21.1万元/平方米！上海大平层新房单价纪录被刷新

一日之内，上海徐汇区内环联排别墅单价纪录连续被刷新，上海新房单价也同时被刷新了。

7月2日，宸嘉发展旗下嘉佰道·徐汇项目宣布取得首张预售证，此次一共推出91套房源，包括3幢联排别墅及88套洋房。其中联排别墅备案单价约30.25万元/平方米，总价最高的一套约1.3亿元。据销售人员透露，3套联排别墅“已下筹”。

同日，同片区的中海云锦华庭官宣加推二批次44套房源，包括10套别墅类产品及34套洋房。其中单套联排别墅的最高备案单价32.82万元/平方米，总价约1.5亿元。

（嘉佰道·徐汇，唐韶葵/摄）

中海云锦华庭以32.82万元/平方米的单价，一举捅破刘益谦创下的徐汇区新房30.25万元/平方米的价格天花板。与此同时，该项目二期大平层备案均价21.1万元/平方米，打破了上海全市新房大平层维持近两年的单价纪录。

颇具戏剧性的是，即将入市的两大顶豪项目同样定于7月11日开盘，且在同一家酒店开展集中选房活动（中海云锦华庭营销中心设在该酒店）。尽管二者目标客群存在分层，但在定价逻辑、销售打法上的全方位比拼，既是当下上海内环顶豪市场一次去化能力检验，也再次推高了上海豪宅市场热度。

越稀缺越昂贵

两大顶豪项目同一天入市，或伴随着徐汇区豪宅资产价格行情的一波看涨。从嘉佰道·徐汇对外披露的一房一价表可见，项目此次首开推出91套住宅房源，洋房整体备案均价17.53万元/平方米，货值约17亿元，约占项目整体货值一半。

从定价方案来看，嘉佰道·徐汇价格分层很清晰。高层洋房整体均价约16.5万元/平方米，总价集中在1700万元至2300万元。小高层洋房均价17.5万元/平方米，总价1700万元至1900万元。

同期，中海云锦华庭火速加推44套247平方米至472平方米的房源，包含10套联排别墅、34套洋房，洋房整体均价21.1万元/平方米，创下上海新房大平层单价新高，总价段在5000万元至8000万元。

这两个项目分别于2024年和2025年拿地。2024年12月30日，宸嘉发展击败多家房企，以43.824亿元竞得徐汇龙华S030501单元N06-22地块，成交楼面价12.6万元/平方米，溢价率40%，地块容积率为1.59，这也是如今的嘉佰道·徐汇项目。10个月之后，中海地产以44.65亿元总价、楼面价约14.85万元/平方米、溢价率10%竞得同区域另一宗地块，并创该区域地价新高，地块容积率1.5，即如今的中海云锦华庭项目。

今年以来，上海新房市场成交活跃，部分豪宅项目销售良好。其中，由于稀缺性等原因，同样位于徐汇区的豪宅项目安澜上海销售向好，使得市场人士对上海豪宅市场持乐观态度。网上房地产数据显示，安澜上海二期共计51套房源于2026年3月取证，主力户型238平方米至275平方米，对应总价3800万元至4900万元，整体去化率76%，仅少量高区房源尚未售出。

随着豪宅市场行情看涨，房企对优质地块的拿地热情也有所升温。

2026年6月30日，上海第五批次集中土拍开拍。经过168轮竞价角逐，建发拿下位于静安区大宁的纯住宅地块，最终成交总价72.89亿元，成交楼面价约8.2万元/平方米，溢价率为29.63%。该地块坐落静安区中环内，属于广义静安核心板块，也被认为是豪宅地块。

（嘉佰道·徐汇一期最贵房源）

（中海云锦华庭二期最贵房源）

定价各有逻辑

两大豪宅的入市，助推了上海豪宅市场的热度。但在洋房类产品的定价中，双方有着不同的逻辑。

市场人士认为，嘉佰道·徐汇洋房定价“保守”，均价17.53万元/平方米，明显低于板块内其他竞品。公开数据显示，徐汇区已售罄的绿城潮鸣东方高层洋房均价19.5万元/平方米，目前在售的安澜上海二期高层洋房均价17.9万元/平方米。

中海云锦华庭二期洋房21.1万元/平方米的均价，则超出市场预期。网上房地产数据显示，中海云锦华庭一期推出30套洋房，目前签约21套。在一期房源未能售罄的背景下，中海云锦华庭又加推34套洋房，令市场对其去化能力存疑。

据知情人士透露，中海原本的预期是，依托云锦东方存量客户外溢，快速清盘首批30套洋房。然而这部分需求并未如期释放，导致项目首开没有售罄。但项目人士却否认这一点，其认为，当前的上海豪宅市场行情正在向上，而徐汇区标的较高的豪宅产品近期去化也在加速。

市场人士指出，嘉佰道·徐汇与中海云锦华庭客户分层并不一样。前者户型主打100平方米至120平方米区间，总价2000万元左右；后者主打247平方米至472平方米区间，总价5000万元起步。客户没有交叉。

两盘对垒的另一大看点，则是两位“中海系”高管的正面博弈。嘉佰道·徐汇由宸嘉发展董事长崔帅统筹整体开发与战略操盘，崔帅曾在中海地产上海公司任职。中海云锦华庭由中海上海城市公司总经理金天全盘统筹。二人均出自中海体系。

多年来，宸嘉发展已探索出差异化产品路线，在社区打造中融入艺术元素，并通过别墅产品的高定价拉高整体货值，以对冲高层、洋房的低毛利。面对这套打法，手握徐汇滨江低密“地王”项目的中海将拿出何种应对策略，这个周末或见分晓。