以金融创新激发城市发展新动能，汇添富上海地产商业REIT今日上市

6月18日，全国首批商业不动产REITs上市仪式在上海证券交易所隆重举行，“汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金”（简称“汇添富上海地产商业REIT”，基金代码：508600）成功上市。

上海地产集团党委书记、董事长黄永平，上海地产集团党委副书记、总裁孙冬琳，东方证券党委副书记、副董事长、汇添富基金党委书记、董事长鲁伟铭，东方证券副总裁吴泽智，汇添富基金总经理张晖莅临出席上市仪式。上海地产集团、世博发展集团、汇添富基金、国泰海通证券等合作机构、投资者代表参加仪式。

上海地产集团党委副书记、总裁孙冬琳和东方证券党委副书记、副董事长、汇添富基金党委书记、董事长鲁伟铭致辞。汇添富基金总经理张晖与上海证券交易所签署上市协议。

重大突破 公募REITs市场的“最后一块拼图”

商业不动产REITs的试点落地是中国资本市场深化供给侧改革的重大制度突破，更是金融服务实体经济质效提升的生动诠释。

鲁伟铭表示，汇添富上海地产商业REIT的推出，是盘活城市存量资产、推动上海国资深化金融创新的又一标志性突破，也是我国公募REITs市场实现全门类覆盖的关键跨越。未来，汇添富将在申能集团和东方证券的坚定支持下，与上海地产集团紧密携手，以精细运营夯实资产价值，以稳定分红回馈市场信任，共同打造商业不动产REIT的行业标杆。

孙冬琳表示，本次商业不动产REITs上市，是国内资本市场在商业不动产领域的一次重要政策实践与制度突破，为做优增量、盘活存量拓宽了市场化通道，更是推动行业转型、优化资源配置、助力城市更新与经济高质量发展的关键举措。 

价值基石 三重优势构筑商业不动产REITs“上海经验”

上海首单商业不动产REITs的上市，既是中国资本市场深化供给侧改革、盘活万亿级存量商业资产的重要举措，也是上海加快打造REITs发展高地、推动城市更新与经济社会高质量发展的全新实践。

汇添富上海地产商业REIT的底层资产——鼎保大厦与鼎博大厦，位于上海黄浦区世博会城市最佳实践区，地处上海中央活动区滨江核心地段。

稀缺的区位优势构筑了资产价值的坚实底盘，并持续吸引优质租户集聚。截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率达99.33%，重要租户涵盖华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等央国企及国家级金融基础设施机构，租约长达10年左右，现金流稳定性较强。

从估值角度看，鼎保大厦、鼎博大厦的评估单价也显著低于区域内同类商办用地近期招拍挂成交楼面价。

核心区位禀赋的不可复制性、现金流的长期确定性、估值的安全性——三重因素叠加，共同构成了汇添富上海地产商业REIT坚实完整的价值闭环。

汇添富基金表示，汇添富上海地产商业REIT的问世，体现了市场对一线城市优质商业不动产的高度认可，为上海核心区域优质商业资产的资本化运作提供了借鉴，为全国商业不动产REITs试点提供了可复制、可推广的“上海经验”，是汇添富基金积极响应商业不动产REITs试点政策、落实上海“加快打造REITs发展高地”部署的又一重要行动。

久久为功 公募REITs提质扩面的“新里程”

市场分析人士指出，2026年是公募REITs“常态化发行”深化之年。商业不动产这一万亿级赛道的加入，不仅丰富了市场投资品种、优化了资产配置结构，更进一步完善了中国公募REITs的基础资产图谱。

随着首批商业不动产REITs成功上市，上交所公募REITs矩阵进一步扩容，上海作为REITs发展高地的集聚效应和示范效应持续增强。未来，以REITs为代表的不动产金融工具，将在盘活存量、扩大内需、服务民生和提升城市竞争力中，发挥愈发不可替代的角色。

汇添富基金表示，将以上海地产商业REIT的上市为新起点，持续深耕公募REITs业务，一方面做精做优存续期管理，切实保障投资者利益；另一方面积极推动商业不动产REITs的扩募与后续优质项目的储备，通过“首发+扩募”双轮驱动，不断增强多层次资本市场服务实体经济的质效，以自身高质量发展为上海加快打造具有国际竞争力的REITs发展高地、助力上海国际金融中心能级跃升贡献更大力量，助力金融创新的活水精准浇灌实体经济、服务城市发展、惠及千家万户。

风险提示：基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中风险（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

本基金固定管理费为0.20%/年，固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）=项目公司运营收入（含税）×5%；浮动运营管理费（含税）=（实际运营净收益X-目标运营净收益A）×N%，其中：目标运营净收益A/实际运营净收益X大于110%或小于90%时，N为15%；目标运营净收益A/实际运营净收益X大于等于90%且小于等于110%时，N为10%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。（CIS）

注：本文封面图由AI生成