主营地基与基础工程服务业绩三连涨，“苦等”两年撤材料，市场拓展空间及应收账款合同资产减值风险遭“两连问”

《金证研》 柒禾/作者

自上市申请获受理起，江苏建院营造股份有限公司（以下简称“建院股份”）北交所上市进程历时两年时间，于2026年6月撤材料终止上市审核。期间，建院股份共收到两轮审核问询函，问询中，北交所关注建院股份的市场拓展空间、大额合同资产和应收账款的减值风险等情况。

值得一提的是，在《金证研》南方资本中心2025年5月《建院股份：去关联化背后现同名员工身影 前董事或未入职先“贡献”专利》及《建院股份：收购股权获取资质后即注销标的 否认供应商受同一控制现信披疑云》的研究中，建院股份控股股东曾置出一家关联方股权，而股权受让方与建院股份员工持股平台合伙人“同名”。此外，建院股份曾多次通过置入子公司以获得专业资质。并且，建院股份两家主要供应商背后的人员或曾存交集。

一、主营地基与基础工程服务营收超18亿元，前五大客户收入占比超三成

据2025年报，建院股份成立于1997年3月31日，主营业务为地基与基础工程服务，具体包括深基坑支护工程、复合地基处理工程、桩基工程、降水工程、岩土工程勘察与设计工作等。

截至2025年末，苏州禾硕投资有限公司（以下简称“禾硕投资”）持有建院股份56.52%股权，为控股股东。徐忠民、孙洋持有禾硕投资100%股权，二人为建院股份的共同实际控制人。

业绩方面，据建院股份签署于2024年6月24日的招股说明书（以下简称“招股书”）及2024-2025年报，2021-2025年，建院股份的营业收入分别为13.95亿元、12.02亿元、14.16亿元、14.81亿元、18.75亿元，净利润分别为6,054.59万元、5,946.38万元、6,428.95万元、7,995.09万元、8,671.14万元。

经测算，2022-2025年，建院股份的营收增速分别为-13.86%、17.8%、4.6%、26.63%，净利润增速分别为-1.79%、8.12%、24.36%、8.46%。

可见，2023-2025年，建院股份的营收及净利润持续上升，2025年营收超18亿元。

收入构成方面，据招股书及2024-2025年报，2021-2025年，建院股份的地基基础服务收入分别为9.54亿元、8.68亿元、8.33亿元、8.51亿元、8.47亿元，占主营业务收入的比例分别为68.36%、72.2%、58.84%、57.49%、45.16%。

同期，建院股份的总承包服务收入分别为3.95亿元、3.08亿元、5.3亿元、5.51亿元、9.37亿元，占主营业务收入的比例分别为28.33%、25.59%、37.41%、37.21%、49.99%。

2021-2025年，建院股份的毛利率分别为10%、12.51%、14.2%、15.28%、13.06%。

客户方面，2021-2025年，建院股份对前五大客户合计收入占比分别为37.13%、37.81%、36.37%、35.24%、35.58%。

此外，2021-2025年末，建院股份的应收账款分别为3.09亿元、3.79亿元、4.82亿元、6.48亿元、7.65亿元，合同资产分别为6.1亿元、6.01亿元、6.21亿元、6.88亿元、9.49亿元。

经测算，同期末，建院股份的应收账款和合同资产合计分别为9.19亿元、9.8亿元、11.03亿元、13.36亿元、17.14亿元，占流动资产的比例分别为82.44%、87.72%、84.65%、90.62%、87.44%。

二、业务区域集中苏州地区收入占比超六成，监管“聚焦”市场拓展空间

在《金证研》南方资本中心2025年5月的研究中，建院股份的控股股东曾在新三板挂牌前夕置出关联方股权，而该股权受让方与建院股份员工持股平台合伙人曹必文“同名”。且建院股份前董事周国伟在入职前曾“现身”建院股份的专利发明人名单。彼时，建院股份超半数收入来自苏州市地区，2022-2023年，苏州市房地产开发投资金额均下滑。不仅如此，建院股份曾数次通过收购子公司来获得专业资质。此外，建院股份两家主要供应商的联系方式相同、地址相近、人员或存交集，其中一家供应商或在上市前夕“突击”更改联系方式。

此次申报北交所，建院股份共收到两轮审核问询函，北交所均关注建院股份的市场拓展空间、大额应收账款及合同资产的减值风险等问题。

据北交所发布于2024年7月23日的审核问询函（以下简称“首轮问询函”），根据申报文件，经统计苏州市区范围内单独立项的桩基工程及基坑支护工程的数量，建院股份2023年承接的单独立项的桩基工程及基坑支护工程数量位列第一。2021-2023年，建院股份源于苏州地区的业务收入占比分别为76.02%、66.88%、89.46%，占比较高且呈现逐年上升的趋势，业务区域集中。

此外，地基与基础行业的下游需求来源包括房地产投资（住宅、商业建筑）、制造业投资（工业建筑）以及基础设施投资：房地产投资方面，2020年以来，房地产市场景气度持续下降，建院股份报告期最后一年房地产相关收入比例下降至33.21%。制造业投资方面，2023年制造业投资比上年增长6.5%，比全部固定资产投资高3.5个百分点，2023年国内厂房及建筑物竣工面积从2020年的4.9亿平方米增长至6.97亿平方米。基础设施投资方面，2023年，国内基础设施投资同比增长5.9%，保持稳步增长态势。

由此，北交所要求建院股份说明苏州市内和苏州市外的收入实现情况及毛利率水平差异，说明主要业务集中在苏州地区的原因，是否符合行业特点，进一步说明苏州市内的市场竞争格局、竞争对手、市场占有率等情况。结合主要客户除建院股份外的主要采购对象以及发行人在招投标业务上的竞争优势，说明建院股份在苏州市内是否具有持续增长性和盈利能力，保持高市场占有率的可行性。

结合房地产客户类型列示报告期内建院股份收入金额及占比，补充说明国家相关政策及对下游房地产行业景气度的影响，并结合国内宏观经济形势、建院股份业务发展规划、主要客户情况等，量化分析政策因素对于建院股份订单获取、合同履行、项目回款等方面的具体影响以及建院股份的应对措施，并就相关风险作重大事项提示。

结合苏州市工业园区建设、基础设施建设相关规划、制造业企业投资及厂房需求等情况，充分说明制造业投资、基础设施投资等领域的市场空间是否充足，是否存在成长空间受限的情况，如存在，请充分揭示风险。结合建院股份所处行业的市场空间、行业区域性壁垒、建院股份跨区域市场拓展能力、在手订单情况等，量化说明建院股份向苏州市以外的地区业务拓展情况、具体措施及可行性，建院股份在苏州市的营收占比持续增加是否合理，对外拓展业务是否存在困难及不确定性，请充分披露建院股份业务地域集中的相关风险。

据北交所发布于2024年12月30日的审核问询函（以下简称“二轮问询函”），根据问询回复，2021-2023年及2024年1-6月，建院股份在苏州市的营业收入占比分别为76.02%、66.88%、89.46%、93.36%，建院股份2023年承接的工程数量占比约为13.06%。

对此，北交所要求建院股份进一步测算并说明苏州市房地产投资（住宅、商业建筑）、制造业投资（工业建筑）以及基础设施投资的市场空间规模，结合建院股份市场占有率、苏州市内的竞争格局、与竞争对手的优劣势，说明建院股份在苏州市内是否存在进一步增长空间。结合建院股份在苏州市以外业务开展情况、订单获取情况、客户合作粘性、收入变动趋势、业务拓展计划、行业区域性壁垒等，说明报告期内苏州市外营业收入持续下滑的原因，建院股份是否具备对外拓展业务的能力。

由上可知，2021-2023年及2024年1-6月，建院股份在苏州市的收入占比超六成且呈现上升趋势，业务区域集中。由此，在两轮问询中，北交所均要求建院股份结合其在苏州市内的市场占有率、竞争格局、与竞争对手的优劣势、客户及订单情况等，说明建院股份在苏州市内的增长空间，以及对苏州市外业务拓展的情况。

据发布于2022年5月27日的《保荐人尽职调查工作准则（2022年修订）》，保荐人应了解发行人所属行业的市场环境、市场容量、市场细分、市场化程度、进入壁垒、供求状况、竞争状况、行业利润水平和未来变动情况，判断行业的发展前景及行业发展的有利和不利因素，了解行业内主要企业及其市场份额情况，调查竞争对手情况，分析发行人在行业中所处的竞争地位及变动情况，比较分析发行人和主要竞争对手在业务模式、发展路径等方面的区别。

保荐人应调查发行人产品（服务）的市场定位、客户的市场需求状况，是否有稳定的客户基础等。搜集发行人主要产品市场的地域分布和市场占有率资料，结合行业排名、竞争对手等情况，对发行人主要产品的行业地位进行分析。获取或编制发行人报告期按区域分布的销售记录，调查发行人产品（服务）的销售区域及其合理性，分析发行人销售区域局限化现象是否明显，产品的销售是否受到地方保护主义的影响。结合发行人的商业模式和产品（服务）优势、目前市场占有率和竞争情况、整体行业的发展情况等因素，关注发行人业务成长性及核心技术运用情况。关注发行人主营业务的变化情况，分析和判断其对发行人持续经营和盈利能力的影响。

据发布于2023年2月17日的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第46号——北京证券交易所公司招股说明书（2023年修订）》，发行人应当结合所处行业基本情况披露其竞争状况，主要包括发行人所处行业的主管部门、监管体制、主要法律法规和政策及对发行人经营发展的影响等；发行人产品或服务的市场地位、行业内的主要企业、竞争优势与劣势、行业发展态势、面临的机遇与挑战，以及上述情况在报告期内的变化及未来可预见的变化趋势；发行人与同行业可比公司在经营情况、市场地位、技术实力、衡量核心竞争力的关键业务数据、指标等方面的比较情况。

可见，上市审查的重点贯穿行业分析、市场地位、产品竞争力、成长性、可比公司比较、信息披露质量、持续经营能力等多个维度，既要求保荐人履行充分的尽职调查义务，也要求申报企业在招股说明书中进行充分、真实、准确的信息披露。

三、大额应收账款及合同资产合计额持续上升背后减值风险引关注，部分客户回款期及资信情况遭问询

据首轮问询函，根据申报材料，2021-2023年末，建院股份合同资产和应收账款规模较大，二者合计金额分别为91,928.64万元、98,045.31万元、110,293.94万元，占同期流动资产的比例分别为82.44%、87.72%及84.65%。2021-2023年各期末，建院股份1年以内应收账款余额占比分别为65.58%、63.48%及63.04%。受国内经济结构性调整、房地产调控政策等影响，建院股份部分房地产开发商客户、总承包客户资金回款周期较长。建院股份与房地产客户存在较多诉讼。

报告期内，建院股份客户以房抵债金额合计6,504.9万元。由于抵债房产多为期房，报告期末尚有4,190.83万元房产未办理网签。对于按组合计提坏账准备的合同资产，建院股份参照应收账款坏账计提比例计提减值准备。对所持有的商业承兑汇票，建院股份按照账龄分析法计提坏账准备，计提比例同应收账款一致。各期因出票人未履约而将其转应收账款的票据金额较大。

由此，北交所要求建院股份说明报告期各期主要客户（房地产开发商、科技型企业、总承包商等）信用政策、回款周期、期后回款比例，不同类型客户之间是否存在较大差异，结合主要项目执行及回款情况、质保金收取比例等，说明各期合同资产及应收账款余额较大的具体原因。按照客户类型的不同（房地产开发商、科技型企业、总承包商等）说明各期1年以上应收账款及合同资产对应的主要项目情况，包括客户名称、账龄、履约进度、结算金额、回款金额、期后回款情况，结合客户资信情况及其信用风险变化、合同履约进度及期后回款情况、诉讼进展情况，说明前述项目坏账计提、资产减值计提是否充分，是否存在债务风险较高、资金周转困难、经营不善客户，是否存在应单项计提坏账但未单项计提情形。

按照客户类型（房地产、总承包）划分以房抵债项目的构成情况，说明各期客户以房抵债的业务背景及原因，涉及的具体客户及对应项目情况，以房抵债的具体会计处理及其对财务报表科目的影响，结合客户资信情况、项目建设情况、涉及诉讼情况等，说明是否存在未开工项目、烂尾项目、长期未回款项目；说明截至目前相关房产办理网签的比例及进展情况，未办理网签项目是否存在开发商破产或被列为失信被执行人、被法院查封等情形，对建院股份物权期待权的具体影响；结合所在地房地产市场行情，说明已办理网签项目是否存在较大减值风险；结合前述情况，综合测算以房抵债项目对应的应收账款及合同资产的减值风险敞口及其建院股份经营业绩的影响。说明房地产客户、总承包客户的信用风险特征与其他客户是否存在显著差异，是否应将前述客户单独划分为信用风险组合进行减值计提，请建院股份在招股书中以定性、定量相结合的方式明确揭示房地产、总承包客户回款及坏账风险。

在招股书中补充披露合同资产的账龄分布及对应减值计提情况，说明各期合同资产转入应收账款情况，账龄是否连续计算，结合合同资产构成（质保金、已完工未结算资产）、账龄分布、可比公司减值计提比例等，说明合同资产减值计提是否充分。在招股书中补充披露商业承兑汇票的账龄分布及对应减值计提情况，说明各期商业承兑汇票对应的主要客户及其资信情况，各期应收票据转入应收账款的具体情况，出票人未履约的原因，账龄是否连续计算，后续坏账计提情况。

据二轮问询函，根据问询回复，报告期内建院股份部分房地产客户、承包商客户的项目回款周期在2年以上。其中承包商客户苏州嘉盛建设工程有限公司（以下简称“苏州嘉盛”）建设各期应收账款余额分别为3207.2万元、4404.05万元、3124.97万元、8010.45万元，呈持续增长趋势，其信用政策多为跟随其与业主的结算进度，总承包商收到业主款后支付给建院股份，导致回款进度缓慢。部分客户资信情况较差，信用风险较高，其相关项目涉诉。其中苏州云彩鸿佑实业有限公司（以下简称“苏州云彩鸿佑”）为失信被执行人，被列入经营异常名录，已破产重组由管理人接管。建院股份在2024年6月末对其应收账款仍按账龄计提50%坏账。芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司（以下简称“芜湖新华联”）为失信被执行人，建院股份2023年末对其应收账款按账龄计提36.61%坏账，2024年6月末单项计提100%。

报告期内，建院股份以房抵债金额为10,121.4万元，已网签金额6,922.77万元，部分持有房产评估价值已低于账面价值，部分房产已对外出售，且处置价格低于账面价值。建院股份合同资产主要为已完工未结算项目，各期合同资产转入应收账款的金额分别为131,751.67万元、124,017.82万元、146,299.91万元、76,596.82万元，转入时账龄未连续计算。

由此，北交所要求建院股份说明回款周期2年以上项目具体情况，客户及对应项目名称、应收账款金额、坏账计提情况、当期及期后回款情况，重点分析苏州嘉盛、苏州华亭建设工程有限公司（以下简称“苏州华亭”）等应收账款金额较大、账龄较长客户的主要项目回款较慢的具体原因，客户原因还是业主方原因，各期坏账计提是否充足。结合优先受偿权的可实现性、债务偿还能力、与其他客户的信用风险差异，说明2024年6月末对苏州云彩鸿佑应收账款仍按账龄计提50%坏账的合理性，未单项计提的原因；结合期后新增信息、信用风险变化情况，说明2023年末对芜湖新华联应收账款坏账计提比例仅为36.61%、2024年6月末单项计提100%的原因及合理性。

全面梳理并以表格列示报告期内主要客户（承包商客户穿透到业主方）资信情况涉诉情况，是否存在相关企业及其主要股东被列为失信被执行人、被列入经营异常名录、限制高消费、被申请破产或已进入破产程序、涉诉金额较大等情形，逐一说明资信情况较差、信用风险较高、涉诉情况较多客户的项目建设进度、各期应收账款及合同资产余额、账龄、减值计提情况、期后回款情况。说明以房抵债具体业务及账务处理过程，涉及主要客户，抵债房产价值如何认定，是否有合同或协议条款约定，各期终止确认应收账款及合同资产金额、对应坏账准备的转回金额及利润占比，相关会计处理的合规性。

表格列示已网签抵债房产的所处地点、持有及处置情况（明细构成及金额）、入账及处置时点、各期对外处置的损益情况，处置价格低于初始抵债金额的具体原因，是否反映抵债房产初始价值确认不公允，购买方为个人还是企业，是否与发行人及其客户、供应商存在关联关系；结合所在地市场价格走势及景气度、评估时点、评估测算过程及结果等，说明已网签仍持有的抵债房产是否存在减值迹象，评估价格低于账面价值情况下未计提减值原因，是否存在评估时点后市场价格下降情形，相关房产减值计提是否充分；结合初始抵债金额、后续所在地市场价格走势及景气度，说明未网签抵债房产是否存在减值风险，对建院股份应收账款收回的影响；结合前述情况，重新测算以房抵债项目对应的应收账款及合同资产的减值风险敞口及其对建院股份经营业绩的影响。

说明合同资产账龄的确定标准，表格列示各期主要项目的合同资产余额及对应减值计提、期后结转情况、客户名称、合同金额、已确认收入及占比、已结转成本及占比、已完工未结算金额、已结算金额、完工进度等；对于长期挂账的已完工未结算合同资产，说明长期挂账的原因，是否与业主方、总包方存在纠纷，收入确认依据是否充分。说明合同资产转为应收账款的客观依据，各期合同资产转为应收账款时对应减值准备的转回金额，对净利润的影响比例，是否存在跨期调节利润情形；结合同行业可比公司做法，进一步说明合同资产转入应收账款时账龄不连续计算的合理性，模拟测算连续计算账龄对各期净利润的影响，建院股份是否仍满足上市条件。

由上可知，2021-2025年末，建院股份的合同资产和应收账款合计金额持续上升，2025年末为17.14亿元，且占同期流动资产的比例均超八成。此外，建院股份的部分客户回款周期较长、资信情况较差、信用风险较高。在此背景下，在问询中，北交所要求建院股份说明合同资产及应收账款余额较大的原因及减值计提情况，并披露主要客户的信用政策、回款周期等情况、回款周期较长的项目及对应客户是否存在信用风险、部分客户未全额计提坏账准备的原因等情况。

据发布于2023年12月22日的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定（2023年修订）》，公司应制定与实际生产经营特点相适应的具体会计政策，并充分披露重要会计政策和会计估计。包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、合同资产等应收款项坏账准备的确认标准和计提方法。应收款项按照信用风险特征组合计提坏账准备的，应披露组合类别及确定依据。基于账龄确认信用风险特征组合的，应披露账龄计算方法。应收款项按照单项计提坏账准备的，应披露认定单项计提的判断标准。

据发布于2022年5月27日的《保荐人尽职调查工作准则（2022年修订）》，保荐人应取得应收款项明细表和账龄分析表、主要债务人及主要逾期债务人名单等资料，并进行分析核查。结合信用政策分析应收款项变动的原因，了解大额应收款形成原因、债务人状况、催款情况和还款计划。取得合同资产明细表，查阅主要合同、结算单据等资料，核查重大合同资产确认的准确性；核查合同资产确认的会计处理是否符合会计准则的规定。核查发行人应收账款、合同资产账龄计算方法是否符合实际情况，核查预期信用损失的确认方法及相关参数的确认依据是否合理、合规，对应收账款坏账准备、合同资产减值计提政策及计提依据是否符合会计准则规定，结合发行人特点与同行业上市公司进行比较分析等，判断应收账款坏账准备、合同资产减值计提是否充分、是否符合会计准则的规定、是否存在操纵经营业绩的情形。

据发布于2024年8月30日的《北京证券交易所向不特定合格投资者公开发行股票并上市业务规则适用指引第2号》，保荐机构及申报会计师应对发行人应收款项包括但不限于以下事项进行核查并发表明确意见，包括根据预期信用损失模型，发行人可依据包括客户类型、商业模式、付款方式、回款周期、历史逾期、违约风险、时间损失、账龄结构等因素形成的显著差异，对应收款项划分不同组合分别进行减值测试。发行人评估预期信用损失，应考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，并说明预期信用损失的确定方法和相关参数的确定依据。如果对某些单项或某些组合应收款项不计提坏账准备，发行人应充分说明并详细论证未计提的依据和原因，是否存在确凿证据，是否存在信用风险，账龄结构是否与收款周期一致，是否考虑前瞻性信息，不应仅以欠款方为关联方客户、优质客户、政府工程客户或历史上未发生实际损失等理由而不计提坏账准备。

也就是说，上市审查中，监管对应收款项坏账准备的关注贯穿信息披露、保荐人尽职核查和预期信用损失等层面，包括计提是否充分、合规，与同行业上市公司比较分析以验证计提充分性，不计提的依据及合理性等。

四、结语

简言之，报告期内，建院股份在苏州市的收入占比超六成，2021-2025年末，建院股份的合同资产和应收账款合计金额持续上升，2025年末为17.14亿元。在此背景下，北交所在两轮问询中均关注建院股份的市场拓展空间及大额合同资产和应收账款的减值风险等问题。