利润下降95.6%！绿城年报发布当天，总裁郭佳峰突然辞任｜直击业绩会

“郭总在公司已经有（近）30年时间，为公司稳健发展作出卓越贡献，但提出来要退休，我们也不得不尊重他的个人意愿”。3月31日，在绿城中国召开的2025年业绩会上，管理层对于行政总裁郭佳峰的离任如此说道。

核心高管在年报发布当天辞任，这在整个行业内都十分罕见，可相似的剧情却在绿城中国身上重复上演。

左二为郭佳峰孙婉秋/摄

2025年4月的业绩会召开前夕，绿城中国突发换帅，原董事会主席张亚东辞任，继任者是大股东中交集团党委常委兼副总经理刘成云。

这一次，绿城中国委任了原执行总裁、主管财务融资的耿忠强代行行政总裁职务。耿忠强是“中交系”高管，其于1995年7月加入中交集团，并在2018年至2019年期间担任中交地产总裁兼党委副书记、中交房地产集团董事和党委委员，后又获委任为绿城中国执行总裁。

虽然是代行职责，绿城中国在公告中也强调“待完成行政总裁人员考虑及聘任程序后，将另行刊发公告”，但在外界看来，这已然是中交集团进一步集权、全面接管的又一关键信号。

也有目光将郭佳峰的离任投射到业绩端，因为2025年财报是绿城中国近年来最差的一份“成绩单”。

2025年，绿城中国实现收入约1549.66亿元，同比下降2.3%；公司股东应占利润约0.71亿元，较上年的15.96亿元下降95.6%。

业绩会上，对于利润规模大幅下滑的原因，管理层解释称，主要是由于房地产市场仍处于调整期，公司为促进长远发展继续积极推动长库存去化，导致2025年收入结转的毛利率以及分占合联营公司业绩下降。

据管理层透露，2025年交付结转的项目中，有部分业绩贡献度较高的项目属于合作项目，绿城中国在这些项目中的股权比例没那么高，因此归母净利润占比较低。

同时报告期内，绿城中国在合联营公司方面亏损11亿元，影响较大，“因为这是单方面吃掉绿城归母净利润的”。

减值计提依旧在吞噬利润。

2025年，绿城中国计提相关资产减值及公平值变动损失净额49.21亿元，与上年基本持平，进而影响了股东应占利润。

算上过往两年的减值计提金额，2023年至2025年的三年时间里，绿城中国合共计提减值超118亿元。管理层预计上述影响在2026年还会持续，“受同样因素影响，预计公司2026年的利润仍有一定压力”。

不过，管理层也强调，绿城中国近年新拓项目质量很好，权益比例也在逐步提升，随着2021年以前的老库存逐步减少，未来归母净利润将有所改善。

近年来，绿城中国一直在推动长库存去化。报告期内，公司2021年及以前的库存去化规模约328亿元，车宅去化比进一步提升至1.51倍。

管理层称，截至2025年，公司2021年及以前的库存占比逐年下降，2026年会继续加大去库存力度，并设定了一些考核政策。

例如，2026年会加强重难点的考核，强化2021年及以前的存量合同指标，以及住宅长库存、车库、商业尾盘等重点难库存计划指标，考核力度与年度奖金发放直接挂钩，完成不了KPI的子公司将暂缓发放年度奖金。

同时资源也会向存量项目倾斜，针对2021年及以前的项目，公司会以销售流速提升为导向，在价格政策、激励政策、人员补充、优秀人员调转等维度进行资源倾斜；针对合作纠纷等低效货值推进重启开发，具体措施包括整售回购、商改住、化解合作纠纷等。

去年，绿城中国实现总合同销售2519亿元，其中自投项目销售额1534亿元，权益销售额1043亿元；代建管理项目实现销售额985亿元。

投资端来看，2025年，绿城中国年内新增项目50个，权益地价约511亿元，预计新增货值1355亿元，新拓项目平均权益比约69%。这些新拓项目中，一二线城市新增货值1168亿元，占比86%，长三角货值占81%。

报告期内，绿城中国抢抓开局，确保转化，年内新拓转化率为33%，同比提升3个百分点，实现当年销售额453亿元。

关于今年的投资计划，管理层在会上表示，2026年会是最近几年最难做的一年。

其指出，当前房地产市场仍处在筑底阶段，整体市场规模还有一定下行压力。相比往年，供给端节奏明显放缓，总量下降，优质地块也相对较少。对于存货较多、去化较慢的城市，开发商会减缓拿地，因此城市之间分化非常明显。

2026年，绿城中国坚持“做一成一”原则，投资兼顾现金流和利润，不看重某一单一维度。公司在深耕核心城市的同时，积极挖掘非热点城市优质地块的结构性机会，全年拿地货值目标初步定为1000亿元，未来会在执行中进行动态调整。

截至2025年末，绿城中国拥有总货值约2300亿元，结合库存和新增货值，2026年力争实现约1300亿元的销售目标。管理层强调，“我们还是会综合考虑行业情况，以及内部投资规模，确保销售规模和经营安全相匹配”。