南都物业：暴增的净利，意外的“财”｜年报风云⑬

文/乐居财经 徐酒眠

在房地产行业深度调整的第三年，作为“A股物业第一股”的南都物业（603506.SH）交出了一份令市场侧目的成绩单。

从表面数据看，这无疑是一场胜利：2025年，南都物业全年实现营业收入18.62亿元，同比增长3.15%；而最引人注目的是归属于母公司净利润，达到了9924.96万元，同比飙升353.09%。

然而，在房地产及物业板块整体估值承压、行业从“规模竞赛”转向“存量鏖战”的当下，这份净利润暴增的成绩单背后，是基本面的实质性反转，还是一场由非经常性损益主导的财务幻象？

剥离财务数据的表象直视内核，南都物业2025年扣非归母净利润为4546.96万元，同比上涨11.36%。虽然这一增速依然跑赢了多数陷入增收不增利困境的同行，但与暴涨353%的归母净利相比，显得冷静得多。

巨大的差值源于哪里？

年报中的非经常性损益表揭示了真相。一是交易性金融资产的公允价值变动，二是对安邦护卫等长期股权投资的重估。

报告期内，南都物业交易性金融资产从上年末的4.18亿元增至6.82亿元，增幅高达63.43%，主要系购买理财产品增加及公允价值变动。

这意味着，南都物业2025年的“利润狂欢”，很大程度上得益于“投资指挥官”的出色表现，而非单纯的“物业费”增收。这种靠投资“副业”反哺主业的方式，让财报在短期内变得光鲜，但也给2026年的业绩增长带来了更高的基数压力。

事实上，从总营收3.15%的增速来看，南都物业似乎并未摆脱行业低速增长的大趋势。

拆开业务结构，2025年南都物业新签项目92个，新签面积1141.59万平方米。进一步分拆其中的业态构成：住宅项目新签面积占比仅为10.61%，而商写项目占比高达60.61%，城市服务项目占比28.78%。 其中，商写项目面积占比较上年同期大幅提升了22个百分点。

行业深度调整中，南都物业也正在战略性“放弃”对住宅增量的依赖，全面转向毛利率更高、收缴率更稳的非住业态。

分产品来看，物业基础服务贡献收入16.56亿元，同比增长3.90%，依然是压舱石；而物业增值服务收入1.81亿元，同比增长14.52%，展现出较强的增长韧性；因地产下行而大幅萎缩的“非业主增值服务”，收入则进一步同比下降87.11%至仅305万元。

回顾2025年，南都物业最引人注目的举动是在科技方面的投入。

报告期内，南都物业完成了对云象机器人的领投，成为其最大的机构股东；随后，又联合浙大网新、景业智能等上市公司设立了“赛智助龙基金”，专门狙击人工智能、具身智能领域的“硬科技”项目，并完成了对云深处科技、境智具身等明星项目的投资。

这一系列操作，让南都物业在物业服务的角色之外，还是多个一个聚焦AI 机器人的产业投资者身份。

从产业逻辑看，这确实是一步好棋。物业场景是如清洁、巡检、配送机器人等具身智能的最佳的落地场景之一。

南都物业手握9000万平方米的签约面积，可以为机器人提供真实的测试环境与迭代数据。

这种“我出场景，你出技术”的深度绑定模式，意图打通从研发到应用的“最后一公里”，既解决了科技公司缺落地场景的痛点，也解决了物业公司招工难、成本刚性上涨的长期痼疾。

但从纯财务角度看，这更像是一场“豪赌”。若这些被投企业未来成功IPO或估值提升，南都物业将获得丰厚的投资回报，或许能再有前述的“非经常性损益”。

但这同样伴随着高风险，硬科技投资周期长、烧钱快，一旦行业风口转向，这部分“公允价值变动”也可能反向拖累业绩。

事实上，南都物业现金流已呈现了断崖式下跌。报告期内，其经营活动产生的现金流量净额为1.05亿元，较上年同期大幅下降41.09%。

南都物业在公告中解释，这主要系“本期预收回款减少”。在物业行业，收缴率是生命线，现金流的下滑是否意味着部分在管项目回款难度加大，或是新拓项目前期投入较大？这将是投资者后续关注的重点。

其次是增值服务的毛利率下滑。虽然增值服务收入增长14.52%，但毛利率却减少了5.82个百分点。其社区零售、到家服务等新业务的探索期，在供应链建设、营销推广方面的成本投入较大，如何平衡规模扩张与盈利质量，是管理层面临的新课题。

在行业告别规模红利、迈向高质量发展的大背景下，南都物业主动切断对地产开发的依赖，重仓科技与城市服务，是一次勇敢的“二次创业”。至于结果如何，2026年的财报将会给市场更明确的答案。

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