单价逼近10万元/平方米，中海再夺深圳迷你高价宅地

“现售制”不改房企对高端住宅用地的投资热情。

9月10日下午，深圳福田区香蜜湖街道一宗宅地挂牌出让。这是一宗“迷你”住宅用地，土地面积仅为5844.41平方米，地块容积率为3.1，出让起始总价为11.31亿元。经过250轮竞价，最终中海地产以25.5亿元竞得，溢价率约125.46%，楼面地价约9.81万元/平方米。

这宗地块吸引了中海、华润、招商、建发、中铁、深振业，以及深业与越秀联合体等房企参与竞拍，是近年来深圳住宅用地中参与房企最多的地块之一。这宗地块所在的香蜜湖区域，住宅用地也已经“断供”十年，而周边二手房成交均价超过13万元/平方米，这是房企竞相争夺的缘由。

中海摘得香蜜湖“迷你宅地”，这显示头部房企仍然看好核心城市重点地块的投资机会。虽然“现售制”落地，房企的回款以及销售节奏都将被彻底改变，但普遍的预期是，市场将进一步分化，房企的投资也将更加聚焦重点地块。

竞逐核心地块

香蜜湖地块的出让，具有非常强的信号意义。

这是一宗调规地块，原规划为商业用地，而后调整为二类居住用地，这一“商改住”操作，释放出深圳核心区增加住宅供应的明确信号。深圳过去一直被认为是“缺地”的城市，在当前房地产市场尚未企稳、商业用地供应较多的情况下，深圳也在努力增加住宅用地的供应以提振房地产市场。

根据地块出让信息，本次出让地块土地面积仅5844.41平方米，规划建筑面积2.6万平方米（其中住宅规划建筑面积2.47万平方米，商业1000平方米，允许分割转让；物业服务用房100平方米产权归全体业主共有，不得转让），地块建筑限高100米。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析认为，片区内新房供给长期吃紧，本次出让直接补上片区新房缺口。地块规模小但无人才房、保障房配建硬性要求，且无地价上限，中海可依托其豪宅产品线打造高定位改善产品。

区位条件优越加之周边供给较少，香蜜湖地块受到热捧符合市场的预期。

最终，这宗地块顺利拍出“高价”，成功打破此前前海桂湾地块9.59万元/平方米的纪录，位居深圳涉宅用地成交楼面价历史第二高位。目前深圳宅地楼面价最高纪录，由保利置业于今年6月斩获南山区粤海街道一宗地块时创下，该地块成交总价57.72亿元、成交楼面价10.86万元/平方米、溢价率150.74%。

需要指出的是，这宗地块能够拍出较高的溢价，也与起始定价非常合理有关。根据出让公告，这宗地块的竞买保证金为2.26亿元，起拍楼面单价仅约4.35万元/平方米，采用“不设上限、竞地价、价高者得”的方式确定竞得人。

这一楼面单价，远低于市场的预期。近年来，深圳在土地市场持续沿用低单价、低总价的方式吸引房企参与，最终也使地块拍出高溢价，一方面体现了房企积极投资的意愿，另一方面也提振了市场的信心。

孙红梅分析称，本次成交热度印证了深圳核心区“价高者得”竞拍规则下的资金集中效应，若剔除配建，该地块实际住宅楼面价将突破10万元/平方米，与南山粤海的历史纪录基本比肩。依托中海在深圳的顶豪操盘经验，这宗迷你地块有望被打造为安托山的高端改善标杆。

“迷你地”成趋势

中海此次拿下深圳香蜜湖“迷你地块”，这或许反映了未来土地市场的趋势。这宗地块体量足够小，对资金的占用量并不高，加之区位条件突出和配套设施成熟，能够很好地匹配房企与购房者的需求，各地或将持续推出这类地块带动土地市场成交回暖。

这是因为，房企过去的运作模式是“高杠杆、高周转、高负债”，通过无限提高资金利用率快速拿地、做大规模以获得超额利润，但“现售制”施行之后，房地产市场迎来剧变已是必然，房企也必然要改变打法。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，对于市场端，商品房销售制度调整可能使部分城市新房供应节奏产生阶段性变化，一定程度上有助于改善市场供求关系，加快库存消化。

曹晶晶认为，“长期来看，销售制度的调整将改变房企资金组织和项目的开发模式，推动行业逐步转向更加注重资金平衡、产品品质和开发运营能力的新模式。能否将‘小体量’转化为高品质、高溢价的产品力，是中小房企在这一赛道中立足的关键。”

据21世纪经济报道记者了解，近期在各地组织的房企沟通会上，就有不少房企提出未来需要将地块分割，尽量控制地块体量不高于5万平方米。

“我们觉得几万平方米、宗地总价控制在10亿元到30亿元的区间会更符合实际，一是建设流程不会太长，二是资金周期也较为可控，对客户的研究和市场的判断也更具确定性。”一位参加沟通会的人士告诉21世纪经济报道记者。

一位头部房企的人士也对21世纪经济报道记者表示，在“现售制”细则尚未发布的窗口期，稀缺的地块受到热捧也是市场资金走向的体现。“未来各地应该会通过推出这种核心地段迷你地块的方式来提振市场情绪，因为未来的市场分化会进一步加剧，这种地块的确定性强，更符合现售制后资金流转的需求。”

克而瑞在近期的一份研报中表示，现售制之后高溢价地块呈现三大共同基因：低密改善属性、核心板块稀缺性、总价体量可控，房企支付溢价的意愿与项目现金流回正周期直接挂钩。

克而瑞预测，短期土地市场将延续“核心城市优质地溢价、远郊刚需地底价或流拍”的分化格局，真正按照现房规则挂牌的新地块入市后，拿地门槛将进一步抬升。