一笔来自狂飙时期的旧债 平安不动产3亿美元债临期与转轨长途

观点网 债务兑付倒计时，再度滴答响起。

观点新媒体查阅发现，平安不动产目前仅剩的一笔3亿美元债，距离到期只剩23天。该笔债券编号为XS2368566829，规模3亿美元，票息3.45%，2021年7月发行，五年为期。

回看它的价格轨迹，像极了一部跌宕起伏的剧情片。

2023年行业寒冬中，上述债券面值一度探底至56.8美分，2025年7月回暖至96.75美分，而今攀升至99.594美分，几乎贴着面值航行。

逼近面值的回归，即暗含了对平安集团兜底的强烈预期，也透露出市场对平安不动产资产变现效率、换汇操作路径、短期流动性管理的集体信心。

但这笔债券的兑付，远不止是一场简单的收尾。

这笔起源于狂飙时期的3亿美元债券，更像一面棱镜，折射出平安不动产的深层蜕变。

从2021年至2026年，平安不动产的高杠杆开发旧模式徐徐落幕，持有型资管新模式缓缓登台，新旧交替之间，债务如何重构、现金流怎样错配、业务节奏如何衔接，所有矛盾都在这个节点上集中闪现。

债券到期，是句点，也是问号，是落幕，也是序章。

一笔来自狂飙时期的债务

故事的起点，要拉回到2021年，那是平安不动产大举扩张的巅峰时刻。

那一年6月，以330亿元拿下凯德6座来福士核心股权，覆盖北京、上海、杭州、成都、宁波等核心城市，一举成为当年国内最大单笔不动产收购案，气势如虹。

不过，来福士只是冰山一角。在此之前，平安不动产早已通过股权、债权双线并进，重仓押注华夏幸福、碧桂园、旭辉、融创、中国金茂等头部民营房企及央企。

借助股权、债权、物权三路并举，平安不动产渗透到了房地产开发链条的各个环节，版图越铺越广。

根据中国平安2021年年报，彼时，全集团保险资金不动产投资总余额达2161.38亿元。其中，物权投资（即自持收租物业，彼时主要是有持续稳定回报的商办收租型物业）为1006.47亿元，占比46.57%。而不动产股权（含上市公司股权、项目开发股权）568.63亿元，不动产债权（含债权计划、开发融资、非标债权）586.28亿元，股权与债权合计占比53.43%。

一方面，站在当时回望，房地产市场仍处于热度尾部，市场普遍未预判到大规模房企债务危机的到来。平安不动产顺势而为，在商办、住宅、文旅多条赛道上同步加仓，试图用杠杆撬动更大的版图。

另一方面，当时境内地产融资受“三道红线”与贷款集中度的双管控，交易所、交易商协会对地产主体境内公司债、中期票据实施额度审批和用途强限制。

同年，平安不动产成功发行数笔境内债券，募集资金净额被严格限定为“全部用于偿还境内到期银行借款和存量债券”，不得投入任何新项目。

反观离岸市场，却是另一番光景——融资窗口宽松，低成本美元资金几乎唾手可得，且募资用途限制较小。

两相对比之下，美元债几乎成为了平安不动产对外扩张的“定制”通道。

于是，2021年7月29日，平安不动产同步发行两笔各3亿美元的高级无抵押绿色债券。第一笔（XS2368566746）票息2.75%，2024年7月29日到期，已如期全额兑付；第二笔（XS2368566829）票息3.45%，2026年7月29日到期，即眼前即将到期的这一笔。

这两笔债券，分两年偿还，显然，平安不动产试图用这一错峰节奏，来分散集中兑付压力，以时间换空间。

无论兑付节奏如何设计，以平安不动产当年的业务模式和发展节奏来看，底层还款逻辑主要还是依托地产上行周期，靠住宅销售快周转回款，再覆盖本息，形成闭环。

然而，计划从来赶不上变化。债券发行不到三个月，地产行业的警报便骤然拉响，随着恒大、融创等巨头接连爆雷，整个行业急转直下，下行周期以所有人始料未及的速度扑面而来。

当初被精心设计成错峰兑付的两笔美元债，就这样成了平安不动产高杠杆旧梦的最后两道倒计时铃音，一道已在2024年平静归零，另一道则将在23天后传来最后的回声。

从扩张工具到兑付包袱

地产行业的震动波毫无悬念地传导至平安，毕竟，作为这个行业曾经最大的“金主”，注定无法独善其身。

标志性的案例，体现在华夏幸福身上。

2021年，这家企业的爆雷给平安带来数百亿级别减值冲击；同年，中国平安对华夏幸福相关投资进行减值计提432亿元，直接拖累集团当年利润大幅下滑。同期，平安不动产净利润也从2020年的56.45亿元滑落至49.89亿元。

此后数年，处置不良、计提损失几乎成了年度例行公事。截至2025年末，平安对华夏幸福的风险敞口高达540亿元，相关剩余敞口仍达108亿元，而股权市值较成本已缩水超90%，且双方的争执仍在持续。

从旭辉、华夏幸福到金茂……这些曾经被平安不动产高调“战略入股”的名字，后来逐年出现在减值的名单上。

再看实体项目端，广州荔湾鹤洞村旧改曾是平安不动产扩张周期中典型的住宅类储备资产，但片区住宅售价持续下滑，去化周期拉长，旧改拆迁与建安资金不断吞噬现金流，投资回报率大幅低于预期。

2024年，平安不动产在产权交易所挂牌全额出让该项目30%股权。

融资端同样不好过，2023年10月，穆迪将平安不动产主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”，不动产资本主体评级由“Baa3”下调至“Ba2”，展望均为“负面”。

穆迪表示，评价下调的主要理由是：一是住宅产品低迷影响未来的投资收益；二是遗留的房地产项目陷入困境，将增加减值损失；三是虽然平安不动产将业务重点转向长期投资物业，缩减了住宅物业规模，但是这会加长投资期限和现金转换周期。

对此，平安不动产发布公告声明“整体风险可控”。但不可否认的是，随着中资地产境外美元债市场的实质性关闭，曾经畅通的“借新还旧”通路也被堵死。

于是，平安不动产当年精心架构的“以杠杆撬动规模、以周转覆盖本息”完美链条不再可行，债务兑付仅剩两条通道：资产处置与股东输血。

于是，2024年，广州荔湾鹤洞村旧改、北京市通州区金地宋庄、广州海珠新市头、广州花都TOD……一连串的项目被摆上交易桌。

同年年初，平安银行紧急新增给予平安不动产综合授信额度80亿元，期限1年，专项用于补充流动性、覆盖境内外到期债务兑付。

市场普遍认为，这80亿元授信正是为2024年7月那笔3亿美元债“量身定制”的核心流动性工具。授信落地时点恰好在此次美元债到期前5个月，时间窗口与境外债资金筹备周期完全吻合。

周期转换之间，曾经被用作高速扩张的杠杆工具成了身上的沉重包袱。2024年，平安不动产靠着授信与变卖家当闯关。

时隔两年，同样的3亿美元境外债券再度进入倒计时，第二轮大额偿债压力如约而至。

新模式成色几何？

2022年6月，一场关键的人事更迭在平安不动产内部悄然完成，蒋达强接任董事长，唐本胜出任总经理，原董事长鲁贵卿卸任。

新班子到任的时间点，恰逢保险新规落地与地产行业深度调整的交汇处，信号明确。

随之而来的是一套崭新的经营方针：“聚焦投资、做好良退、做强资管、降本增效”，简单来说，就是不再铺摊子，专注把现有资产盘活、把存量风险消化、把资管能力做实。

此外，2022、2023年平安业绩发布会上，首席投资官邓斌反复对外释放同一个信号：集团不动产投资不再新增住宅开发、不再新增房企信用类股债权，只配置具备持续稳定租金现金流的持有型物权物业。

这也意味着，在平安不动产的体系内，住宅开发，旧账清完就翻篇；新增资金，只投向能下蛋的资产。

几年过去，口号变成了现实，现实变成了数据。如今，平安不动产情况究竟如何？

观点新媒体梳理发现，于住宅开发与房企股债权投资方面，平安不动产已实现大幅清退。

最直观的变化体现在官网上，原有“住宅合作开发、房企股权债权投资”板块已被整体删除，取而代之的是城市商办、产业物流、保障性租赁住房、康养社区四大持有型赛道。

数据来源：企业财报、观点指数整理

但转身并非一蹴而就，从中国平安2025年财报来看，目前长期股权投资当中，仍持有华夏幸福24.87%权益，以及中国金茂13.17%权益，存量风险尚未完全出清，旧账仍在收尾。

核心商业资产方面，平安的家底还算厚实，目前持有深圳平安金融中心PAFC、成都及武汉平安金融中心、6座来福士以及深圳iN城市广场等核心物业。

此外，平安不动产与华润万象生活达成长期战略合作，佛山平安中心商业综合体已进入建设收尾阶段，计划2026年9月开业，由万象系负责运营。

产业物流方面，2023年，平安73.33亿元收购北京、上海4大产业园区；2025年，18亿元收购黑石于东莞、佛山3座物流高标仓；同步布局桐乡平安新经济城、成都空港物流园自持运营。

有分析认为，物流是平安不动产2022至2026年间唯一持续加码、未见收缩规划的增量赛道。

保障性租赁住房赛道也已初具规模，截至2023年末，平安不动产落地18个项目，总房间数超2万间，资管规模160亿元。2024年新拓展上海嘉定领峰等标杆项目，委托华住旗下城家公寓运营，强化轻资产模式。

康养板块则走出一条从试水到升维的路径：早期以“租赁+出售”模式探路，而2025年上海“颐年城”落子静安核心区，以1888万元保费门槛锁定高净值客群，整合华山医院资源与日式精细化护理，试图形成“保险+医疗+康养”生态闭环。

数据层面，截至2025年末，中国平安集团保险资金不动产投资总余额为2021.87亿元，其中物权投资占比从2021年的46.57%大幅提升至86.8%，股权+债权投资则压降至13.2%，住宅类股债权近乎全面出清，资产结构的“换血”，基本完成。

数据来源：企业财报、观点指数整理

不过，转型的代价同样清晰。平安不动产的债券财报，目前仅更新至2024年中期，此后再无新披露，从这最后一份财报来看，2024年上半年，公司营业总收入仅3.65亿元，同比下滑32.77%；利润总额为6041万元，同比暴跌92.4%，几乎只剩巅峰时期的“零头”。

换言之，新资产带来的租金收益仍然微薄，内生现金流缺口显著，接下来这笔3亿美元债务的兑付，依然绕不开“集团兜底”旧路径。

不过，市场对此已有充分预期，毕竟美元债面值的回归，便是市场信心的投票。

与此同时，一旦本次兑付顺利完成，平安不动产境外美元旧债将全部出清，境内信用债也基本压降完毕，这意味着，这家险资平台的开发旧模式将正式成为历史。

旧债还清了，新路刚铺了一半，这场从杠杆驱动到能力驱动的转型，似乎还未真正独立成型。新模式仍在培育期，自我造血能力尚待验证，未来一段时间，平安不动产仍需依托集团信用与资金支持完成“软着陆”。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。