美国新屋开工跌至2020年以来最低 “1996式软着陆剧本”进入压力测试阶段

智通财经APP获悉，受公寓项目大幅下滑拖累，美国新住宅建设放缓至六年来最疲软进程。周二公布的联邦统计数据显示，5月美国住房开工数环比大幅下降15.4%，折合年率基准数据仅仅为118万套。该数据低于机构调查所覆盖的所有经济学家们预测数据，创2020年5月以来最低数据统计。

这一下降主要由多户住宅开工数暴跌40.2%所主导。独栋住宅开工数也意外出现下降1.9%，折合年率为88.2万套。尽管美国房地产市场似乎在暗示美国经济软着陆轨迹遇阻，但是华尔街知名投资机构Piper Sandler坚持把当前周期类比为1996年科技投资繁荣而非1999年的临近互联网泡沫破裂时期。

周二的联邦统计报告显示，在需求疲软之际，承包商们仍保持克制，同时积极消化待售新房供应。许多承包商已经降价并补贴客户们的抵押贷款利率以积极寻找买家，同时建筑商们也大幅放慢了“投机性样板住宅”的生产制造步伐，也就是在手中尚未签署销售合同时建造的房屋。

最新的这组美国房地产市场统计数据本身偏冷，但它并未完全推翻Piper Sandler首席全球经济学家Nancy Lazar关于美国经济“温和复苏”的最新预判，反而说明当前住房周期尚未进入投机性扩张，建筑商仍在降价、补贴按揭利率、减少投机性建房，经济更像处在美联储长期维系高利率后的再平衡阶段，而不是1999年前夜那种过热后的美国经济与楼市萎靡周期。

指向未来建设活动的总建筑许可数5月意外呈现出小幅下降0.7%，折合年率为141万套。独栋住宅许可数则小幅上升。

美国总统唐纳德·特朗普一直试图推动建筑商增加住房产量，希望在美国国会中期选举前改善住房可负担性。总统已在社交媒体上抨击住宅建筑商们“坐拥超过200万块空置地块”，并提议禁止机构投资者购买独栋出租住宅。旨在限制部分机构投资者购房的立法虽已较最初版本有所削弱，但仍在国会待审。

除中西部以外，美国几乎所有地区的建设活动均出现下降。在最大规模住宅建设地区南部，受公寓楼建造数量大幅下滑拖累，住房开工数则降至2020年5月以来最低水平。

新住宅建设数据向来波动较大，美国联邦政府统计报告显示，在90%的置信水平下，月度变化范围为下降25.2%至下降5.6%。

美国全国房地产经纪人协会将在周三发布5月成屋签约销售报告，提供美国二手房销售市场的一瞥。

随着美伊距离达成长期停火协议似乎越来越近，若随着霍尔木兹海峡能源贸易流量逐渐恢复至战前，国际油价基准——布伦特原油期货价格见顶回落并带动通胀压力回落，美国实际收入将改善，消费端可能获得新的支撑，而住房市场则可能在名义个人收入上升、新房价格回落、抵押贷款利率仍有下行空间三重因素下逐步修复。

Piper Sandler把当前周期类比为1996年而非1999年，关键差别在于政策环境并未明显失控：1995年美联储曾降息75个基点后经济重新加速，而2024—2025年累计降息175个基点后，2025年下半年也出现以工业活动为主导的增长回升。其隐含判断是：只要美联储保持相对克制，通胀拐点兑现，经济就更可能走向“居民/消费者收入改善——消费修复——住房渐进回暖”的典型1996年式的美国经济软着陆路径，而非由过度宽松催生股票市场资产超级泡沫。

不过，最新住房开工数据给这套乐观叙事增加了一个重要限制条件：复苏可能更慢、更分化，而不是线性上行。 尤其是建筑许可5月下降0.7%至年化约141万套/141.3万套，独栋许可小幅回升，说明未来供给并未完全断档，但多户住宅急刹车、南部住房开工降至2020年5月以来最低，反映住房可负担性仍是硬约束。

来自Piper Sandler的Lazar最新预判的所谓“住房市场温和复苏”，更加强调“可负担性边际改善后的底部修复”，而不是房地产重新进入强劲扩张周期;它需要油价回落、通胀降温、长端利率下行和居民收入继续增长共同配合。

如果像Piper Sandler的Lazar预判路径那样发展——即美国经济更接近1996年，市场应继续偏向软着陆交易，即消费韧性、住房链底部修复、工业再加速、成长股和AI资本开支算力主线并存;如果油价反弹、通胀迟迟不降、抵押贷款利率重新上行，则住房数据的疲弱会从“降息利好证据”转化为“需求衰退的重要证据”。

Piper Sandler强调，对AI算力狂潮主导的超级牛市行情而言，“1996式路径”最为有利，因为它意味着名义增长不崩、利率压力缓和、企业资本开支可延续，AI半导体链条、数据中心光互连/DCI互联、存储芯片和数据中心电力基础设施链条估值可继续获得强劲折现率支撑;而1999式路径则意味着市场进入高估值、后周期和泡沫逐渐破裂阶段，科技股对任何通胀与利率预期/美债收益率曲线反弹都会变得更敏感。