夏春：核心地段房价见底？买房还是租房划算

内容整理自《不会就问》与智汇集团创始人、香港国际金融学会副会长夏春的对话

上一篇我们讨论了中国房价在下跌近30%之后是否已经见底。夏春的判断是：核心城市的核心地段大概率已经筑底，但整体局势并不明朗。

夏春进一步指出，不仅三四线城市的房价难以出现大幅反弹，即便是在核心城市的非核心地段，情况也不容乐观。从数据上看，近几年中国二手房的成交量维持在相对高位，但价格层面并未出现大面积回暖。换句话说，交易在发生，但卖方在让价——买家的议价权仍然很强，市场整体仍处于买方市场。

这意味着，"筑底"是一个高度分化的概念。北京、上海、深圳核心地段5%到10%的反弹，并不能代表整个市场的走向。对于绝大多数城市和区域而言，房价的底部在哪里，目前依然看不清楚。

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年轻人，买房还是租房？

面对"现在到底该买房还是租房"这个问题，夏春没有直接给出答案，而是先提出了一个更根本性的思考框架：你把房子当什么？

在他看来，中国房地产市场正在经历一次属性的根本转换。过去经济高速增长的年代，人们买房想的几乎都是投资，而不是居住。但现在，住房的居住属性正在被前所未有地重视。他观察到，在上海、大湾区和香港，越来越多的人开始把家变成社交空间，精心打理居住环境本身，而非盯着房价涨跌。

这个转变意味着，购房决策的逻辑也需要彻底改变。

夏春给出了一个相当明确的建议——对于年轻人，尤其是还没有孩子的人，他建议先租房。

他的理由很务实。过去几年，学区房等政策性限制曾经迫使许多人"非买不可"。但随着这些限制逐步放宽，租和买之间的选择空间正在打开。在房价前景不明朗的当下，年轻人没有必要急于把大量资金锁定在一套房子里。

但他也给出了一条清晰的分界线：有了孩子之后，情况会不一样。夏春回忆起早年在大学时，同事们告诉他的一句话——孩子跟你在一起，其实只有18年。三岁之前孩子没有太多记忆，住得差一点关系不大；但当孩子有了记忆之后，和他们共度的时光是无价的。所以，在力所能及的范围内，为了家庭的居住品质去购房，是合理的。

关键在于，不要再把它当成投资。

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6%到10%的年化回报，房子很难做到了

夏春算了一笔账：在当前的市场环境下，期望一套房子带来较高的年化回报，已经非常困难。而如果把同样的资金配置到相对稳健的投资渠道，获得6%、7%甚至10%左右的年化收益，并非遥不可及。

这意味着，房子的金融属性正在消退。过去二十年，中国房地产的超额回报来自城镇化红利、货币宽松和土地财政的三重驱动，这些因素如今都在减弱。

当房子不再是最好的投资品，它的价值就回归到了最朴素的层面——你住不住，住得舒不舒服，以及你是否负担得起。

夏春的整套逻辑，最终指向一个需要每个人自己回答的问题：你对房子的需求，到底是真实的居住需求，还是投资惯性？

如果是前者，在核心城市、核心地段、力所能及的前提下，现在买入并无不妥。如果是后者，不如把资金留在手里，用更灵活的方式配置，等待更明确的信号。

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