花旗料土地出让收入降至1.8万亿元人民币 内房首选中海、润地等

观点网讯：9月8日，花旗发表报告指，市场已部分消化“现房销售”政策对新房市场缩量及现金周期拉长的盈利影响，预期内房板块9至12月波动，在地方正面细节出台前难下定论。

花旗认为，改革最终有利龙头，将加快寡头格局形成及核心城市供需再平衡，推动2027年楼价复苏，该行视9月任何回调为潜在买入机会，核心城市于2027年复苏的投资主题仍然完整。

量化影响方面，花旗预期新房成交量及新开工于2027/28年下跌30%，现金周期由6至10个月拉长至1.5至2.5年，形成供应挤压并支持核心城市楼价。

土地出让收入料降至1.8万亿元人民币，2025年为4.1万亿元人民币。

发展商盈利或收缩8%至17%，开发业务净利润率由6%降至4%，项目内部回报率由约20%至25%降至3%至7%（土地价格重置前），发展商需多投入70%至120%自有资金以维持相近销售规模。

受惠企业为2025年及今年首八个月土地储备充足、资产负债表强劲及融资成本低的公司，以及二手代理业务、现房销售占比较高及产品质素佳的公司；高周转模式则受压。

内房板块中，花旗首选中海外、华润置地、贝壳-W、中国金茂及华润万象生活。中期业绩后，该行更正面看待华润置地、中海外、金茂、中海外宏洋及新城发展。

对绿城中国、越秀地产、保利置业及万科，花旗短期较审慎；龙湖料2026年核心亏损，但预期2028年扭亏。

贝壳方面，花旗预期高佣金率新房GTV下降、低佣金率二手量升，认为50亿美元回购及净现金可缓冲下行风险。

目标价方面，中海外18.3港元，华润置地43.1港元，贝壳-W 75.4港元，评级均为“买入”。

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