SRT热潮背后：美国写字楼成“雷区”，欧洲银行高价转移商业地产风险

智通财经APP获悉，在重要且极为火爆的重大风险转移(SRT)市场中，投资者正越来越倾向于为欧洲银行背负的、规模超2000亿欧元(约2325亿美元)且持续恶化的商业房地产贷款提供对冲，但这一过程需付出高昂代价。

陷入困境的德国抵押贷款银行股份公司(Deutsche Pfandbriefbank AG)——该机构正急于剥离其在美国商业地产债务中的各类敞口——于去年12月首次涉足SRT市场。据知情人士透露，这笔具有里程碑意义的交易充分表明，为高风险商业房地产贷款提供保险的投资者，能够获得极其可观的利差回报。

据上述人士透露，在PBB(德国抵押贷款银行股份公司)的SRT交易评估中，最初有20余家机构受邀参与考察，其中约三分之二的机构最终提交了无约束力报价。此次需求超预期的核心原因在于：参考贷款组合规模较小(涵盖不到30笔贷款)，且高度集中于美国写字楼领域——其中多笔贷款已被划入第二阶段(即信用风险显著上升但尚未违约)。

这家总部位于加兴的银行最终于2025年12月22日发布公告，正式敲定由布鲁克菲尔德集团旗下的橡树资本管理公司为其20亿美元贷款提供信用风险对冲。在此次由Alvarez & Marsal Financial Services与德意志银行联合牵头的交易中，橡树资本进一步购入3.2亿美元的信用关联夹层票据，形成对高风险资产的双重风险缓释结构。

据知情人士透露，该笔SRT交易的定价较借款基准利率高出超过15个百分点;而根据自2010年起专注投资SRT的Seer Capital Management数据显示，在过去12个月里，多数SRT交易的溢价水平均不足10个百分点。

根据交易条款，上述人士透露，PBB保留了相当于参考组合总额约3%的首次损失份额。对于此项安排，PBB、Alvarez & Marsal Financial Services、德意志银行及橡树资本的代表均拒绝发表评论。

违约保护

银行通过大额风险转移机制为贷款提供风险保障，通常可获得相当于贷款面值5%至15%的风险覆盖。这类交易多采用信用关联票据的形式构建，既能有效提升资本充足率，又可减少对发行新股、削减股息等不受股东欢迎的融资手段的依赖。与此同时，该机制还能为银行新增贷款投放、开展并购活动或实施股东派息等资本运作策略留出更大空间。

PBB于去年6月正式宣布终止其美国业务，并同步推出针对约41亿欧元美国商业房地产贷款的处置计划——通过资产收缩、证券化操作或直接出售等多元化手段优化资产结构。值得注意的是，去年12月完成的SRT交易中，所涉参考组合规模几乎占据当时PBB美国商业地产总敞口的一半。

英国国民西敏寺银行集团与德国阿雷尔银行虽曾发行过与商业地产贷款挂钩的SRT产品，但鲜少将其作为系统性退出整条商业地产业务线的工具。究其原因，SRT的高风险特性决定了投资者更倾向选择那些"有持续动力确保SRT表现稳健"的银行——这类机构未来仍需在同类贷款上发行SRT，从而形成风险共担的良性循环。相较之下，单纯将SRT作为业务退出工具的机构，往往难以获得投资者的长期信任。

过去十年欧洲银行虽已大幅压降不良贷款存量，监管机构仍视问题商业地产敞口为金融业最大软肋之一。欧洲央行数据显示，截至去年第三季度末，大型银行共有2210亿欧元商业房地产贷款被归为第二阶段。

标普全球评级授予PBB BBB-的信用评级，该评级处于投资级区间的最低档次。去年11月，标普进一步将PBB的评级展望下调至负面，核心动因在于PBB业务模式转型期间存在潜在风险——贷款人行为可能进一步削弱其盈利能力。