龙湖松了一口气

文/乐居财经 曾树佳

龙湖集团的偿债时间表，继续推进。

消息传来，它在5月19日，完成“21龙湖04”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约15.54亿元。

据披露，这一次兑付之后，龙湖的境内信用债余额，剩下约18亿元，其中约有10亿元，在2026年内到期。

按照龙湖的计划，其将在明年1月，还清全部境内债，只留少量海外美元债，在2027年之后陆续清偿。

积极偿债的另一边，从去年底到今年初，龙湖也进行了一场"深度机构化"改革，以及大规模的区域合并调整。

而面对变阵带来的人员变动，它拿出了1亿股公司股份作为激励，意在留住人才。

债务清零战

龙湖有自己的偿债计划。它将去年视作在债务方面穿越周期的最后一年。

2025年1月，龙湖便提前兑付“22龙湖01”、“20龙湖02”两笔公司债，合计金额为39.775亿元。

其中，“22龙湖01”发行规模为20亿元，票面利息为3.49%；“20龙湖02”发行规模为23亿元，票面利息为4.2%。两笔债券的行权回售金额，分别为17.881亿元、21.894亿元。

此后，行权金额25.02亿元的“20龙湖04”、5.2亿元的“22龙湖03”、17.66亿元的“22龙湖04”等多笔债券，也陆续兑付。

到了去年7月初，龙湖宣布年内累计兑付公开债接近90亿元。

最终，在2025年全年，其合计完成135亿元境内债券，及92.3亿元港币境外银团的兑付，自此度过了偿债高峰期。

龙湖自2022年就在有意识地压降债务，据该公司CFO赵轶介绍，公司近几年主要围绕两大核心目标推进债务管理工作。

一是通过正向经营现金流，降低有息负债的总额；二是通过经营性物业贷，置换短周期的信用债，通过两三年时间完成整个债务结构的切换。

而2026年，龙湖已进入债务的扫尾清零阶段。

算上近日的偿债举措，今年以来，龙湖已陆续完成“21龙湖02”、“16龙湖04”、“21龙湖04”等多笔债券的本息兑付。

它计划在明年1月，把境内债及境内中票全部还清。

2026年底前，其已无境外到期的公开债券。剩下少量的海外美元债，则在2027年之后陆续清偿。

腾出空间拿地

2025年，是龙湖上市以来，业绩压力最大的一年。

它全年营业收入973.1亿元，同比下降23.7%；归母净利润10.22亿元，同比下跌90.18%。

若剔除投资物业及其他衍生金融工具公允价值变动影响，其核心归母净利实际录得亏损17亿元，这也是龙湖首次在该统计口径下，出现亏损。

利润下降的核心因素，是开发业务整体承压。

全年，龙湖累计合同销售金额约631.6亿元，合同销售面积518.6万平方米，同比分别下降37.5%和27.2%；开发业务的毛利率也转为负数。

不过，龙湖管理层声称，利润低点预计在2025-2026年，2027年起将恢复整体增长。

该公司继续从“开发商”向“运营服务商”转变，预计到2028年，其运营及服务业务收入规模将超过地产开发。

但在合适的时机，地还是要拿的。

去年在偿债的关口，龙湖对于土地投资，很是谨慎。

期内，龙湖集团于上海、深圳、苏州、重庆、成都等核心城市，获取7幅土地，新增土储总建筑面积约37.7万平方米，权益面积约26.5万平方米。

据华泰证券统计，这一年，龙湖拿地额约36亿元，拿地权益达81%，以此计算，其权益拿地金额为29.16亿元。

截至2025年末，它的土地储备合计2,235万平方米，权益面积为1,732万平方米。

而进入2026年，度过偿债高峰期的龙湖，在1月份就新增两块土地储备，建筑面积14.29万平方米，权益地价达到了8.65亿元。

用激励留人

去年底至今年年初，龙湖进行了一场"深度机构化"改革，以及大规模的区域合并调整。

比如，武汉公司与长沙公司合并成立华中公司；合宁公司整体并入沪苏公司。

同时，集团总部从"管控型"转向"赋能型"，新成立六大专业平台。

在变阵之下，龙湖的人事变动变得较为密集。

有消息称，2026年前3个月，龙湖至少有9位高级管理人员集中离职，涉及营销、商业、区域管理等多个核心业务条线，这在过去龙湖公司的历史上，较为罕见。

不过，它迅速采取了行动。

3月底，龙湖宣布，其主要股东向员工信托，无偿捐赠1亿股公司股份。按照前一个交易日的收盘价计算，这1亿股份的价值，高达7.75亿元。

其中，由董事会主席吴亚军女儿蔡馨仪控制的Charm Talent捐赠6000万股，由蔡奎控制的Junson Development捐赠4000万股。

这笔股份将被纳入“限制性股份激励计划”。

龙湖在公告里声称，这一捐赠计划，旨在认可及激励在行业下行周期中，坚定地基于企业长期价值而做出正确选择的核心人才。

2022年10月，吴亚军退居幕后，给龙湖留下的班底，是董事会主席兼CEO陈序平、首席财务官赵轶、地产航道总经理张旭忠等人。眼下，他们仍在为龙湖的转型而奋战。