融创服务关联欠款风险仍在 这一次抵债2626万元

观点网 2026年，物企还是没能逃过以资抵债的命运。

前有力高健康生活与力高集团订立债务清偿框架协议，后者通过向力高健康生活出售停车位、住宅单位及零售单位，以清偿总金额最高达1.59亿元的应付服务费。

后有融创服务接收来自融创集团的多个停车位和房产，以结清融创集团应付而未付融创服务的等额款项，交易对价合计约2626.14万元。

一边是账面上不断计提增加的应收账款，一边是变现程度未定的抵债资产，融创服务还能如何在高企的应收账款漩涡中挣扎？

抵债漩涡

1月19日，融创服务发布公告称，其多家附属公司与融创集团多家公司订立一系列债务清偿协议。据此，融创集团将向融创服务转让多个停车位或房产，以结清融创集团应付而未付融创服务的等额款项。

该系列协议一共包含4项债务清偿协议，标的资产合计为45个停车位和28套商品房。其中，45个停车位分别位于上海市、广东省广州市；28套商品房均位于山东省龙口市，房屋建筑面积合计约为2837.53平方米。

上述标的资产的评估价值总额为2655.76万元，而融创服务收购该批资产的总代价为2626.14万元，即抵销融创集团的2626.14万元应收账款。

数据来源：企业公告

物聊社了解到，协议1中的茂政滨水雅苑地下车位的开盘价为19万元/个，如今，融创集团以11.35万元的均价出售给融创服务抵债，与开盘价相比降幅约为60%，若与市场价对比，上海外环外郊区的二手车位价格约为10-15万元/个，由此看差价不大。

而协议2中的融创璟府的二手车位目前市场价约为5-6万元，融创集团以22.14万元的均价进行出售，一个车位的差价达到16-17万元，整笔交易被“加价”三百多万。

至于协议2和协议3中的商品房价值，安居客显示，融创果岭小镇今年1月的挂牌均价为5456 元/平方米，在协议中的交易均价分别为6524.35元/平方米和6676.38元/平方米，涨幅分别为19.58%和22.37%。

不过，对融创服务来说，能通过以资抵债的方式收回部分应收账款，已经是比较好的结局。而这已不是该物企第一次接受来自融创集团的以资抵债。

例如，2023年12月，融创集团成员公司向融创服务转让位于济南市齐河县的商铺，对价约724.8万元，以应付未付的等额款项抵销支付。

再如2024年3月，融创集团将旗下一间公司100%股权及相关债权转让给融创服务，代价为1亿元，其中，融创服务需要以现金支付5000万元，及以融创集团应付未付的等额款项抵销支付剩余的5000万元。

标的公司拥有位于江苏省常熟市的镜湖宸院项目及湖语尚院项目的现房，估值约为1.94亿元，融创集团将在6个月内将上述现房资产过户给融创服务。

放眼整个物业行业，因应收账款无法得到改善而与地产关联方走上以资抵债的物企也不在少数。时间比较接近的是力高健康生活。

1月16日，力高集团向力高健康生活转让合计1749个停车位、77个住宅单位及8个零售单位，总估值约为1.83亿元，交易对价约为1.59亿元。完成抵销后，力高健康生活应收力高集团的尚未收回服务费总额约为9058.95万元。

时间拉长至2025年，也频频传出鑫苑服务、卓越商企服务、荣万家等物企接受以资抵债的动态，分别涉及金额1.34亿元、3.63亿元和10.7亿元。

高企的应收账款

债务清偿过后，融创服务可收回融创集团到期应付的部分应收款项2626万元，有利于化解融创服务应收账款风险，且在本次交易中，融创服务不需额外支付现金，现金流不会受到负面影响，随之而来的是增量的存货。

截至2025年上半年，融创服务账上存货规模为4064.2万元，较2024年末4557.3万元有所减少，如今再加上融创集团转让的45个停车位和28套商品房，存货规模或将较2024年全年进一步扩大。

但从公司整体的盈利情况来看，相比于存货的增加，应收账款计提减值带来的负面影响明显更大。

2022-2025年上半年，融创服务的贸易及其他应收款项净额约为43.69亿元、43.18亿元、35.90亿元和39.00亿元。

其中，来自关联方的应收款项规模分别为33.68亿元、34.17亿元、32.86亿元、32.67亿元，分别占总应收账款的77%、79%、92%和84%。

数据来源：企业年报、中报

对此，融创服务对贸易及其他应收款项流动部分的计提拨备总额分别为17.73亿元、26.14亿元、38.60亿元和42.91亿元。

对关联方应收款项计提的减值拨备的不断增加，已严重影响到了融创服务的利润表现。

2022年至2025年上半年，融创服务分别录得净亏损4.82亿元、4.35亿元、4.51亿元和净利润1.22亿元，前三年持续亏损背后，几乎都离不开“对关联方贸易及其他应收款项进一步计提了减值拨备”的原因。

若剔除应收账款计提的减值拨备及其他非经营性摊销等因素，2022至2023年期间，融创服务将分别录得净利润7.63亿元、7.93亿元，而不至于走到亏损的地步。

不过，融创服务计划奋力打好这场持久战，从结果来看，也有了一丝起色。

就最新一期业绩来看，2025年上半年，融创服务实现收入约35.47亿元，同比增长约2%。其表示，收入增长的其中一个原因是对关联方贸易应收款项计提的减值拨备大幅减少。同时，融创服务实现扭亏，期内录得净利润约1.22亿元。

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