243轮鏖战、10万人围观！越秀236亿拿下广州新地王

广州土拍诞生了新“地王”。

从2月25日早10时到晚19时，历经243轮鏖战，广州天河区马场地块1期地块（T2026-030）（下称“马场1期地块”）终于被越秀集团（即广州越诚达有限公司）以236亿元的总价收入囊中，溢价26.6%，创下广州自2010年以来拍地成交总额最高纪录。

值得一提的是，该地块186.44亿元的起拍价已经创下广州土拍纪录，自上架土拍平台起就备受各方关注，今日“决战”甚至引来超10万人线上围观，热度非凡。以最终成交价计算，该宗地折合住宅楼面价8.5万元/平方米，创广州楼面地价新高。

马场1期地块北至黄埔大道，南至花城大道，西至马场路，东至华南快速干线，处于珠江新城与广州国际金融城的几何中心，亦是珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，被誉为珠江新城最后的“核心遗珠”。

它的背景也颇具历史渊源。

信息显示，1999年，广州赛马被勒令停止，此后地块进入漫长的低效利用期。2003年时，其被改建为汽车交易市场，2008年又转型为集汽车城、马会家居、餐饮于一体的混合业态。

直到2014年汽车城关闭，周边区域已崛起为广州中央商务区。马场这片土地的业态与区位价值出现落差，需要重新定位，以实现价值最大化。

去年，一系列消息传出，马场地块的变革正式拉开序幕。该年5月，市场有消息称，广州珠江新城跑马场地块即将挂牌出让，保利、华润、香港置地等头部房企已对该地块表现出浓厚兴趣。

同年7月，广州市珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目通过备案，标志着珠江新城跑马场项目即将启动，总投资额高达151.19亿元。三个月后（10月），广州规自局正式公布马场地块控规调整方案，地块调整后总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业、教育配套及公共空间。

而后，该地块被规划定位为“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”。广州市印发的《提振消费专项行动实施方案》中，也将“马场片区”与聚龙湾太古里、华润万象城并列，列为重点推动建设的高端商业载体，明确计划在此引入华南首个SKP项目。

这也意味着，马场1期地块的开发并不容易。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强称，这宗地是广州近十年来出让过的地块中位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，地块不仅需要自持大量商业商务面积，还需引入一家高端时尚百货运营企业，6年内销售贡献累计不低于300亿元，此外还需建设不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，“对开发商的资金实力和综合运营能力要求极高”。

彼时有市场人士推测，跑马场地块起拍价或接近200亿元，远超去年广州地王保利面粉厂的117.55亿元。同时，该地块所在位置是广州传统顶豪区，汇聚了汇悦台、凯旋新世界等豪宅。

一个信息是，该项目由越秀集团旗下越诚达有限公司负责一级开发，即承担地块前期土地整理、市政道路、地下空间开发等前期基建工程。正因如此，对于越秀的下场竞拍、成功摘地，外界并不意外，毕竟参与前期筹备工作就已看出其势在必得。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，前期越秀参与“做地”，SKP也是越秀牵头在谈，因此最后越秀拿下该地块，将一级开发和二级拿地联动起来也在情理之中。

“之前也有预测保利会拿地，但保利此前把广州豪宅区——珠金琶的好地快拿了个遍，包括保利玥玺湾、保利天曜、保利天奕等，且这几个项目的土地性价比非常高，考虑到珠江新城和金融城之间已经没有土地出让了，作为广州本土国企，以及最大的本地开发商，越秀拿下并不意外。”

李宇嘉也强调，无论哪家房企摘地，后期开发一定要对得起优越的区位、一流的规划、超前的定位，并通过豪宅的价格体现出来，且一定要避免此前在珠金琶出现的恶性内卷，“地块在区位优势、规划优势很突出、很领先的情况下，考虑到得房率的优势，单价还比竞争对手低（特别是珠江新城此前的二手豪宅）”。