中信、申万等头部券商最新发声：房地产市场现积极信号！

【导读】中信、申万等头部券商最新发声：房地产市场现积极信号！

中国基金报记者 方丽

2026年初，A股及AH主流上市房企密集披露2025年业绩预告，引发市场关注。在这个关键时刻，中信证券、申万宏源等头部机构同步发声，认为房地产行业最差时期已逐步过去，政策托底发力叠加行业基本面调整到位，优质房企有望率先迎来盈利修复，行业将逐步企稳回升。

中信证券：房地产市场呈现了一些积极信号

从A股地产板块业绩表现来看，中信证券统计显示，78家发布业绩预告或快报的企业中，58家公告预亏（首亏或续亏），总归母净亏损达2060.4亿—2397.5亿元；5家业绩预减，总归母净利润较2024年下降75%—78%；6家实现业绩预增，总归母净利润17.6亿—19.4亿元。综合测算，A股地产板块2025年归母净亏损区间为1455.0亿—1984.2亿元，2024年为归母净亏损1614.0亿元。

中信证券表示，业绩下滑是过去几年市场调整的客观呈现结果，但当前房地产市场也呈现了一些积极信号。国家统计局数据显示，截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3%。结转项目毛利率下降，针对存货计提跌价准备是房企业绩下滑的主因。但是，利润表是企业历史情况的反馈当前市场也出现了一些积极信号。主要城市二手房挂牌量略有下行：《求是》杂志发表文章，强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整的时间，也有效提振了购房人的信心。总体来看，2026年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳也是房企资产负债表修复的关键。

同时，中信证券强调，关注优质资产价值增厚，关注多层次REITS市场建设对房地产板块的整体利好2026年1月29日—30日，8单总计估值321亿元商业不动产REITS发行挂网，预计涉及募集规模总计315亿元。总体来看，在商业不动产REITS推出之后，REITS市场发行审批效率明显提升，优质资产证券化速度明显加快。房地产企业资产负债表得到夯实，债务负担有所减轻，广大投资者也得以配置优质低波权益资产，分享中国经济增长红利。

中信证券表示，我国居民部门的现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，这也是未来企业经营性现金流净流入可能持续修复的底气。政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，我们相信房地产板块的主体信用风险已经开始退潮。当行业的主要融资性现金流入，从以信用债（主体负债）为主转向以项目融资（REITS和物业经营贷等）为主之际企业资产和负债错配的矛盾就正在得到解决。

申万宏源：房企最困难时期或将逐渐过去

申万宏源发布研报表示，过去4年房地产行业量价持续下行，导致目前部分房企预告业绩下降或亏损。不过我们认为，房企最困难时期或将逐渐过去。

研报解释，一方面，我们认为我国房地产基本面底部正逐步临近，在行业深度调整4年多后，我国新开工自2021年高点以来已下降75%，已显著超过美国、日本和德国降幅50%—70%，我国二手房房价自2021年高点以来已下降40%，也已显著超过1970年至今42国平均跌幅34%；另一方面，申万宏源认为主流房企存货减值压力逐步得到释放2019-2025H1主流房企累计资产及信用减值损失占比存货均值达8%，其中部分房企减值占比更高。

中央强调着力稳定房地产，《求是》发文建议政策一次性给足，政策基调更趋积极。2025年12月，中央经济工作会议指出：“积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场”。此外，2026年1月2日，《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位、并建议政策一次性给足，对房地产行业政策表态更趋积极，政策进一步重视居民端和需求端发力。1月15日—1月25日《求是》连续14篇关于城市更新发表文章，意味着官方对于城市更新的重要性进一步提升，今年城市更新或将成为经济重要抓手，同时这也是对房地产经济重要地位的认可。

考虑到我国房地产行业基本面正逐步临近、近期政策面基调更趋积极，以及房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，申万宏源预计优质企业销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底回升，盈利修复正当时。

此外，申万宏源还表示，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。

制作：小茉

审核：木鱼

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