中海物业，第二曲线跑通了｜中报风云③

文/乐居财经 严明会

2026年上半年，物业管理行业的日子并不好过。

房地产市场持续调整，存量竞争加剧，降价、退盘、人力成本刚性上涨成为全行业共同面对的压力。

作为头部物企之一，8月20日，中海物业（02669.HK）交出了上半年的成绩单。

报告期内，实现整体收益同比增长4.5%至74.85亿元；录得毛利约11.13亿元，毛利率为14.9%，经营溢利9.23亿元。

在管面积较去年底净增1780万平方米，达到4.954亿平方米；其中，85.9%来自独立第三方，新签合同总额约24.97亿元。

董事会宣派中期股息每股港币10.0仙，较去年同期上升11.1%，对应派息比例约41%。

在物业管理行业整体从规模扩张转向存量竞争的深度调整期，中海物业交出的这份答卷“有舍有得”。

利润端虽有短期承压，但透过这份成绩单，外界看到的是一家头部物企在行业变局中坚持高质量发展的清晰路径——不盲目冲规模，不牺牲利润换增长。

第三方外拓强势领跑

非住宅转型成效显著

今年上半年，中海物业新增管理建筑面积达3700万平方米。

更值得关注的是结构：85.9%的新增面积来自独立第三方，说明其对关联方的依赖度持续降低。

截至报告期末，中海物业独立第三方在管面积占比已提升至43.3%。

业态结构的变化更为亮眼。

新增订单中，非住宅项目面积占比高达76.8%，其中城市运营类就占了61.1%。

住宅与非住宅的此消彼长，折射出中海物业在战略层面的清晰判断：住宅赛道已趋饱和，非住宅尤其是城市运营才是未来增量空间所在。

从存量结构看，非住宅在管面积占比已从去年底的31.4%提升至33.4%，城市运营类占比从20.7%提升至22.3%。

从项目质量看，上半年中海物业内地市场新签外拓合同总额同比增长6.5%，其中非住宅项目占比同比提升3.1个百分点至91%，一二线城市占比达九成，千万级项目占比达六成。

这组数据清晰表明，中海物业的市场拓展正在向高能级城市、高合约价值项目集中。

较为独特的是，在港澳市场，中海物业继续稳居香港最大物业管理服务商的龙头地位，香港市场份额占比连续五年排名第一。

今年上半年，中海物业新签项目包括香港高铁西九龙站、中国客运码头、港澳客轮码头、港珠澳大桥港方口岸四大出入境口岸，以及香港中医医院、西贡街市等多元业态，进一步巩固了其在港澳地区的差异化竞争优势。

收入结构优化

城市运营成为新增长极

从收入端看，今年上半年物业管理服务贡献收入62.02亿元，同比增长9.4%，占总收益的82.9%。基础物管业务的稳健增长，为整体营收提供了坚实支撑。

城市运营是中海物业近年来重点布局的赛道，上半年的业绩表现给出了正面回应。

报告期内，城市运营类收入同比增长18.6%，在各业务板块中增速最快。在管面积中，城市运营类已达1.1亿平方米，占整体非住宅面积的近七成。

城市更新、老旧小区改造、便民生活圈建设等一系列政策窗口，正在为这个板块持续打开增量空间。

从上半年新签项目看，中海物业斩获了银川市西夏区城乡环卫一体化、重庆大学沙坪坝校区、中山文化艺术中心等项目接连落地。

业态覆盖从传统物业管理延伸到了市政环卫、高校后勤、文化场馆运营等更广的城市服务领域。

从“社区管家”向“城市管家”，中海物业转型的路径已经越来越清晰。

运营效率领先

净利率与费用管控彰显硬实力

在行业毛利率普遍承压的背景下，中海物业上半年净利率仍保持在9.37%的较高水平。股东权益平均回报率为23.2%。

尤为值得一提的是，销售及管理费用率仅为2.4%。这意味着每100元收入中，只有2.4元用于销售和管理支出。

这一水平在物业管理行业中处于极低区间，充分体现了中海物业精细化运营和成本管控的能力。

极致费控的背后是一套组合拳：组织架构调整归集后勤人员至共享中心，提升运营效率；加大“集采”城市运营采购平台覆盖率，实现规模化降本；数字化工具全面落地，降低人工和管理成本。

在行业普遍面临成本上涨压力的当下，中海物业的费控能力构成了显著的竞争壁垒。

2026年是中海物业成立40周年。

穿越四十年周期，这家头部物企在行业寒冬中展现出的增长韧性，源于三个底层能力：

市场化外拓的获客能力、非住宅与城市运营的业态升级能力、精细化运营的成本管控能力。

短期利润波动不改长期价值底色。在物业管理行业从“拼规模”走向“拼品质”的下半场，中海物业正在用实打实的数据证明：有质量的增长，才是能够穿越周期的增长。

相关公司：中海物业hk02669,中国海外发展hk00688