老房原拆原建，还能扩30%

文/乐居财经 李兰 

好房子长什么样？广州给了具体答案。

近日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发《关于支持高品质住宅建设的若干意见》（以下简称《意见》）。

这份长达28条的硬核措施构建覆盖“好城区、好社区、好房子、好市场”的全流程政策体系，全面落实国家“好房子”建设工作部署。

从城区规划、社区配套到户型设计，都给出了实实在在的“甜头”。

具体来看，哪些条款跟你钱包和居住体验直接挂钩？划重点。

01

阳台不限进深，户型可变

空间设计迎来多项突破性利好。

在户型设计上，《意见》鼓励设置入户花园、主景观阳台 生活阳台“双阳台”设计。

重点来了：住宅半开敞空间进深不大于2.4米，满足连续开敞率不低于40％的主景观阳台不限制进深。半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20％的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。

允许厨房、卫生间设置符合进深要求的凸（飘）窗。

全生命周期可变户型：鼓励采用可变墙体、推拉门等设计，减少相邻房间之间的剪力墙等结构，让房间数量可以根据家庭阶段灵活调整。

设新风系统的住宅层高建议不宜低于3.10米并设置专用设备平台。遮阳隔热方面，提倡住宅东向、西向的卧室与起居室配置可调节遮阳装置。

隐私保护有了硬性标准。

除了空间变大，新政对居住的私密性也定了硬杠杠。以后看房，不光要看朝向，还得看“对视距离”。

《意见》提到，同一楼梯单元不同住户居室对视距离不宜小于4米；不同楼梯单元之间居室对视距离不宜小于15米，鼓励大于18米。

朝向方面，需兼顾采光、通风和避免西晒，以东南向（南偏东15度）为最佳主朝向，宜南北通透或具备不少于两个朝向。

02

老房子“焕新”，可原拆原建

《意见》支持城镇危旧房拆除重建，原拆原建的无需先注销产权，大大降低改造门槛；

城镇危旧房改造最多可以增加30%的建筑面积，用来完善厨卫、基础设施、公共交往空间等配套；

支持“原拆原建、增加公服”的改造路径，由业主自主更新、自筹资金，将“老房子”改造为“好房子”。

加装电梯门槛同步降低。

继续推广“成片连片、成批集中”加装电梯广州模式，由政府主动送方案，各区加装电梯牵头部门统筹对成片连片加装电梯规划设计方案进行公示并开展联合审查，联审意见可作为办理施工信息录入等相关手续的依据，免于办理规划许可。

03

构建全龄友好的“好社区”

这次《意见》特别强调一个词：全龄友好。

老年人为主的居住社区，按照系数1.5-3.0适度增加并丰富社区日间照料中心、星光老年之家、长者食堂等功能；

婴幼儿、孩童为主的居住社区，按照系数1.5-3.0增加配置嵌入养育托管、早教中心、“四点半学堂”等服务设施；

青少年为主的居住社区，按照系数1-1.2提升青年发展服务要素。有机嵌入个人提升、运动社交、就业指导、创业指导等功能。

《意见》特别鼓励“一老一小”设施相邻设置，方便老人带娃，实现代际融合。

停车配套同步优化。

支持利用产权清晰的自有用地地下空间建设公共停车场，不改变用地性质的不计入容积率；地下车库（位）可以分期、单独办理规划条件核实，不再被开发商强制捆绑销售；鼓励建设智慧停车系统。

此外，《意见》还鼓励连廊、骑楼、架空层等公共开放空间，形成适合岭南气候的慢行系统。首层架空层高不小于4.5米，作为公共开放空间不计算容积率。

04

好房子有“星级认证”

探索建立好房子“评星定级”机制。从用户需求、物业与公共服务保障、全生命周期监管等方面出发，出台分类分级的“好房子”评价标准。

健全“好房子”质量检测体系，探索提供涵盖检测、管线、设备、材料等信息的商品住宅使用说明书（数字版）。

值得一提的是，鼓励既有小区对养老设施和公共配套设施进行数字化改造；鼓励既有住宅进行智能化改造。新建全装修住宅必须标配楼宇对讲、智能网关、燃气泄漏报警、火灾探测报警等基本智能产品等。