政策定调存量时代 佳兆业核心“旧改”资产迎理性重估

近期，中国房地产行业的底层逻辑迎来历史性重构。自然资源部近期重磅印发的“38号文”划定了一道时代分水岭：“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”。这一顶层设计将“存量盘活”与“城市更新”推升至决定房企未来生存的战略高地。恰在宏观风向剧变的节点，3月24日，佳兆业集团（1638.HK）交出了一份震撼市场的答卷——扭亏为盈录得逾500亿元溢利，境外债务重组落地重塑财务安全底盘。当全行业受困于新增土地“缩量”挑战时，基本面迎来实质性反转的佳兆业，正凭借深耕27年沉淀的海量核心“旧改”资产，与国家战略形成精准共振。一场顺应国家高质量发展大势的估值爆发正蓄势待发。

“38号文”重塑土地逻辑，千亿级“旧改”资产迎价值凸显

在房地产市场由“增量扩张”向“存量提质”全面转变的历史进程中，政策导向往往具有决定性意义。自然资源部“38号文”的发布，以极其明确的政策红线，直接阻断了房企继续依赖新增土地进行大规模房地产开发的传统路径。与此同时，存量盘活的实操通道正在自上而下被全面打通。2025年12月31日，自然资源部及住房城乡建设部联合发布了《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》。该重磅文件明确提出了多项核心举措，包括强化规划与土地政策的融合、优化过渡期支持政策、鼓励资源资产组合供应进行整体运营，以及妥善处置历史遗留问题等，着力破解了长期制约城市更新的政策堵点。这种“控增量、扶存量”的政策闭环意味着，具备大规模优质存量资产与专业转化能力的市场主体，不仅获得了制度层面的有力保障，更顺势站上了国家新发展模式的时代风口。

面对新政引发的存量竞争期，佳兆业展现出了较为稳固的资产护城河。作为深耕城市更新领域的先行者，该公司目前仍有大量深圳、广州等核心城市的城市更新项目尚未纳入土地储备。这些规模庞大且深度锚定核心都市圈的存量项目，构成了佳兆业未来持续补充优质开发货源的深厚蓄水池。

在“增量受限、存量为王”的背景下，旧改资产的战略属性正在发生显著转化。业内普遍分析认为，这些尚未纳储的旧改项目具备极强的稀缺性与优越的区位优势，未来具有巨大的增值潜力与现金流创造可能。特别是在存量竞争日趋激烈的背景下，核心地段的改造需求保持相对稳定，相关资产的价值更具韧性。当其他房企面临无地开发的窘境时，佳兆业手中这批庞大的待转化项目，已不再是普通的商业土储，而是深度参与中国城市高质量发展的基石，其内在的重估价值正面临市场更为理性的重新审视。

聚焦“好房子”建设 全链条运作夯实民生底线

当前的城市更新绝非简单的“拆旧建新”，而是立足从“住有所居”向“住有优居”转变的精雕细琢。2026年全国两会政府工作报告确实明确提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设”，并部署房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。这一从宏观倡导深化为有序推动的系统工程，标志着“好房子”建设迈入涵盖存量房改造与运维服务全生命周期的新阶段。在此宏大战略指引下，城市更新不仅是去库存的催化剂，更成为了落实“好房子”建设最具价值的落地场景。

依托深耕核心城市的先发优势，佳兆业精准对接“房屋品质提升”的国家诉求，将改善居住环境与区域功能有机结合。在深圳坂田核心区，佳兆业中央广场强力推动住宅与产业深度融合；在广州小坪村改造中，企业注重引入商业与公共服务设施，系统提升片区人居品质。其项目中融入的海绵城市社区公园、依托数字化精细管理的智能安防，以及富含人文关怀温度的全龄活动空间等配置，正是对“安全、舒适、绿色、智慧”这一新时代人居核心内涵的常态化实践。此外，佳兆业在深圳福田CBD佳园项目（原东山小区旧改项目）探索的“央企助力+市场化运作”模式，进一步实现了核心区资产的价值跃升与高品质供给，也为其它城市更新项目提供了可复制的经验。

宏大蓝图最终必须落脚于“保交楼”这一民生保障底线。城市更新业务专业性极强，佳兆业凭借二十余年构建的涵盖规划、拆迁、建设及后续物业运维服务的全链条体系，并结合项目层面的外部纾困支持，努力筑牢了兑现交付承诺的坚实后盾。数据显示，2021年至今，佳兆业已累计交付约13万套房源。这种在行业低谷期依然坚韧的交付能力与重构后的高品质物业服务模式相辅相成，不仅展现了其城市更新的专业底色，更以实际行动回应了防风险、稳市场的政策导向，向政府与大众市场交出了一份令人安心的社会信任状。

在宏观政策利好、资产价值稀缺、债务重组落地的三重战略共振下，轻装上阵的佳兆业正加快向“城市综合运营服务商”全面转型，以共建共享的理念深度参与到国家存量盘活的大局之中，持续释放其核心“旧改”资产的动能，力求引领行业迈向高质量发展的新纪元。

$佳兆业集团(HK|01638)$