净利骤降仍豪横分红，千亿贝壳年报暗藏“危”与“机”

雷达财经出品 文|彭程 编|孟帅

3月16日，千亿居住服务巨头贝壳，晒出最新的年度财务答卷。

2025年，贝壳全年实现净收入945.8亿元，同比微增1.2%；但净利润却从上一年的40.78亿元骤降至29.91亿元，同比下滑26.7%。

其中，去年第四季度，贝壳的单季净利润甚至骤降85.7%至0.82亿元。

具体至各项业务来看，2025年，贝壳的核心房产交易业务承压：存量房业务、新房业务的净收入同比分别下降11.3%，9.1%。

不过，贝壳的非房产交易业务在去年扛起增长大旗，41%的收入占比冲上历史新高。其中，家装家居业务的净收入同比增加4.4%，而房屋租赁服务业务的收入同比更是飙升52.8%。

值得一提的是，在业绩交流会上，贝壳高管多次提到AI对于公司业务的正向带动作用。

尽管2025年公司在业绩端承压，但贝壳仍选择用真金白银回馈股东。2025年，公司豪掷9.21亿美元回购股份，还宣布派发约3亿美元的末期现金股息，全年股东回报合计超12亿美元。

值得一提的是，在不久前发布的《2026胡润全球富豪榜》上，贝壳创始人左晖的遗孀朱艳及其家族以405亿元的财富位列榜单第767名，而贝壳现任董事会主席兼首席执行官彭永东也以85亿元的财富上榜。

天眼查显示，贝壳于2020年、2022年先后登陆美股、港股。截至2026年3月18日收盘，贝壳报44.34港元/股，股价较此前70多港元/股的高点下滑明显。

全年总交易额、净利润双双下滑

3月16日，贝壳正式对外发布了2025年第四季度及全年未经审计的财务业绩报告。

财报显示，2025年全年，贝壳实现净收入945.8亿元，同比仅微增1.2%。

而在利润端，贝壳面临的压力更为明显，全年录得净利润29.91亿元，相较2024年的40.78亿元下滑26.7%；经调整净利润为50.17亿元，同比降幅更是达到30.4%。

分季度来看，2025年第四季度，贝壳业绩“失速”得更为明显。财报显示，公司该季度的净收入为221.89亿元，同比下滑28.7%。

对于去年第四季度收入下滑的情况，贝壳在财报中解释称，主要受新房及存量房交易服务净收入的高基数影响。

与此同时，贝壳该季度的净利润更是“断崖式”下跌至0.82亿元，较2024年同期骤降85.7%。

2025年，贝壳的毛利率也由2024年的24.6%下降至21.4%。

对于毛利率的下滑，贝壳解释称，主要是由于过往贡献利润率较整体毛利率为高的存量房及新房业务净收入贡献减少；及存量房业务的贡献利润率因链家经纪人固定人工成本增长而下降。毛利率降幅部分被房屋租赁服务的贡献利润率上升所抵消。

核心交易数据方面，贝壳2025年的全年总交易额（GTV）为3.18万亿元，同比下降5%。

其中，存量房交易的GTV为2.15万亿元，同比下降4.2%；新房交易的GTV为8909亿元，同比下降8.2%。

单看第四季度，贝壳的GTV下滑幅度更为明显，当季总交易额7241亿元，同比降幅达36.7%。

其中，存量房交易、新房交易的GTV分别同比下降35.3%和41.7%。

尽管在交易端承受着较大的压力，但贝壳的现金流状况依然保持着稳健态势。截至2025年末，公司现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计为555亿元。

在门店和经纪人规模上，贝壳保持了稳定扩张。截至2025年末，公司门店数量为6.11万家，同比增长18.5%。其中，活跃门店达5.84万家，同比增长17.5%。

截至2025年末，公司经纪人数量达52.3万名，同比增长4.6%。其中，活跃经纪人44.56万名，与上年基本持平。

彭永东表示，对于直营的链家业务，公司去年主动优化了门店网点和经纪人结构，聚焦高效产能和核心城市区域的深度运营，优化后核心城市的人效水平提高。

在流量端，2025年第四季度，贝壳的移动月活跃用户平均为4380万名，较2024年同期的4320万名略有增长。

传统强势业务承压，非房产交易业务占比提升

进一步拆解财报可以发现，贝壳的业务结构在2025年发生了显著变化。

其中，公司曾经的两大支柱业务表现疲软：存量房业务全年净收入为250亿元，与上一年度相比下降了11.3%；新房业务净收入达306亿元，同比下降幅度为9.1%。

2025年，贝壳虽然存量房贡献利润率在四季度环比回升，但全年来看，新房贡献利润率仅同比提升0.2个百分点。

对于新房业务，贝壳管理层表示，过去贝壳的作业模式更多是一种相对传统的渠道逻辑，并围绕佣金和流量进行资源分配，“对于核心项目，可以用我们庞大的渠道流量去解决开发商的去化问题，这种模式在增量市场阶段是非常有效的”。

但贝壳管理层也坦诚地指出，在当前的环境下，这种模式只能服务一部分项目和一部分买家，对开发商和购房者端的价值比较有限。因此，贝壳正在将新房业务从渠道角色升级为项目全周期合作伙伴。

而与传统强势业务显现颓势形成鲜明对比的是，非房产交易业务成为拉动贝壳收入增长的关键引擎，其收入占比从2024年的33.8%跃升至2025年的41%，创下历史新高。

其中，房屋租赁服务业务表现格外亮眼，全年净收入达219亿元，同比飙升52.8%。截至2025年末，贝壳房屋租赁在管房源量超过70万套，同比增长62%。

同时，房屋租赁服务贡献利润率同比提升3.6个百分点至8.6%，实现经营层面全年盈利。这是贝壳租赁业务自推进“轻托管”模式以来，首次在规模扩张之外交出盈利答卷。

至于家装家居业务，去年斩获净收入154亿元，同比增长4.4%。该业务贡献利润率同比提升0.7个百分点至31.4%，经营层面亏损显著收窄。

彭永东强调，在家装家居和房屋租赁服务业务方面，公司聚焦提升盈利质量与建立可持续、可复制的经营模型，两项业务均进入更健康的发展阶段。

在彭永东看来，真正能够穿越周期的能力，不来自规模本身，而是来自于持续为消费者创造真实价值的能力。

AI赋能业务重塑，宣布3亿美元期末现金分红

在2025年业绩交流会上，贝壳高管多次提及AI技术对业务的重塑作用。

“AI不可无视，人也不可替代”，在彭永东看来，AI可以把理性化的部分极致理性化，同时让必须由人承担的感性部分的价值放大。

基于这一认知，贝壳明确了选择“人机协同”的AI战略路线。基于AI能力，贝壳正在提升平台整体提供服务的专业度，资源转化效率和增强单位产出的能力。

比如，在房产交易中，贝壳将AI能力嵌入营销获客、内容生产及专业能力训练等核心环节，进一步放大服务者的专业价值和平台效率。

在租赁业务中，贝壳通过AI驱动运营提效，让AI参与“收、出、管”及经营决策全链路，提升管理效率与精度。试点区域收房人效提升13%，AI定价较人工定价的招租成功率提升5.3个百分点。

据贝壳披露的数据，随着AI深度融入和精细化运营，经纪人人均二手单量从2单提升至3单，家装职业化项目经理月均承接单量同比提升超100%，资管经理人均在管房源量增长40%以上，均达历史新高。

彭永东还表示，2026年，公司将以AI技术重塑能力壁垒，进一步放大服务者的专业价值和平台效率，以更高品质的服务提升消费者的居住体验。

而在晒出2025年业绩答卷的同时，贝壳也披露了股东回报计划。贝壳强调，其始终致力于通过积极的资本配置举措回馈股东。

2025年，贝壳股票回购总额约9.21亿美元，同比提升29%。同时，贝壳宣派约3亿美元的末期现金股息，将由公司资产负债表上的盈余现金支付。

至此，贝壳2025年的综合股东回报超12亿美元，同比提升超过9%。

而自2022年9月启动回购计划以来，截至2025年末，贝壳已根据股份回购计划合计购买了约1.59亿股美国存托股份（相当于约4.78亿股A类普通股），总对价约25.47亿美元。

展望2026年，彭永东重申贝壳继续坚持中性的市场观。彭永东认为，中国住宅市场仍然是全球最大且最具价值的住宅市场。

但彭永东也强调，技术服务行业的底层逻辑发生了巨大的变化，消费者需要更专业、更能提供确定性的决策服务。未来，行业不再以规模为核心竞争力，而是进入以专业服务能力和效率为核心竞争力的新阶段。

贝壳执行董事兼首席财务官徐涛则表示，2026年贝壳将以更审慎的财务纪律，在效率与增长之间保持平衡，推动业务盈利质量的持续改善，在保障长期竞争力投入的同时，优化资本配置结构。#社区牛人计划# $贝壳-W(HK|02423)$