中国铁建80.24亿入局 深圳龙岗五和“超大旧改”的资本算盘

观点网 这场总投资高达约175亿元的狂欢背后，藏着多少暗礁？

近日，深圳龙岗区五和社区一块225亩的旧改用地，以80.24亿元的中标价敲定归属——由中铁十七局牵头，集结中铁二十二局、二十五局、中铁建设集团、中铁上海设计院集团（联合体）组成的中国铁建联合体，成功摘得。

这场中标大赛，也被堪称为年度深圳更新领域的“重头戏”，在资本市场引发热议。

一方面是投资者为央企斩获核心区位超大项目的“超强实力”而欢呼；另一方面却是对这场跨越5年的资本长跑表示担忧，80亿的中标价仅覆盖项目174.78亿总投资的46%。

对于中铁建而言，中标深圳龙岗五和项目是布局大湾区的关键一步，但超大旧改向来都是“高收益与高风险并存”的游戏。

高额资本账目

80亿元中标价的背后，市场往往最先看到的是区位红利，容易忽视项目全周期的资金压力与市场波动风险。

在多数投资者眼中，这个紧邻华为总部、总建面达120万平方米的复合型商住综合体，天生带着“区位优等生”的标签。

根据规划，120万平方米的总建面中，可售部分就包含了67.06万平方米的住宅，20万平方米的商业；其中公寓6万平方米、办公大楼7万平方米、酒店7万平方米，意味着项目未来将有稳定的销售回款支撑。

然而，拆解中标价与项目总投资的差额，就能发现中国铁建联合体的资本布局并非表面那般轻松。

根据公示信息，项目总投资约174.78亿元，其中建安投资约78.04亿元，而80.24亿元的中标价，仅比建安投资多出2.2亿元。

计算下来，80.24亿元的中标价仅基本覆盖了工程建设的直接成本，而回迁安置、融资利息、前期筹备等其他成本，均需中铁建联合体后期通过融资或销售回款方式来填补。

与此同时，按照计划，该项目将于2025年12月开工，2030年12月竣工，长达5年的工期，无疑对资金周转效率提出了极高要求。

众所周知，旧改项目的资金流最大特点便是“前期投入大、回款周期长”，尤其是对于这种超大型的项目，一旦中间环节出现延误，现金流断裂风险加剧，而这也是项目前期服务商招商蛇口将这块“肥肉”拱手相让的原因。

梳理公开信息可知，五和旧改项目的前期推进历程颇具波折。

2021年7月，五和枢纽片区重点更新单元纳入龙岗区第二批平方公里级重点利益统筹项目，最初由佳兆业中标前期服务商；2022年8月，佳兆业退出后，招商蛇口正式接棒，成为该项目的前期服务商，并于当年12月启动意愿征集和权利人核实等关键工作。

从前期服务商到最终开发主体，本是城市更新项目推进的常规路径，招商蛇口的退出也是多因素叠加下的理性决策，其中现金流的占用便是最大的驱动因素，

五和社区作为深圳典型的城中村，涉及大量原住民与企业的拆迁安置，权属关系错综复杂，一旦推进过程出现补偿标准分歧、历史产权纠纷等问题，导致拆迁周期延长，不仅会增加融资利息支出，还可能导致项目错过最佳销售窗口期。

各种压力之下，不少头部房企在城市更新领域的布局逐渐从“规模扩张”转向“质量提升”，更倾向于选择体量适中、拆迁难度小、回款快的项目。

中铁建的信心

事实上，站在深圳城市更新的赛道上，五和旧改项目的启动，既是存量空间盘活的必然选择，也是资本逐利的理性布局。

机会和风险往往是并存的，旧改背后蕴藏的城市更新红利——核心地段的土地增值空间、片区开发带来的长期运营收益、政企合作下的资源倾斜，以及标杆项目落地后的品牌价值提升，每一项都极具吸引力。

中国铁建联合体之所以愿意接受80.24亿元的报价，更核心的便是看中了深圳核心区位资产增值的巨大发展空间。

五和社区地处深圳中部发展轴关键节点，紧邻华为总部所在的坂田街道，周边已形成成熟的电子信息产业集群，沉淀了一定的消费人群。

据安居客数据显示，2025年12月深圳龙岗区当前在售楼盘92个，新房均价约4.5万元/平方米，二手房均价为3.3万元/平方米；而五和社区因临近产业核心区，二手房挂牌均价已达到4.5万元-5.5万元/平方米，距离最近的新房项目远洋天萃世纪均价4.88万元/平方米。

若可售住宅项目67.06万平方米按照4.5万元/平方米的市场均价测算，住宅销售预计能实现约300亿元的营收，再叠加20万平方米商业物业的销售与运营收益，理论上存在可观的盈利空间。

而市场更看好的，是中铁建联合体的“全链条协同”模式。从中铁上海设计院参与设计到中铁城建集团等负责施工，再到建设管理等，全流程由央企内部协同完成，能有效减少外部合作的沟通成本与履约风险，这也是风险控制的操作之一。

但资本市场的期待，最终仍需落地到项目的实际收益上。不过这场资本长跑的最终结局，不仅取决于企业的操盘能力，更依赖于政策环境与市场趋势的持续向好。

除了新获取的深圳龙岗五和旧改项目外，目前中铁建也正积极推进广州南沙黄阁坦尾村旧改项目，该项由广州南沙中铁实业主导开发，中铁城建集团等总承包施工。

相比之下，南沙黄阁坦尾村项目规模较小，规划计容建面仅33.1万平方米，是中铁建在2019年以9.63亿元中标价获取，如今已进入回迁兑现冲刺期，9 栋回迁楼已于2025年8月6日全面封顶。

不止大湾区，今年12月，中铁建同样中标了温州龙港市李家垟单元城市有机更新项目，代建总投资约53.33亿元，其中工程费用23.27亿元，而中标价约24.36亿元。该项目计容建面约99.34万平方米，计划工期约8年，主要建设安置房、公益设施、市政等。

纵观房企旧改实战案例，旧改从来不存在“躺赚”的可能，尤其是超大项目，每一步都容不得半点侥幸。

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