首单文创街区REIT获上交所受理 陶溪川一期拟募13.22亿元

观点网讯：8月25日，上交所REITs信息平台显示，嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金状态变更为“已受理”。该基金底层资产为景德镇陶溪川文创街区一期，预计募集规模13.22亿元，嘉实基金担任管理人，景德镇陶邑文化发展有限公司为原始权益人。这是国内申报端首单以工业遗址改造文创街区作为唯一底层资产的消费基础设施REIT，也是江西省首单申报的消费基础设施公募REIT。

陶溪川一期位于景德镇珠山区，前身为国营宇宙瓷厂，2016年底陆续投入运营。项目总建筑面积8.22万平方米，涵盖21处物业，其中商业可租赁面积5.16万平方米、配套酒店可租赁面积2.17万平方米。截至2026年6月末，商业商铺出租率96.97%、上半年租金收缴率99.47%，配套酒店100%满租；2025全年商铺平均出租率97.74%。2026年上半年项目营收5340万元，净运营收益NOI 4450.55万元，NOI率83.34%，在已披露消费REITs中处于较高区间。

收益分配方面，基金存续期内每年至少开展一次收益分配，分配比例不低于合并后基金可供分配利润的90%。申报材料预测，2026年7至12月项目年化净现金流分派率5.23%，2027年预测年化分派率5.48%。发售对象仅覆盖战略投资者与网下投资者，不设置公众网上发行通道，原始权益人及其关联方战略配售占比不低于51%，其中20%份额锁定期60个月、剩余不低于31%锁36个月。

作为由老瓷厂改造而来的非标文创资产，项目在亮眼账面之外亦面临现实考验。其一，品牌与物业割裂：“陶溪川”系列商标知识产权保留在原始权益人手中，不纳入入池资产，REITs投资人仅持有实体物业。其二，关联租赁占比较高，截至2026年6月末，陶文旅集团及下属关联主体租赁面积占已出租总面积51.74%，营收贡献35.26%，单位租金低于市场化租户。其三，改造遗留84处加建物业、合计6488.29平方米，未履行完整施工许可与竣工备案，依赖地方主管部门专项说明及原始权益人兜底。其四，资产高度依赖陶瓷文创热度与本地文旅景气，2027年将迎来占比29.25%的租约到期高峰。

从行业视角看，2026年国内消费基础设施REITs扩容提速，政策层面支持老旧厂房改造商业街区纳入证券化范围，沪深交易所已受理覆盖购物中心、社区商业、农贸市场、文创街区等多业态项目。陶溪川作为首单文创街区REIT，其估值选用资产基础法而非行业普遍采用的收益法，折射出非标文创资产在现金流预判与运营对标上的特殊难度。

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