再获华东三项目 周大福创建狂揽内地物流资产

观点网 周大福创建又在内地买物流项目了。

1月16日，周大福创建宣布，与TPG Angelo Gordon旗下基金签署买卖协议，收购其三项位于华东的工业物流物业的100%权益，该三项工业物流物业的可出租总面积达到约172万平方英尺，约合16万平米。

资料显示，出售方是由德克萨斯太平洋集团与Angelo Gordon合并组建的全球另类投资平台，专注于房地产、信贷等领域的投资管理，该平台目前管理资产超2390亿美元，全球设有28个办事处，此次为首次与周大福创建进行物流资产交易。

“本次收购完成后，周大福创建于中国内地及香港持有的物流资产将由9项增至12项，总可出租面积由约120万平米扩大至约135万平米。”

从大湾区到长三角

周大福创建近期物流资产购置动作频繁。3个月前，周大福创建曾宣布向第一产业集团有限公司收购位于广东省东莞市一项物流物业的100%权益，该物流物业坐落于大湾区核心物流枢纽。

“此为周大福创建旗下「周大福物流」进军大湾区的首个项目，标志着集团策略发展的重要里程碑，交易完成后即可为集团贡献稳定现金流，符合集团的长远投资策略。”周大福创建于公告中表示，期望通过这次投资，进一步完善内地物流资产网络布局。

作为郑氏家族次子郑志明一手操盘的企业，周大福创建在发展过程中已将物流、公路、保险、建筑和设施管理作为其对抗当下市场周期的主要业务。其中，物流和设施管理和公路业务分别在2023财年和2024财年为周大福创建贡献了约61%和59%的集团应总占溢利。

在大幅进军华东市场之前，周大福创建的主要物流资产为亚洲货柜中心（ATL）56%的股份，ATL是目前全球最大的多层工业建筑的拥有者和运营方，其在香港葵涌的项目总建筑面积达87万平方米，仓库面积达56万平方米，每年的集装箱货物处理量超过香港散货量的44%。

值得注意的是，2025上半财年，周大福创建的物流业务金额约合港元3.87亿元、同比增长9%，主要受ATL项目的持续增长影响，以抵消其在内地物流物业盈利下滑的问题。

从整体出租率来看，周大福创建2025年上半年的出租率由2024财年的96.3%下降至2025上半财年末的93.6%，但ATL仍录得平均租金变动同比增长10%。

此外，周大福创建持有中铁联集30%的股份，该公司在内地拥有13个大型铁路集装箱码头。“自投资以来，周大福创建已持股30%，目前在内地13个城市设有中心站，为少数深度参与‘ 一带一路’基建项目的港企之一。”提及这笔持股交易，还要回溯到周大福创建前身——“新创建”时期。

回到2010年6月，彼时，新创建集团有限公司通过公告表示其全资附属公司新创建服务将斥资3.08亿元，进一步收购中铁联合国际集装箱有限公司8%的股权。在股权转让协议完成后，新创建将持有中铁联集共30%的股权，维持其第二大股东不变。

至此16年后，已经更名的周大福创建依旧持有这30%的中铁联集股权，郑志明也在近期公开坦言，目前国内物流仍以公路运输为主，铁路占比仅约10%，相比欧美逾20%仍有很大增长空间。中铁联集以合资的合作模式进入市场，具有高度策略性。

周大福创建的物流版图

此外，数据中心和消费类仓库也是郑志明看好的板块，其曾透露，周大福创建主要围绕“刚需消费”布局相关基建。

产城园区评论通过其2025年经营数据得知，在进行华东三项资产收购前，该公司在香港、成都、武汉、苏州及东莞共持有九项物流资产，包括在葵涌的亚洲货柜物流中心、六个处于成都及武汉中西部物流枢纽的物流地产物业、一个位于苏州的物流中心。

其中，成都及武汉中西部物流枢纽恰好接轨“刚需消费”型业务，据悉目前两座城市的项目包括嘉民成都机场物流中心、嘉民龙泉物流中心、嘉民新津物流中心、嘉民新都物流中心及嘉民新都北工业园等，项目所占权益均为100%。

从价格角度来看，六宗项目均为周大福创建2022年所购置，彼时其向澳洲嘉民集团收购位于成都及武汉的六项物流地产物业，初始购买价总额约合22.9亿元人民币，可出租总面积约53.1万平方米，当中包括五个已竣工项目、一个在建中项目及一幅待开发的地皮。

数据来源：观点网报道、观点指数、企业公告

彼时，华西区域的物流资产正处于抢手阶段。据2022年第一太平戴维斯发布的《中国物流地产》报告，2021年成都物流市场新增供应趋于稳定，市场新增供应主要位于青白江区域，全市高标仓总存量约为500万平方米，整体存量水平位居全国第三，仅次于长三角区域的上海及苏州。

这足以解释为何周大福创建在成都连下五子。

但目前，全国高标仓市场已呈现供需失衡景象，租赁压力正逐日攀升。

仲量联行2025年上半年的物流报告显示，2020-2024年供应高位小幅回落，2025年上半年新增供应去化率同比提升，但依旧低于去年下半年。二季度全国平均有效租金降至0.89元/平方米/天，平均出租率降至79.5%，受新增供应压力与租户需求下降双重影响，市场整体承压。

目前，前五大城市群高标仓面积占全国79.9%，长三角、珠三角、京津冀占比达六成，而华西区域的成渝新增供应收缩，租金波动持续。

另从业务类型来看，近年来，国内的制造业物流需求总量在增长，但更加聚焦工业品类。中国物流与采购联合会数据显示，2024年全国社会物流总额360.6万亿元，而工业品物流总额就达到318.4万亿元，同比增长5.8%。

因此，2026年的周大福创建的投资转向华东长三角的工业物流物业，是其物流业态的一次安全扩张。

另外，近期周大福创建也在通过融资尝试优化财务结构。

2026年1月，周大福创建向协会申请注册总金额不高于人民币50亿元的债务融资工具。“本集团的资产、营运及收入的相当一部分以人民币计值，2026年熊猫债券将可继续作为对人民币汇率波动的自然对冲。”

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