公募REITs迎来“开门红”！

【导读】公募对2026年公募REITs市场展望

中国基金报记者 曹雯璟

2026年首个交易周，我国公募REITs市场迎来“开门红”。与此同时，多只公募REITs产品迎来新进展。业内人士表示，对2026年公募REITs市场持积极乐观态度，核心是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇。REITs市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势。

2026年REITs市场机遇大于挑战

将进入成熟深化的发展阶段

2026年开年，公募REITs市场在四连阳中迎来“开门红”。易方达华威市场REIT以7.84%的周涨幅领跑，紧随其后的是广发成都高投产业园REIT、招商科创REIT、华夏深国际REIT，周涨幅均超6%。

与此同时，多只公募REITs产品迎来新进展。中航北京昌保租赁住房REIT获证监会受理，平安西安高科产业园REIT状态更新为“已问询”。中航中核集团能源REIT、东方红隧道股份智能运维高速REIT状态均更新为“已反馈”。

展望2026年，北京一位公募REITs产品基金经理表示，对2026年公募REITs市场持积极乐观态度，核心是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇。2025年底配套规则集中落地，不仅启动商业不动产REITs试点，还明确支持扩募、合并及REITs ETF研发，为市场注入制度动力。

宏观层面，经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，在资产荒背景下对保险、社保等长期资金的吸引力会持续提升。市场将呈现分化提质特征，优质资产与运营能力强的项目会获估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动。新增长点同样值得期待，数据中心、文旅、养老等新资产类别将加速上市，扩募机制常态化也让REITs从单一项目向资产平台演进。

他同时提醒，仍需警惕长端利率上行、部分商业不动产空置率高企等风险，但整体而言，2026年REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段。

Wind数据显示，2025年，我国公募REITs全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元。截至2025年年底，公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。一级市场上，认购倍数屡创新高，其中，华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数刷新纪录，达340倍。

目前，公募REITs的持有人呈现显著的“机构化”特征，占比超过95%，其中原始权益人及其关联方作为REITs市场基石和发展初期的带领者持仓过半，其他机构投资者主要包括券商自营、保险资金、信托、产业资本、银行理财、私募基金和券商资管等。

“需要关注的是，随着商业不动产REITs的推出，投资者的逻辑也会发生变化——REITs应当更多被看作是‘有分红属性的权益资产’，而非固收资产。”财通资管总经理助理叶晓明指出，从资产配置角度看，REITs能提供可持续生产的现金流，作为分红预期稳定、风险适中、与其他各类资产相关性均较低的资产，可以起到优化组合韧性、增厚投资组合收益的作用，在利率持续下行、固收“资产荒”背景下，机构的配置需求仍相当旺盛。

关注核心消费、保障性租赁住房和数据中心等资产

二级市场上，2025年，消费类REITs以超30%的年内平均涨幅领跑市场，其亮眼表现吸引了更多投资者关注公募REITs的配置价值。

沪上一位公募REITs产品基金经理表示，2026年重点关注三条投资主线，均贴合政策导向与市场趋势。第一条是抗周期稳现金流主线，消费基础设施、政策性保租房和市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，在2025年调整中已展现抗跌性，适合追求稳健收益的资金。

第二条是高景气政策红利主线，数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域则随着需求回暖有望实现业绩边际修复。

第三条是强扩募资产平台主线，商业不动产试点项目有望通过资产注入实现规模效应与分红提升。

此外，新资产类别打新也有阶段性机会，上述基金经理提醒，2026年新增上市的业态因缺乏定价参考，一级市场认购热度可能较高，但需仔细甄别底层资产盈利能力，避免盲目追高。

叶晓明认为，REITs市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势。可以关注三条主线：一是抗周期的“核心消费资产”，类似于新加坡某龙头商业机构在中国布局的成熟购物中心，这类资产可产生持续现金流，是REITs市场的“压舱石”。二是政策强力支持的“新资产”，比如保障性租赁住房和数据中心，这些资产不仅有政策红利，且符合国家战略发展方向。三是运营效率提升明显的“潜力资产”，借鉴新加坡某龙头商业机构的“双基金”模式，那些可以通过市场化、专业化运营来提升净收入的资产，将展现出更强的增值潜力。

校对：乔伊

制作：小茉

审核：木鱼

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