KKR折价50%甩卖中国9个项目 北京方隅公寓18.7亿买入对折出售

观点网讯：8月27日，市场消息称，总部位于纽约的私募基金KKR正寻求以大幅折价出售其在中国的9处商业房地产资产，预计售价可能仅为当初收购价的50%左右。

此次拟出售的9个项目覆盖北京、上海等多个城市，其中最受关注的是两笔标志性资产。第一笔位于北京大兴区的方隅公寓，该项目是区域唯一的双铁TOD综合体，拥有约3000套房间，月租金从2000多元到4000多元不等。2022年初，KKR以约18.7亿元从中骏集团手中收购该项目，并由中骏方隅继续负责运营管理。

第二笔是上海外滩豫园桔子水晶酒店，属于“上海外滩NEO”城市更新项目的酒店业态。该项目前身为2009年建成的福都商厦，2019年KKR与翰同资本合作收购后，将其改造为1.7万平方米的混合用途综合体，目前市场报价整栋约9亿元。

总部位于波士顿的AEW也在同步出售资产，包括位于北京的泓晟国际中心和京印国际中心，以及位于陆家嘴的上海浦发大厦。据知情人士透露，由于内地房地产市场长期低迷，这两家机构预期物业售价将较买入价大跌40%至50%，所得金额可能仅够偿还银行贷款。

KKR的撤退并非孤例，而是整个外资PE圈集体“认亏”的缩影。PitchBook与Dealogic数据显示，2024至2025年，黑石、KKR、贝莱德、CVC等十大全球顶级收购基金，连续两年无完整中国项目退出记录。中国地产基金普遍存在40%至50%的折价率，远超欧洲市场14%的平均水平。

贝莱德也面临不小的压力。据《南华早报》报道，贝莱德旗下一只基金决议不偿还超过1年展期的7.8亿美元贷款，其位于上海陆家嘴的滨江广场2栋办公大楼被转交给渣打银行抵债。此前贝莱德曾试图以七折出售该物业，但未能找到买家。

外资集体撤退的背后是三重压力的叠加。第一重是市场本身的持续低迷，中国商业地产尚未走出调整周期，租金下行、空置率高企、估值持续缩水。第二重是退出通道的全面堵塞，过去“折价买入、溢价卖出”的逻辑在国内已完全失效。第三重是全球资本配置的重新调整，在利率高企、地缘政治不确定性增加的背景下，国际投资者正在重新审视其在中国市场的资产组合。

以凯德为例，今年7月，其在中国专职特殊机会投资小组全员裁撤，特殊团队负责人Gabriel Fong已于今年1月离职，CCOP基金新增收购全面暂停。7月22日，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔回应称，该团队设立在新加坡总部投资团队下，个别负责特殊机会项目的员工离职，其他成员归属到了新加坡总部大的投资团队。

凯德调整的重要原因之一是“低价抄底，上行抛售”的模式在中国已经跑不通。目前国内商业、写字楼资产自2023年以来估值不断下行，使得2025年凯德在华不动产整体计提5.45亿新元减值损失。以2023年收购的北京苏宁生活广场为例，该项目改造后出租率提升、现金流改善，但整体资产估值却没有同步上涨，原本计划3—5年向保险、境外资管机构整体股权转让退出的路径遇阻，投资回报周期从预期3年拉长至8—10年。

此外，CCOP特殊机会基金募资与投放不及预期，该基金80%资金来自境外机构，设立时市场预期国内房企风险资产供应重组，但凯德仅能参与法拍股权类完整物业，可投标的供给远低于2023年募资时预判，团队成立两年多仅落地两笔核心大额收购。凯德规划至2028年将中国资产占总管理规模比例从27%下调至10%—20%。

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