商业不动产REITs“1+3+N”政策框架明确

人民网北京1月1日电 （记者黄盛）证监会日前发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》），完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质效。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。

根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，即1项《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、1项《通知》、2项工作规程，N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。

据介绍，本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。

《通知》围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排：一是完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展。二是加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态。三是进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系，完善REITs申报注册制度机制。四是健全全链条监管机制安排、压实压严市场主体责任，加强监管和风险防范，维护市场平稳运行。

业内人士表示，商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。

南开大学金融学教授田利辉向记者表示，推出商业不动产REITs，意在推动解决房地产“高负债、高周转”模式的结构性转型痛点。它将商业地产转化为可交易、可配置的金融产品，通过市场化机制盘活存量，为房地产企业开辟权益融资新路径，从而优化社会融资结构，提高直接融资比重。同时，为投资者提供稳定现金流回报，实现“房住不炒”政策与金融创新的有机统一。在资本市场与投资者层面，丰富了资产证券化产品谱系，为市场引入了能产生长期、稳定现金流的资产类别，有助于满足保险、社保等中长期资金的配置需求，为公众投资者提供了分享优质不动产收益的便利工具。

对于《通知》构建的“权责清晰、风险自担、归位尽责”的运作与监管框架，田利辉认为，核心在于全面压实中介机构的“看门人”责任。在运作中，基金管理人需从“被动管理”转向“主动运营”，将商业不动产的运营管理纳入核心考核，确保资产价值持续提升；基金托管人需严格履行资产保管与监督职责，防范资金挪用风险；专业机构则要发挥“专业赋能”作用，从尽职调查、资产估值到风险管理，提供全链条专业支持。监管要求“压严压实责任”，确保REITs市场“不跑偏、不踩线”。

“试点启航仅是第一步，欲行稳致远，还需在生态建设上持续深化。”田利辉建议，可以加速推动更高层级的REITs专项立法，在法律层面明确其产品结构、税收中性原则及各方权责；大力培育多元化的专业资产管理能力；持续完善市场化机制，包括探索建立更灵活的与市场利率挂钩的收益定价机制，鼓励通过扩募、合并等方式让REITs平台做强做大，积极研究推出REITs指数及ETF等衍生产品，进一步改善二级市场流动性，吸引更广泛的资金参与。