五折处置上海万象城写字楼 基汇资本离场背后的资产迁徙史

观点网 基汇资本，这个曾在中国商业地产市场长袖善舞的外资巨头，如今正悄然退场。

近日，有市场消息称，汇资本拟出售位于上海闵行的上海华润万象城A、B、C、D四栋甲级独栋办公楼。

此前的6月22日，高力国际已正式挂牌上述项目，出售方式包括整体、分栋出售。

回顾四年前，基汇资本曾以28亿元总价从华润资本手中将这四栋物业一举拿下，折合单价约4.6万元/平方米。

当前消息透露，每栋楼售价大约在4亿元左右，四栋整体打包，估值只在15亿-18亿之间，相比买入价，账面缩水高达10亿到13亿元，无疑是一次“割肉离场”。

不过，市场普遍认为，基汇资本折价出售资产，并非资本端的经营恶化，真正原因是基金刚性兑付压力、美元高息侵蚀以及商办资本化率不断上行。

当成本与收益的天平严重倾斜，折价退出，成了唯一的选择。

五折离场

上海闵行区吴中路1799号，地铁10号线紫藤路站旁，四栋甲级写字楼并肩而立，这便是华润万象城写字楼资产包。

资料显示，项目由华润和申通地铁联合开发，总建筑面积6.08万平方米，办公区面积共计5.7万平方米、零售商业区面积共计3857平方米。

2019年1月，基汇资本通过旗下基汇房地产基金VI，以28亿元总价从华润资本手中一举拿下这四栋超甲级写字楼及配套底商，折合单价约4.6万元/平方米。

彼时，市场连连称赞其大手笔，这笔交易也被视为外资加仓中国核心商办资产的又一经典案例。

然而七年之后，画风却是截然不同。近期市场传出消息，上述四栋办公楼正在挂牌出售，每栋售价仅4亿元左右，整体打包估价也不过15亿至18亿元，单价直接腰斩至2.47万至2.96万元/平方米，相当于买入价打了五折。

基汇资本为何不惜五折抛售？

一方面，资本化率的逆转，导致资产估值逻辑被彻底掀翻。第三方数据显示，2019年，上海、北京核心区甲级写字楼的资本化率还在3.2%至3.6%的低位徘徊，而2024年上升至4.5%至5.6%区间，如今更是站上了5.5%至6.1%高台阶。

资本化率上行，意味着同样一笔租金收入，现在市场愿意给出的资产价格却大幅缩水。这并非项目质量变差，而是全行业系统性估值的回调。正应如此，万象城的账面价值被动地拉低了几个档次。

另一方面，基汇房地产基金VI于2019年完成最后一轮募资，至今已满七年，正式进入退出窗口期。对基金管理方而言，向LP返还本金和收益，是刚性兑付的铁律，难有商量余地。

更棘手的是资金端的困境，基汇资本此前官微透露，基汇房地产基金VI的LP构成中，亚洲占37%、北美占17%、欧洲占46%，合计超过六成是以美元计价核算收益的海外资金。

基金2018启动募资、2019年全额关账，彼时，美联储基准利率不过1.5%-2.5%，但如今即便经历数轮降息，美元利率依然高悬在3.5%-3.75%。

存量贷款利息飙升，叠加写字楼市场冷清、租金疲软，项目现金流被利息严重侵蚀，现金分派率大幅缩水，而欧美LP对美元分红的刚性要求毫不退让，多重压力最终汇成了“压垮骆驼的最后一根稻草”。

对基汇资本而言，与其硬扛等待利率修复和市场回暖，不如趁早折价处置，锁定亏损上限，快速套现离场。

投资迁徙

基汇资本成立于2005年，数据显示，截至2025年第三季度，管理资产规模达343亿美元，累计募集股本246亿美元。

成立至今，该公司已成功募集七支以亚太区为目标的综合基金，多支在美国管理的增值型/机会型基金，一支亚太酒店基金，一支欧洲酒店基金，一支成长型股权基金和一支信贷基金。

近几年，其在中国市场的投资布局不断转向。

观点新媒体查阅发现，近年来，基汇资本不断退出上海、北京的成熟甲级写字楼，其中，上海353广场、上海仙乐斯广场、北京盈科中心、广州西城都荟等这些早年购入的明星项目，均已全额退出，成为基金历史业绩册上的注脚。

如今，基汇资本手中仍在持有的写字楼资产已所剩不多，仅剩上海海洋大厦、杭州欧美金融城T6办公楼，以及此次挂牌的上海万象城四栋写字楼。

上海海洋大厦，这座25层甲级办公楼矗立于人民广场核心地段，2018年11月，基汇资本联手Quad Real Property Group，以约30亿元人民币从ARA Asset Management手中将其收入囊中。

然而，去年年末市场传出消息，基汇牵头的一只基金未能按期支付11月12日到期的2.6亿美元贷款，或将触发违约。而这笔贷款的抵押物，正是这座海洋大厦。

知情人士透露，基汇曾试图出售该物业以偿债，但在贷款到期前未能达成交易。

杭州欧美金融城T6办公楼是基汇2020年落子的一笔交易，项目位于杭州未来科技城核心区，紧邻阿里巴巴全球总部，46层、220米高、总建筑面积9.69万平方米，主力租户正是阿里集团。当年基汇资本走下的这步棋，显然是押注了互联网巨头的扩租红利。

但写字楼的黄金时代已经翻篇，基汇资本近年来的频频撤退，就是最直白的注脚。

商办之外，早在2024年初，基汇资本便已将位于广东江门的两个工业园区和陕西西安的一个物流园打包出售给平安，交易金额超过20亿元人民币。

商办、物流退场之后，基汇资本还押注了哪些赛道？

观点新媒体查阅发现，目前正在重仓生物医药产业园、IDC数据中心、奥特莱斯零售商业，以及长租公寓四条新赛道。

生物医药产业园是基汇房地产基金VII的主力配置方向。该基金于2023年完成募资，旗下上海多处生物医药园区在今年年初已完成大额再融资，资本运作节奏紧凑。

IDC数据中心方面，基汇资本早在2019年便牵手中金数据展开布局，目前尚未有处置计划，显然视之为长期持有型资产。

奥特莱斯零售商业则是基汇资本手中一块压舱石，2025年末通过境内Pre-REITs基金成功收购成都佛罗伦萨小镇。

彼时，基汇资本执行合伙人、中国地区主管、另类资产投资联席主席彭庆邦明确表示：“我们对中国的奥特莱斯行业充满信心，该行业持续受益于中产阶级的崛起以及消费者对高性价比奢侈品日益增长的需求。”

长租公寓赛道更是动作频频，2025年1月，基汇联手建信住租设立不动产私募基金，专注北京长租公寓的开发与运营；两个月后，又收购城家公寓旗下公司60%股权，交易完成后双方共同深耕北京长租市场。

从写字楼到产业园，从数据中心到奥特莱斯，从长租公寓到生物医药……基汇资本的资产版图正在经历一场更替与革新。

当传统核心写字楼的投资红利时代画上句号，产业载体、算力基础设施、保障性租赁住房等政策友好型资产，正逐步取代旧时代的商办之王，成为外资配置的新坐标。

从这个角度看，基汇资本此次五折出售万象城，或许并非孤例，这是地产基金顺应周期、主动调仓的行业缩影。

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