交银国际：维持领展房产基金(00823)“买入”评级 目标价45.70港元

智通财经APP获悉，交银国际发布研报称，领展房产基金(00823)2026财年业绩营运压力与预期相若，派息符合预期，同时领展以必需消费为主的香港零售组合面对北上消费展现出韧性。该行相信其2026/27财年业绩仍可大致稳定，而回购以及房地产信托纳可能纳入港股通则会成为公司中长期股价催化剂。该行维持买入评级及目标价45.70港元。

交银国际主要观点如下：

2026财年每单位派息符合预期

领展公布其2025/26财年全年业绩(截至2026年3月31日止)，收入/净物业收入分别同比下跌2.0%/3.7%至139.38亿/102.30亿港元(2025财年：142.23亿/106.19亿港元)，主因中国香港零售部份年内租金调整率为负8.2%。受一次性因素以及租金调整影响，可分配收入同比下跌6.9%至65.77亿港元，较该行预期高约0.8%。2026财年下半年的每单位派息(DPU)为126.73港仙(上半年：126.88港仙)，全年DPU为253.61港仙，较该行预期约252.9港仙高约0.3%。每单位资产净值同比下跌8.8%至57.75港元，净负债比率升至23.9%(2025年：21.5%)，主要因物业组合估值下降。

中国香港零售组合保持韧性，出租率高

管理层表示近几个季度零售情况有所好转，租金调整情况已有所好转并稳定下来，但在2023-24年租金基数较高的情况下，预料2027财年租金调整率仍与2026财年相若。期内出租率维则持在97.8%的高水平，商户销售额同比跌幅收窄至-1.0%，餐饮类录得正增长。中国香港停车场收入25.05亿港元，基本维持稳定。剔除北京中关村项目受新项目竞争的影响，中国内地、新加坡及澳洲零售物业组合去年分别录得-3.3%、12.3%以及16.5%的续租租金调整率，而出租率则分别为96.6%、98.2%以及99.5%，该行相信非香港项目的增长可抵销部份香港的租金压力。

成本管理与出售资产回购单位成关未来注点

截至2026财年末，领展平均借贷成本为3.4%(2024: 3.6%)。2026财年期末，公司约60%的融资采用固定利率或已对冲，鉴于近期HIBOR下降，有助于降低未来利息开支。展望未来，公司会进一步全面审视成本控制，并更主动地在核心市场寻找投资和资本回收机会以保障DPU增长。当中预计通过精简架构使年化开支下降超过2亿港元。同时，公司会加大力度出售非核心资产(总资产~5-10%，约100-200亿港元)，以回收资本用于回购单位提升股东回报及单位分派。该行预计2027财年整体可分派水平可大致维持在2026年水平。