规模登顶的保利发展，盈利掉队了吗？

保利发展收入较为依赖房地产开发销售，经营性持有板块体量偏小，难以形成有效的利润对冲 

投资时间网、标点财经研究员 董琳

2026年上半年，中国房地产市场仍处于深度调整期。国家统计局7月15日发布的数据显示，1—6月全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；销售额为37945亿元，同比下降13.6%，呈现量价齐跌态势。

在行业整体需求偏弱、房企盈利持续承压的大环境下，保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）交出的半年业绩答卷，难言乐观。

7月23日晚间，保利发展披露2026年半年度业绩快报。数据显示，公司上半年营业总收入为1028.97亿元，同比下降11.95%；归母净利润为19.28亿元，同比下降38.96%。

从经营层面来看，2026年1—6月，保利发展实现签约面积约631.94万平方米，同比减少11.44%；签约金额约为1351.06亿元，同比减少6.93%。保利发展在公告中表示，期内受行业和市场波动影响，公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致相关利润指标同比下降。

值得一提的是，在半年度业绩发布前夕，保利发展刚刚完成新一届高管团队换届，刘平续任董事长、潘志华出任总经理。随着管理层换届落地，市场也将持续关注公司后续发展思路、投资策略以及盈利修复举措。

保利发展半年度主要财务数据和指标

数据来源：Wind

拉长时间来看，2021年至2025年，保利发展的归母净利润分别为273.88亿元、183.47亿元、120.67亿元、50.01亿元、10.35亿元，同比分别下降5.39%、33.01%、34.13%、58.56%、79.31%。五年间，公司归母净利润绝对值缩水超过279亿元，累计下降96.4%。

投资时间网、标点财经研究员注意到，保利发展收入较为依赖房地产开发销售，经营性持有板块体量偏小，难以形成有效的利润对冲。2025年，该公司销售毛利率降至12.75%历史低位，2026年一季度微幅回升至13.50%，但同比仍减少2.62个百分点，处于行业周期底部。

若将3家千亿房企横向对比来看，保利发展“低盈利”的特征更加明显。2026上半年，保利发展以1351亿元全口径销售额位居行业首位，中国海外发展（0688.HK）以1343.5亿元紧随其后，华润置地（1109.HK）实现销售额1165亿元，三家企业销售规模处于同一梯队，但盈利水平差距悬殊。

其中，中国海外发展2025年全年归母净利润为126.91亿元，并且2026年上半年销售同比增长11.8%，权益销售额已反超保利发展；华润置地凭借开发业务与持有商业双轮驱动，租金业务形成稳定利润缓冲，中金预测其2026上半年核心净利润约99亿元，同比下滑0.6%。

2021年至2025年保利发展归母净利润及同比走势

数据来源：Wind

在利润、销售额均下滑的背景下，保利发展的拿地力度可谓激进。

今年4月，在公司召开的2025年度业绩说明会上，董事长刘平表示，保利发展计划2026年全年经营投资总额为1664亿元，其中土地投资约850亿元至1000亿元。据中指研究院统计数据，2026年上半年，保利发展权益拿地金额约377亿元，登顶行业榜首。

从拿地节奏看，1—4月，保利发展拿地节奏相对平稳，主要在上海、杭州、东莞等核心城市零星拿地；进入5月，公司拿地节奏明显提速，先后在北京丰台、上海虹口和青浦等地斩获多宗地块。

6月单月，保利发展新增8个项目，拿地金额合计达170.94亿元，接近前5个月总和的八成，成为上半年拿地的绝对主力。其中，6月25日，保利发展以105.1亿元总价、99.05%的溢价率拿下深圳宝安中心区地块，楼面价高达87924元/㎡，成为深圳2026年首宗百亿宅地。

从战略层面看，保利发展这种逆周期拿地的选择有其内在逻辑：行业调整期土地竞争相对缓和，核心城市优质地块具备长期价值，不失为抢占市场份额的有利契机。

不过，站在资金维度来看，公司扩张节奏与现金流水平之间的匹配度值得关注。截至2025年末，保利发展经营活动产生的现金流净额为151.89亿元，同比增长142.74%，表现较为稳健，但仅今年6月单月拿地金额就已经超过去年全年经营现金流总和，叠加债务到期与项目建设的资金需求，公司资金安全边际有所收窄。

面对盈利端持续承压、单一开发业务抗周期能力不足的局面，保利发展已确立“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”三大主业战略，积极推动业务结构多元化布局。机构分析认为，随着REITs落地及自持资产进入成熟期，预计在未来2—3年内，公司非房净利润占比有望显著提升，逐步构建起有效的利润对冲机制。

那么，随着刘平迎来连任，保利发展能否平衡投资扩张节奏，逐步修复盈利能力，稳住经营基本面？

投时关键词：保利发展（600048.SH）｜中国海外发展（0688.HK）｜华润置地（1109.HK）