个月收窄但保持正增，仍占据成交的绝对主导地位。展望后市，8月末中央层面销售制度与信贷管理新政的密集落地，以及北京、上海等地方层面政策的松绑，有望为“金九银十”市场修复注入预期支撑，9月新房成交同比降幅有望收窄，二手房依托置换需求预计仍将保持高位运行。

整体综述

淡季效应加深，一二手成交总量环比下降9.26%。

2026年8月，重点14城住房市场(新建+二手)成交总量约1796.79万平方米，环比下降9.26%，降幅较7月收窄2.96个百分点，同比增长1.70%。其中新建商品住宅成交533.37万平方米，环比下降10.00%、同比下降7.65%；二手住宅成交1263.42万平方米，环比下降8.95%、同比增长6.23%。总量同比仍维持正增长，主要依赖二手房市场的韧性支撑。

结构层面，14城一二手住宅成交中，二手占比达70.32%，较7月(70.07%)再度提升0.25个百分点，连续两个月站稳七成以上，新房占比则降至29.68%。一二手“量缩分化”之下，需求向存量市场倾斜的趋势未改。

图1 2025年1月-2026年8月全国重点14城新建与二手住宅成交面积走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

14城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、长沙、佛山。

新建商品住宅市场

供应环比回升3.2%，成交同比降幅扩大至7.5%。

1、整体供求：供应低位回补、成交淡季缩量，供求比回升至0.70

8月，15城新建商品住宅供应环比小幅回升，成交则延续淡季回落，供求比边际回升。据CRIC监测，当月新增供应386.63万平方米，环比增长3.24%，同比下降23.36%；成交550.70万平方米，环比下降9.61%，同比下降7.53%，较上月扩大6.99个百分点；供求比为0.70，较7月的0.61有所回升，但仍处于供小于求区间。

供应端的环比回升，主要受部分城市月末集中推盘带动：“金九银十”临近，房企取证推盘意愿边际修复，北京、深圳、杭州、苏州等城市供应明显放量，低基数下补推特征明显。但从同比看，供应仍大幅下降23.36%，“以销定产”的策略取向未变。从累计数据看，2026年1-8月15城累计供应约3605.95万平方米，累计同比下降约23.8%，供应缩量贯穿全年。

成交端环比回落符合季节性规律。同比来看，8月新房成交降幅再度走阔至7.53%，显示在供应缩量与淡季需求走弱的双重作用下，新房市场底部企稳的基础尚不牢固，成交的同比修复仍有反复。从累计数据看，1-8月15城累计成交5174.76万平方米，累计同比下降12.5%，较1-7月收窄0.6个百分点。

价格方面，8月15城新建商品住宅成交均价29679元/平方米，环比下降1.60%，同比上涨10.92%。同比涨幅较7月小幅走阔。价格同比延续正增长，一方面受去年同期成交结构基数影响，另一方面当月一线城市及重点二线城市核心地段中高端项目集中备案，对均价形成结构性拉动。

图2 2025年1月-2026年8月全国重点15城新建商品住宅供求量价走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。

15城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、合肥、长沙、佛山。

从城市维度看，8月15城新建商品住宅成交呈现明显的规模分化特征。重庆以64.99万平方米居首，成都(54.77万㎡)、广州(53.19万㎡)紧随其后，三城合计成交172.95万平方米，占15城总量的31%左右。天津(52.52万㎡)、上海(49.36万㎡)成交规模同样位居前列。其中广州同环比双增(环比+0.62%、同比+3.34%)，上海环比大增30.74%、在一线城市中表现最为突出。

图3 2026年8月全国重点15城新建商品住宅供求量价表现

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

同比表现分化尤为显著。15城中7城实现同比正增长：上海(+35.32%)、深圳(+30.24%)涨幅居前，武汉(+15.06%)、北京(+8.37%)等城市保持正增，市场修复动能相对较强。另一方面，长沙同比大幅下降58.34%，市场调整压力相对突出，成都(-28.39%)、杭州(-27.94%)降幅同样较大。苏州在去年同期基数抬升下本月由增转降。

环比来看，实现正增长的城市由上月的3城扩至6城，环比企稳面有所扩大，其中上海以30.74%的涨幅领涨。其余9城环比下降，其中西安(-33.64%)、苏州(-29.36%)、成都(-29.02%)、深圳(-26.08%)降幅居前，淡季降温的普遍性特征明显。

从量价格局看，北京成交均价56178元/平方米、上海74710元/平方米、深圳66779元/平方米，仍构成价格第一梯队。其中上海“量升价降”，8月成交环比回升30.74%，均价环比回落11.47%，中端项目走量特征明显；杭州(40363元/平方米)受成交结构影响，均价同比上涨19.82%，但环比回落14.70%，月度波动较大。环比维度，仅北京(+2.91%)、天津(+1.03%)、长沙(+3.90%)3城均价呈现正增。

表1 2026年8月全国重点15城新建商品住宅成交面积及变化(单位：万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

2、成交结构：90-130㎡占比升至52.44%，大户型占比边际回落

8月，15城新建商品住宅成交结构呈现“刚需回升、高端回落”的边际变化——90-110㎡与110-130㎡两个主力段位同步回升，而130㎡以上改善段位明显回落。据CRIC监测，90㎡以下户型成交套数占比19.39%，较7月提升0.48个百分点；90-110㎡占比27.27%，提升1.48个百分点，为各段位中升幅最大，并创2026年3月以来新高；110-130㎡占比25.17%，提升0.39个百分点；130-150㎡占比16.22%，下降1.29个百分点；150㎡以上占比11.96%，下降1.04个百分点。130㎡以上改善型产品合计占比28.18%，较7月的30.51%回落2.33个百分点，主要受本月高端项目推盘及备案节奏放缓影响。

从更长周期看，90-130㎡面积段仍是成交主力，8月合计占比52.44%，较去年同期(48.46%)提升3.98个百分点，主力地位进一步巩固。分结构同比看，110-130㎡提升2.77个百分点、90-110㎡提升1.21个百分点、150㎡以上提升0.38个百分点，而90㎡以下则下降3.90个百分点。值得注意的是，130㎡以上改善型产品合计占比28.18%，同比仅微降0.08个百分点、基本与去年持平——在90㎡以下占比同比大幅下降3.90个百分点的背景下，需求并未简单向大户型外溢，而是集中沉淀在90-130㎡的“功能型改善”区间，总价约束仍是决定户型选择的核心变量。

图4 2025年1月-2026年8月全国重点15城新建商品住宅各面积段成交套数占比变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

分城市看，各面积段成交结构差异较大，与城市能级、房价水平、供需结构密切相关。

一线城市中，深圳90㎡以下占比高达44.97%，广州为37.19%，北京为20.52%，反映出高房价城市刚需小户型主导的特征；上海则以90-110㎡为绝对主力(43.94%)，首改需求占优，150㎡以上占比17.25%，高端需求保持一定体量；值得关注的是，南京8月90㎡以下占比大幅升至35.68%(7月为22.25%)，刚需集中释放特征明显。

强二线城市中，苏州150㎡以上占比达29.24%，杭州为28.66%，高端改善需求占比显著高于其他城市，与其高净值人群集聚、改善型产品供应充足有关；长沙、西安则呈现明显的大户型偏好，长沙130-150㎡占比35.04%、西安130-150㎡与150㎡以上合计占比43.90%，大户型高性价比产品是当地去化的主力。相比之下，重庆(90-110㎡占31.09%、90㎡以下占24.20%)、天津(90-110㎡占32.10%)的结构相对偏小，刚需与首置占比更高。

表2 2026年8月全国重点15城新建商品住宅各面积成交套数占比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

3、库存去化：库存环比四连降，去化周期22.6个月高位持平

8月，15城新建商品住宅库存总量继续小幅回落，去化周期高位持平。据CRIC监测，截至8月末，15城新建商品住宅库存面积15014.20万平方米，环比下降0.71%，同比下降2.94%；受成交缩量影响，去化周期为22.6个月，环比持平，较去年同期(17.8个月)延长4.8个月，库存下行主要依赖供应低位而非成交放量，供需两弱格局下去化压力仍存。

图5 2025年1月-2026年8月全国重点15城新建商品住宅库存及去化周期变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

城市间去化分化依旧显著。杭州(10.4个月)、重庆(11.3个月)、合肥(11.6个月)三城去化周期低于18个月警戒线，处于相对健康区间，其中重庆8月供求比仅0.13、合肥库存规模224.54万平方米为15城最低，供给收缩成效最为明显；上海、天津、西安、深圳、长沙、南京、武汉、广州、苏州等九城处于18-30个月的去化承压区间；北京(30.5个月)、佛山(31.7个月)、成都(32.7个月)去化周期均超30个月，库存沉淀问题较为突出。

值得关注的是，成都8月成交面积仍居15城第二位，但其库存规模达2323.12万平方米，为15城之最，去化周期高达32.7个月，“高成交、高库存”并存格局未见改善，供应积压压力不容忽视。佛山库存1072.90万平方米、去化周期31.7个月，受产业人口导入不及预期影响，需求支撑偏弱；北京库存1161.15万平方米、去化周期30.5个月，远郊区域库存积压仍是主要拖累。

图6 2026年8月全国重点15城新建商品住宅供求及去化交叉分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

注：气泡大小代表库存面积。

4、项目表现：金额榜上海独占6席，面积榜城市分布趋于均衡

从成交面积TOP10项目来看，头部项目城市分布较7月更趋均衡，京沪穗汉蓉津多点开花。北京北投和璟以2.89万平方米居面积榜首位，成交均价40391元/平方米；上海华润澐启滨江以2.77万平方米位列第二，均价143210元/平方米，量价兼备；广州绿城·蓝湾半岛、武汉邦泰悦九章、成都溪府鸿云分列三至五位，其中成都溪府鸿云均价仅5203元/平方米，刚需走量特征显著。7月独占面积榜3席的成都本月仅1席入围，广州以3席成为入围最多的城市。

表3 2026年8月全国重点15城新建商品住宅项目成交面积TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

成交金额TOP10则呈现极致的“核心城市高端改善”特征，上海独占6席，深圳占2席，北京、杭州各占1席。榜首为上海华润澐启滨江，成交金额39.66亿元、均价143210元/平方米；安澜上海(24.49亿元，均价169681元/平方米)、森兰绿城翡翠岛(17.55亿元)紧随其后，上海高端盘形成霸榜格局。金额TOP10中，8席均价超12万元/平方米，高净值人群资产配置需求持续支撑核心城市高端市场的独立行情；操盘主体仍以华润置地、中海地产、绿城中国等国央企及头部房企为主，行业集中度持续抬升。

表4 2026年8月全国重点15城新建商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

面积榜与金额榜的反差进一步拉大：面积TOP10合计成交25.47万平方米、金额89.97亿元，套均面积112.73平方米；金额TOP10合计成交14.35万平方米、金额164.01亿元，套均面积159.94平方米——后者以不足前者六成的面积，创造出接近两倍的金额。这一对比折射出当前市场的两极分化：一方面，武汉、成都等城市依靠高性价比刚需项目维持成交规模，走量但价低；另一方面，上海、深圳依靠核心地段高端改善项目贡献成交金额，价高但量少。

存量商品住宅市场

8月成交环比下降8.95%，同比增幅收窄至6.23%。

1、成交总量：8月成交约1263万平方米，同比连续五个月维持正增长

受8月传统淡季及需求端景气度回落影响，8月重点14城二手住宅合计成交面积1263.42万平方米，环比下降8.95%，降幅较7月扩大3.17个百分点；同比仍增长6.23%，但增幅较7月收窄2.9个百分点，为连续第三个月收窄。1-8月累计成交11021.81万平方米，累计同比增长5.8%，量级与增速均显著领先新房。

从量能走势看，二手房成交自4月冲高至1663.97万平方米后逐月回落，5-8月连续四个月环比走低，但整体仍维持在1200万平方米以上的相对高位，约为15城新房的2.3倍，存量市场主导地位稳固。8月环比降幅扩大，与新房市场同步走弱，反映整体需求端景气度边际回落，而非二手房单独承压。

图7 2025年1月-2026年8月全国重点14城二手房成交面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

2、城市表现：沪蓉京规模居前，苏州同比涨幅领跑

分城市看，成交规模上，上海以175.21万平方米居首位，成都以148.16万平方米紧随其后，北京(125.10万㎡)，天津(111.32万㎡)同样维持100万平方米以上规模，形成“沪蓉京津”四大高地。重庆(90.56万㎡)、西安(84.98万㎡)紧随其后，规模梯队整体稳固。

同比表现方面，14城中10城实现正增长。苏州以50.10%的同比涨幅位居首位，其次为南京(+21.41%)、天津(+19.56%)、上海(+16.28%)、西安(+10.91%)等，增幅在10%以上，市场修复动能较强；杭州(-19.61%)、长沙(-8.01%)、重庆(-7.05%)、武汉(-2.26%)4城同比下降，其中杭州同环比双降，1-8月累计同比下降8.04%，是14城中累计表现最弱的城市。

环比来看，仅上海(+0.12%)实现环比微增，其余13城均环比下降，其中杭州(-24.38%)、佛山(-17.72%)、重庆(-16.49%)、成都(-13.38%)等城市降幅居前，苏州(-4.87%)、北京(-3.39%)、广州(-2.01%)、南京(-1.23%)降幅控制在5%以内，调整相对温和。

表5 2026年8月全国重点14城二手房成交面积变化(单位：万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

后市展望

淡季向“金九银十”过渡，新房成交有望环比企稳。

进入9月，“金九银十”传统旺季来临，供应端在房企冲刺三季度业绩的推动下有望温和放量，新房成交或受推盘节奏与政策预期影响边际修复，但修复幅度仍取决于需求端信心的实质改善；二手房依托置换需求预计仍将保持高位运行，但环比或延续小幅回落。整体看，“二手强、新房弱”的格局短期难以逆转，置换链条对新房改善市场形成持续支撑。

供应端有望季节性回升，但缩量基调难改。随着“金九”推盘窗口开启，房企推盘意愿预计边际改善，上海、杭州、苏州等已有集中供地转化的城市供应放量确定性较高。但在销售承压、资金面偏紧的背景下，房企“以销定产”策略仍将延续，预计供应同比仍将维持负增长，供求比有望保持在0.6-0.8区间，供小于求格局对库存去化形成一定支撑。

新房成交有望环比修复，同比降幅趋于收窄。8月新房成交同比降幅走阔至7.53%，主要受淡季与供应缩量的叠加影响。进入9月，随着供应放量与去年同期基数走低，叠加“金九银十”旺季及8月末新政预期发酵，9月新房成交环比有望回稳，同比降幅或边际收窄。

城市分化延续，核心一线与高能级二线城市相对韧性。上海、北京、广州等同比正增长城市市场修复动能较强，高端改善需求仍有支撑；而成都、佛山等库存高企、去化周期超30个月的城市，供应缩量与需求调整或仍将延续，市场出清压力较大。

二手房市场韧性仍存，但动能或边际减弱。二手房市场同比已连续五个月正增长，但8月环比降幅有所扩大，市场动能有所减弱。预计9月二手房成交环比有望随旺季小幅回稳，同比增幅或收窄至5%左右，存量市场主导地位不改。