招商蛇口2025年业绩预告：行业深度调整期，龙头以战略定力筑牢高质量发展基石

2025年，中国房地产市场持续在深度调整中探索新的平衡，行业分化成为最显著的特征。克而瑞数据显示，招商蛇口2025年全口径销售金额达到1,960亿元，保持在行业前五的位置。

1月30日，招商蛇口发布2025年度业绩预告，预计实现归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元至12.54亿元，同比下降69%-75%。这份业绩预告的背后，是招商蛇口在行业周期性调整中主动夯实资产质量的战略选择。

预告指出，盈利变动主要源于部分房地产开发项目存在减值迹象，公司根据谨慎性原则相应计提减值准备，房地产开发项目集中交付规模减少导致营业收入同比下降，以及对联合营企业的投资收益及股权出售收益同比减少。

招商蛇口的2025年业绩预告显示，预计实现归母净利润10.05亿元至12.54亿元，同比下降69%-75%。这一数字的背后，需要放在整个行业背景下解读。

2025年中国房地产行业仍处于深度调整期，市场销售规模整体收缩，房企盈利能力普遍承压。在这样的环境下，招商蛇口依然能够保持正向盈利，这在房地产企业中已属不易。

房地产行业面临全行业性的盈利压力，据多家机构研报显示，2025年预计有相当比例的房企将出现亏损。相比之下，招商蛇口是少数仍能保持盈利的头部房企之一。

从预告中提及的三个主要原因看，这些因素均与行业周期和公司主动调整策略密切相关。

项目交付节奏的变化直接影响营业收入确认；投资收益的减少与当前资本市场环境相吻合；而减值准备的计提，则体现了公司采取谨慎原则，积极夯实资产质量，为未来发展卸下包袱。

业绩预告明确指出，部分房地产开发项目存在减值迹象，公司结合市场情况，根据谨慎性原则相应计提了减值准备。这一举措，正是招商蛇口在当前市场环境下，坚守财务审慎原则的体现。

减值计提是基于真实市场状况做出的负责任的会计处理。房地产行业调整期，部分项目销售价格未达预期是普遍现象。通过及时计提减值，招商蛇口实际上是在为资产“挤水分”，使财务报表更加真实地反映资产价值，这一做法虽然短期内影响利润表现，但长远看有助于提升资产质量。

招商蛇口管理层早已意识到资产质量的重要性。在2025年公司管理层提出的“四个不失”战略中，“不失血”即强调保持企业充足的现金。

截至2025年6月末，招商蛇口现金及现金等价物余额为839.97亿元，现金短债比为1.30，这一财务安全垫为公司在行业调整期提供了充足的流动性保障。

虽然盈利数据受到多重因素影响，但招商蛇口在市场上的产品竞争力却持续增强。2025年4月，招商蛇口率先推出 “招商好房子”技术体系，围绕“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”七大维度，系统构建高品质住宅标准。

去年11月，招商蛇口在第二十七届高交会重磅发布了《好房子品质标准白皮书》，以革新标准引领行业从“住有所居”转向“住有优居”，成为首家在高交会发布“好房子”标准的企业。

具体来看，招商蛇口“好房子”标准以“智慧安全的品质之家”“自然和谐的美学之家”“友邻相伴的长情之家”为三大价值主张，构建“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷、精工匠心、美学焕新、招牌服务”七大维度，28个模块（10大特色IP），485项技术的完整体系。

这套体系绝非简单的指标叠加，而是通过“深度睡眠系统、幸福厨房、全能阳台、环保魔方、机器人服务”等特色IP，创造可感知、可体验的生活场景。

从理念到实践，招商蛇口“好房子”已在多个城市标杆项目中落地。在北京，招商序项目凭借创新四代宅设计成为市场热点，以约90%-97%超高使用率打造稀缺标杆产品，91㎡户型登顶北京单周网签榜首。

项目首创四大革新标准：空间无界化、规划复合化、生态垂直化、场景社交化，为当代家庭提供面向未来的居住解决方案。

这些创新设计带来的市场认可是显而易见的。2025年上半年，招商蛇口9个申报项目全部入选克而瑞全国十大高端/轻奢/品质作品榜单。

公司在全国12个城市进入当地销售榜TOP5，其中上海、深圳、西安、南京、长沙、徐州、南通、郑州进入TOP3，显示出强劲的区域市场竞争力。

在行业融资环境整体收紧的背景下，招商蛇口凭借央企背景和稳健经营，保持了行业领先的融资优势。

截至2025年上半年，招商蛇口 “三道红线”指标持续保持绿档，剔除预收账款的资产负债率63.1%，净负债率66.42%，现金短债比为1.30。

更为突出的是公司的融资成本优势。2025年上半年，公司综合资金成本为2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平。

这一资金成本远低于行业平均水平，为公司在土地获取、项目开发等方面创造了显著的成本优势。

公司债务结构也持续优化，银行融资占比提升至66%，上半年落地经营性物业贷款82亿元，上半年末平均债务期限达到5.3年。这种长周期、低成本的融资结构，为招商蛇口穿越行业周期提供了坚实的财务保障。

在行业调整期，现金流安全成为企业生存的生命线。招商蛇口管理层深谙此道，将“不失血”（保持充足现金）作为核心战略之一。截至2025年3季度末，公司货币资金保持充足水平，为应对市场变化提供了充足的缓冲空间。

招商蛇口的发展韧性不仅来自于开发业务的基本盘，更得益于“开发+运营”双轮驱动模式的成熟运作。这一模式帮助公司在行业下行期，构建了更加平衡的业务结构。

2025年上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入达36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA实现19.0亿元，同比上涨0.4%。这些运营型业务为公司提供了稳定的现金流，降低了单纯依赖开发业务的风险。

物业服务业务同样表现稳健，旗下平台招商积余2025年上半年实现营业收入91.07亿元，归母净利润4.74亿元，分别同比增长16.17%和8.90%。截至2025年上半年末，在管项目2,370个，管理面积达3.68亿平方米。

在产业园运营方面，招商蛇口正聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大产业，将园区打造成为培育新兴产业的抓手，构建产业生态，为公司园区运营业务提供了产业内容支撑。

在转型布局方面，很少被外界关注到的是，招商蛇口旗下的产业基金已经跨界布局了前沿产业，并已逐渐显现出成效。

招商蛇口通过产业基金间接投资的沐曦股份，已于2025年12月在上交所科创板上市，上市首日股价表现强劲。此外，已递交招股书的长鑫科技，招商蛇口也是其股东之一。这些产业投资不仅有望为公司带来财务回报，更重要的是构建了产业生态，为公司园区运营业务提供了产业内容支撑。

更值得一提的是，随着去年12月18日海南全岛正式封关，招商蛇口也紧紧抓住千载难逢的时代机遇，启动“海口招商局大厦”项目以及“海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区”与“招商局三亚深海科技城”2个特色综合园区，打造集研发、孵化、加速、产业转化于一体的全链条创新载体。

空间上，海口招商局大厦目前已率先启用跨境电商楼层，可满足跨境企业电商直播及保税展示等核心业务场景；博鳌乐城国际医学产业中心，能为企业提供从实验室定制、研发制备到办公运营的全链条产业承载服务；三亚深海科技城，则聚焦"深海"主题打造众创空间、科研办公楼、科产独栋、研发厂房等多元产业载体。

服务上，招商海南对于入驻的企业还建立了覆盖企业全生命周期的服务体系。包括在企业初创期，提供政策咨询、注册代办等基础服务，协助企业快速落地；在成长期，串联上下楼企业资源，搭建产业链合作网络，减少资源对接成本；在成熟期，整合招商局集团旗下海南招商通服股权投资基金等金融资源，为企业拓展融资渠道，破解发展关键阶段的资金需求等。

在海南封关的历史关口，招商蛇口凭借前瞻性的布局，以坚实的产业服务与丰富的生态资源，助力企业把握自贸港发展机遇、共赢发展的同时，也推动自身迈向可持续、高质量的发展。

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