张存理：中海商务的产业乘法论｜2026观点商办暨资管大会

本文整理自中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理女士在2026观点商办暨资管大会上的演讲内容。

张存理（中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人）：大家下午好，很高兴再次在观点的论坛上与大家进行分享，今天的主题是“中海商务的产业乘法论”。

首先我先介绍一下中海，我们COOC中海商务隶属于中国建筑集团，是中海地产旗下专注于写字楼开发和运营的平台。

整体来看，中海地产隶属于世界五百强企业中国建筑，也是全球最大的开发建设集团，旗下拥有五大上市平台；中海商业则是中建集团内专注于不动产持有、经营与运营的平台。

截至目前，经过14年发展，中海商业已经持有千万级体量的资产，拥有71座中海系甲级写字楼、32座购物中心、27家长租公寓及14家酒店类项目。

在产品标准方面，内部设有五大产品系以及联合办公产品标准，同时包含中海云商服务品牌体系。今年，这些体系都将依据新的产业乘法论进行一轮迭代。

同时，由于在管项目覆盖范围广、样本量大，中海商务也是行业内制定标准数量最多的企业之一，目前已形成“五+X”大类88项内外部标准，这也是我们进行轻资产输出最重要的内生工具。

在标准化体系下，无论何种项目，我们都能够快速将服务与管理提升至同一水平，中海商务也因此成为管理规模领先、标准体系完善的写字楼运营品牌。

大家都知道，近五年来写字楼行业的发展并不容易，楼宇价值下一个核心动力究竟在哪里？我们也一直在探索。

由于整体持有规模大，我们所面临的业绩压力，也相对是行业内较大的。

从市场层面看，写字楼作为楼宇经济的晴雨表，发展态势核心取决于宏观经济。

“十五五”开局之年，尽管我国宏观经济预计将保持4.5%-5.1%的平稳增长，但写字楼市场仍面临存量高企、新增供应持续入市的压力。在增量增速放缓、存量竞争加剧的背景下，行业正普遍陷入以价换量的同质化竞争局面。

近期我关注了香港市场，很羡慕香港市场已经出现反弹。还关注到中关村市场同样出现回暖，虽然我们在中关村没有布局项目，但从政府工作报告与市场实际感受可以看到，人工智能产业的迅猛发展正显著带动办公需求，并已推动部分区域率先实现复苏。

当前，房地产行业肩负着稳定发展与城市更新的双重使命，亟需推动商办资产价值逻辑的重构。在此过程中，我们正密切关注：哪些类型的企业正在成为写字楼市场的新增租户，其背后的产业动力与租赁逻辑如何演变，以更好地把握市场结构性机遇。

“十五五”规划明确的四大新兴支柱产业与六大未来产业，正加速成为驱动写字楼市场需求增长的核心力量，以新质生产力为代表的企业群体，已实质性地主导着新增租赁需求并重塑办公市场的需求结构。

从我们对中海商务近五年客群持续监测与研究的结果可以看到，以往占比较高的租赁与商务服务业，占比呈持续收缩态势，累计下降约10个百分点。

金融产业客群整体需求呈现韧性，占比稳定在13%左右；TMT（科技、媒体、通信）产业则成为增长最显著的板块，其中信息科技类租户份额从五年前的9.4%提升至目前的14.4%，增长达5个百分点。将相关板块合并计算后，TMT产业在当前租户行业结构中的占比已位居第一位。

我们也参考了代理行的报告，对今年一季度北京、上海、深圳三城各行业成交面积进行汇总统计。

数据显示，北京TMT行业成交量占比已达到34%。在“十五五”开局背景下，楼宇经济正迎来政策赋能与需求升级的双重红利。我们面对的客户群体，已不再是十年前互联网时代的客群，而是全面进入AI驱动、硬科技引领的新产业周期。

如果再往长远看，甚至会思考，未来在楼宇内办公的是人类更多还是机器更多？这或许是下一个十年需要探讨的课题。

聚焦未来十年，紧扣高质量发展要求，布局新兴产业与未来产业是我们的必然选择。只有抓住这类产业客群，才能锁定核心客户，把握下一轮行业上升机遇。

如何构建能够支撑产业价值最大化的服务效能，成为了关键课题。

在早期用户思维中，衡量楼宇价值多关注规模、硬件参数与运营能力，硬件与服务两大实力决定楼宇品质。现阶段，从客户实际需求出发，楼宇价值体现在能否为企业创造更大的商业空间与生态价值。

我们不再一味追求顶配配置，而是聚焦满足特定产业客户的专属诉求。产业乘法论正是从产业定位出发，优化客户结构模型，核心在于把握天时、地利与人和。

首先看天时，也就是产业发展趋势。

新能源、新材料产业已贯穿三个五年规划，未来仍将是重要赛道，也是新质生产力中规模体量较大的重要分支。

量子科技、量子计算机、脑机接口、具身智能、第六代通信等领域，正获得政府大力推动与规模化发展。这类产业目前尚未大规模进入写字楼市场，待发展到一定规模后，将成为我们下一阶段重点布局方向。在开展项目新定位时，需要研判这些产业需要何种类型的楼宇。

其次是地利，关注城市发展逻辑。以往会对各个城市的核心区均有投资意向，如今则聚焦核心城市、核心地段、核心资产，精准布局于有产业发展潜力的城市和子市场，这些城市具备突出的产业基因与产业基础。

第三是人和，研判地块所属片区的产业基因，依托片区既有产业基础顺势承接产业落地，是打造楼宇产业特色的最优路径。

以北京中海金融中心一号楼为例，该项目区位条件得天独厚，所在区域包含文保区，周边区位优势显著。这里曾是新华社原址，拥有深厚的北京文化脉络，项目相关楼宇已引入两家出版社作为客户，文化基因十分突出。

同时，项目与央行、金融街核心区北侧楼宇距离相近，具备鲜明的金融定位。项目地处金融街南扩区，同时属于重点产业片区，是可同时落地金科、金服两大产业政策的项目之一。

区域内还具备显著的能源产业脉络，西单周边聚集华电、国网等能源企业，金融、能源、文化三大产业在此交汇集聚，产业基因优势突出。

项目目前第一大客户为金融业企业，签约面积近2万平方米，于去年年底完成签约，目前正有序推进装修工作。

项目首个入驻租户为一家文化类上市企业，该企业曾参与冰墩墩文创产品开发，并在项目楼下开设首家实体店，用于展示西城及北京各类赛事相关文创产品。

依托片区产业集群优势，可以顺势打造具有特色的楼宇IP，这是项目在地缘层面的核心优势。

针对不同区域、不同楼宇可承接的产业方向，企业会与属地政府开展深度沟通，明确适配的发展路径，未来楼宇内产业布局占比将超过70%。

在明确区位与产业定位后，需要进一步优化空间打造逻辑。

行业传统模式是引导客户调整软装、硬装以适配楼宇条件，初期的写字楼运营均采用此类思路。当前理念已转变为以楼宇为容器，主动适配产业需求，通过软硬件空间升级改造，提升客户满意度。

这一思路在新项目中更易落地实施，以深圳中国海外大厦为例，该项目是国内首个5A级近零能耗高层写字楼，也是零碳标杆项目。但此前邀请专业人士拍摄视频时，并未重点突出零碳属性，而是着重呈现项目的人性化与舒适化设计。

该楼宇的空气流通系统十分友好，而且每层均设置两个带顶露天露台，可满足吸烟人群的休憩、交流需求，无需下楼即可使用，同时避免密闭空间内的烟味困扰，兼顾不同人群的使用体验。

午休时段或日常交流场景，均可在露台区域开展，使用便利性与体验感显著提升。

作为企业自用楼宇，项目配备了健身房、会议空间、食堂等各项设施，办公体验得到十分周全的保障。

上海中海慧智广场是公司为深度适配AI产业发展而打造的专业楼宇。该项目最初按照标准写字楼定位规划，在今年入市前，我们进行了大规模的重新定位与改造，一方面精简了对AI企业非核心的装修配置，另一方面重点完成了电力增容与地下室结构加固，以承载AI实验室所需的高算力设备。

作为具有研发属性（C65性质）的楼宇，该项目不仅支持常规办公与轻型研发，更能满足中试级研发场景需求，与仅适于小型试验的普通AI空间形成显著差异化。通过前瞻性的硬件改造与精准的产业定位，项目真正实现了空间与产业的高度适配，有力响应了AI产业高速增长、迭代创新的核心诉求。

在产业聚合力打造方面，成都交子大道是具有代表性的区域，整条街区10栋楼宇中有8栋由中海持有并管理，入驻企业数量多、产业能级高，覆盖多个产业领域，可实现上下游企业近距离联动。

去年我们引入了成都当地规模最大的药企，推动生物医药产业联动发展，并配合政府推进生物医药产业落地。

同时在原有金融科技、数字产业板块基础上，进一步强化上下游生态服务平台建设。为了打造产业集聚引力场，我们将传统的租赁展示中心升级为产业服务中心，每个产业服务中心均配备大型会议场地，可用于举办行业活动、租户沙龙及政府产业沙龙，以此搭建完善的产业生态圈。

近期，我们与一家楼内入驻的头部金融机构达成战略共享合作，邀请该机构金牌分析师为入驻企业开展投资课程，助力客户拓展业务，同时将相关资源福利惠及客户，构建客户价值共同体，不再局限于为客户提供基础办公空间，而是实现商业价值的叠加赋能。

在生态链集成方面，我们依托建筑行业全产业链龙头地位，为客户搭建从签约入驻到长期发展的全周期多维价值生态圈。

入驻前，凭借供应链资源与专业建造实力，可为客户提供从拎包入住到定制化整装的全系列服务。我们围绕企业需求分层构建两类服务产品线：面向中小企业的标准化、快速交付的“拎包入住”服务，以及为具有特殊场景与功能需求的企业提供深度定制的个性化整装解决方案，实现空间与业务需求的高效匹配。

入驻后，以北京中海金融中心为例，项目可依托大吉巷商业体提供商业配套服务，文保院可作为各类活动场地，党群活动也可在专属活动中心开展，周边住宅可满足职住平衡需求，不少重要客户会委托我们协助对接住宅优惠。

在石景山片区，由于区域整体由中海开发，我们还可为重点客户员工提供租房便利，以全生态资源赋能企业发展、服务企业运营、保障员工生活。

另外，今年我们将对中海云商plus进行全面升级，整合物业客服、行政前台等各类服务，统一纳入产业服务体系，协助企业对接政府产业政策与应用场景服务，成为产业服务的重要内容。

在成都交子大道，我们今年重新启用了产业中心，首展引入徐悲鸿艺术特展，展出徐悲鸿先生生前使用过的书桌等展品，让金融圈层客户可近距离免费享受文化艺术体验。同时茶室、商务洽谈空间也在成都项目落地。

慧智系与金融系是公司未来两大核心产品系。

中海慧智广场依托对面副部级涉密单位浦江实验室，聚焦AI非涉密实验室的产业研究与推动，已前瞻性引入关键产业配套资源，并与市、区两级科技主管部门建立合作，共同服务徐汇人工智能产业集聚发展。目前，项目已于前期产业对接中积累一批优质意向客户，并计划于今年年底正式亮相，诚邀人工智能及相关领域的优秀企业入驻，共筑产业生态。

我们的核心思路是，从产业本源与长期发展角度出发，以产业乘法论突破存量竞争，构筑更长效的共生生态。

只有抓住下一轮产业发展的核心动能，才能实现与城市共生、与产业共融，也期待与在座优秀同行携手，共同书写楼宇经济实体发展的新篇章，谢谢大家。

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