第四家退市物企 金科服务即将告别港交所背后

观点网 在港交所上市逾五年后，金科服务正式迈入退市倒计时。

随着私有化要约条件全部达成，这家曾被视为物管赛道中坚力量的企业，即将于2026年2月20日告别资本市场。

曾几何时，作为资本市场热捧的明星物企，金科服务在2021年2月股价一度飙升至85港元/股（后复权），对应市值突破550亿港元，被视为“西南物管龙头”与高成长性代表。

历经五年磨砺，伴随着曾经的母公司金科股份陷入流动性危机、自身业绩连续亏损及行业估值逻辑剧变，其股价一路下挫，目前仅在8.6港元附近徘徊，市值缩水超过九成。

从巅峰到私有化退市的轨迹，不仅是个体企业的沉浮缩影，更映射出整个物业板块从“黄金赛道”跌入“估值洼地”的集体困境。

“黄金赛道”到“估值洼地”

回溯2020年前后，物业股被视为“黄金赛道”。其轻资产、抗周期、高确定性增长，叠加分拆上市热潮，头部物企市盈率一度突破50倍。彼时，市场定价核心逻辑围绕“管理面积增速”与“第三方拓展潜力”，强调“规模即估值”。

体现在资本市场上，投资者普遍将管理面积视为未来收入的“蓄水池”，而收并购则成为快速做大规模的核心手段。

例如，碧桂园服务曾在2021年花费近200亿元资金，并购蓝光嘉宝服务、富力物业等十几个公司的股权。

碧桂园服务当年内新增了6.17亿平方米的合同管理面积，其中来自收并购的面积有4.45亿平方米，占比约72.1%；新增3.88亿平方米收费管理面积里，来自收并购的有2.78亿平方米，占比约71.6%。截至2021年末，碧桂园服务合同在管面积已至14.4亿平方米，收费管理面积为7.7亿平方米，储备面积达6.7亿平方米，在管物管项目达到5041个。

管理层指出，“已经织成了一张网，覆盖了很多业态，也进入了一些新的领域。”而在资本市场上，碧桂园服务2021年股价巅峰时期一度超过80港元，总市值超过2700亿港元，这仍是物企至今难以企及的高度。

与之相比，金科服务彼时的规模扩张主要依赖第三方外拓，市场化主导较强。但收并购手段亦起到了重要作用。该公司在2021年前后实施了多起收购，标的多集中于西南地区（如重庆、贵州），以达成“区域深耕+规模扩张”的阶段性目标，以及实现本地生活服务赛道的布局。

财报显示，2021年末金科服务合同建筑面积约2.77亿平方米，新增合约面积9306.6万平方米，其中来自金科集团关联方的面积1278万平方米，占比13.73%；来自外拓项目的面积为5035.2万平方米，占比54.10%；来自收并购项目的面积为2993.4万平方米，占比约32.2%。呈现出“外拓为主、并购为辅、收缩关联”的战略扩张路径。

金科服务新增面积来源情况，2021年报

其中，收并购拓展规模方面，包括2021年1月收购重庆金科天江物业服务有限公司50.9804%股权，2月收购重庆上境物业服务有限公司100%股权；12月收购黔西宏祥物业管理服务有限公司51%股权。布局本地生活服务方面，核心则是宣布3.12亿元收购金科酒管，及以自建团队和区域龙头企业整合的方式，打造团餐业务曲线等。

在二级市场上，2021年2月，金科服务股价最高飙升至85港元/股（后复权），市值高达554.92亿港元。当年末，金科服务的营收及净利润均呈现70%以上同比增长速度，分别达到59.68亿元以及10.57亿元，呈现出高增长性。

不过，繁荣的表象背后，整个物业板块正悄然积累系统性风险。随着地产下行，物业板块集体暴露出对关联方依赖过重、收并购质量存疑、盈利难以兑现等问题，陷入“有规模无利润、有收入无现金”的困境，资本市场迅速抛弃旧逻辑，物业股从“黄金赛道”跌入“估值洼地”，金科服务亦难逃此势。

物企估值范式转变

如今，物业股上市热潮已然冷却。从港交所一度成为物企融资的核心阵地，到2023及2024年各有2家物企成功上市，再到2025年彻底陷入“零上市”僵局，鲜明反差的底层是资本市场对物业股估值的范式转变。

过往，“管理面积×单价=未来收入”的模型被奉为圭臬。但现实是，大量案例证明“规模不一定等于利润”。既如此，投资者便不再为虚高的面积买单，转而聚焦经营性现金流的确定性与技术驱动下的运营效率。能否通过数字化工具降低人均管理成本、提升服务密度与客户缴费率，已成为衡量物企真实价值的新标尺。

观点指数统计，当前港股56家上市物企中，已有超60%总市值仅在10亿港元及以下，整体的市盈率（TTM）均值已不到10倍，行业普遍面临流动性枯竭、估值低迷与再融资困难的窘境。

不过，在这片集体低迷的“估值洼地”中，分化的裂痕正持续扩大。头部物企与中下游企业的命运轨迹已然走向两个极端。

华润万象生活、万物云等头部玩家，凭借稳健的经营性现金流、数字化驱动的运营效率与多元抗周期的业态布局，市盈率仍能维持在平均值以上的相对高位，市值稳定性与市场流动性显著优于行业均值。

数据显示，2025年华润万象生活股价较年初上涨了57.6%。总市值在11月上旬再次重回千亿港元，刷新了自2023年4月以来的新高。年末时市盈率（TTM）为23.71倍，大幅高于整体物管股均值。

而支撑这份估值韧性的，则是其近年来业绩和财务上呈现的“稳健增长+高质量盈利”双重底色。

根据财报，2025上半年华润万象生活录得收入85.24亿元，同比增长6.54%；核心净利润20.1亿元，同比增幅达15.0%，盈利增速显著跑赢营收。整体毛利率同比提升3.1个百分点至37.1%，其中商业航道以38.33%的营收占比贡献了68.2%的毛利，成为绝对“利润奶牛”。同时，在现金流层面，期内经营活动现金流净额13.03亿元，叠加100%的中期派息率（含特别股息），也兑现了资本市场对“现金流确定性”的核心诉求。

另外，万物云当前市盈率（TTM）约17.2倍、市净率1.29倍，股价长期稳定在18-25港元区间，虽较上市首日45港元的价格已腰斩过半，但在行业整体估值低迷的背景下，其科技深耕的深厚底蕴与技术赋能的核心优势，仍助力公司稳稳扎根头部阵营，目前总市值约220亿港元，位列行业第二。

资料显示，2025上半年万物云通过AI与自动化技术重构中后端运营体系，实现费用效率结构性提升。报告期内行政开支同比净减少7740万元，降幅达8.0%。通过“灵石+”AI智能体与微电网技术探索应用，推动能源管理能力成为其资产服务差异化的核心壁垒，期内，物业及设施管理服务业务毛利率同比增加0.5个百分点，新增饱和收入12.5亿元。

显然，物企现阶段估值分化并非偶然，而是估值逻辑从“规模为王”转向“价值制胜”后，企业能力分层的必然结果，其背后是物企在现金流质量、运营效率与业态结构上的核心差异。

随着金科服务成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后第四家退市的港股物企，物业资本市场已传递清晰信号。

未来，现金流的确定性、人效的提升空间与可验证的盈利模型，将成为衡量物企价值的核心标准，这或许冷酷，却足够真实。

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