7宗底价成交与民企逆袭溢价夺地 上海九批次土拍收金173.33亿元

观点网 11月末，深冬将至，上海的土地市场似乎也越来越冷了。

11月24日，上海九批次土拍正式收官。本次共出让9宗地块，分布于杨浦、宝山、嘉定、奉贤、青浦及浦东，总出让面积433.9亩，总建筑面积55.26万平方米，总起价169.11亿元。

对比前两次，七批次5宗地收金111.16亿元，八批次6宗地收金198.77亿元，九批次仅2宗地溢价成交、总收金173.33亿元的表现显得有些平静。

究其原因，或许在于地块的区位。地块大多位于外环外，中环仅有杨浦五角场和杨浦滨江两宗地块。也因此，此次土拍少了很多国央企熟面孔，拿地的多为民企。

具体来看，浦东川沙地块由佳运置业以24.75亿元竞得，楼面价2.99万元/平方米，溢价率15.76%；另一宗溢价地块——青浦徐泾地块由宝业17.3亿元摘得，楼面价3.16万元/平方米，溢价率5.17%。

其余7幅底价成交地块中，中海21.77亿元竞得杨浦滨江地块；上海城建43亿元托底杨浦五角场地块，楼面价3.07万元/平方米；金茂、大华分别以37.26亿元、11.42亿元落子宝山，楼面价均为3.7万元/平方米；盘古6.24亿元得嘉定新成路地块；奉贤城投联合体6.9亿元得奉贤南桥地块；青浦新城4.69亿元得青浦练塘地块。

民企纷纷上桌

九批次中最抢手的莫过于浦东川沙商住地。

该地吸引了佳运、陆家嘴、象屿&湖北清能三家房企报名，经过82轮鏖战，佳运置业以总价24.75亿元取胜，溢价率15.76%，成为此次溢价最高的地块。

资料显示，佳运置业是一家上海老牌民企，总部位于浦东周浦。2022年，佳运置业在上海连拿宝山罗店、金山新城、宝山顾村共富社区三宗宅地，开发为佳运名邸、佳运汇龙府、佳运瑞璟湾三个项目。

此前，佳运置业就在川沙开发过佳洲欣苑、佳运公寓等项目，对川沙较为熟悉。

据业内人士披露，本次土拍现场中，佳运置业董事长亲自上阵出价，表现出对这块地必得的决心。

根据土地规划方案，浦东川沙地块出让面积41912.3平方米，建筑面积82753.8平方米，容积率1.97。地块分为两个子地块，其中，C05A-18地块为住宅用地，C05A-17地块为餐饮旅馆业用地。

从区位看，该地块靠近2号线川沙站，临近百联川沙购物中心、绿地东海岸国际广场、川沙古镇等配套。

周边观宸润府、陆家嘴锦绣云澜均价约为6.5万元/平方米。目前观宸润府已售罄，陆家嘴锦绣云澜则仍面临去化问题。

另一宗溢价地块青浦徐泾同样受到民企青睐。该地块吸引了宝业及象屿&联发两家房企，在12轮竞价后，民企宝业摘得该地块，成交价17.3亿元，溢价率5.17%。按照3.16万元/平方米的楼面价测算，未来售价或在6万元/平方米左右。

上一次宝业在上海拿地，还要追溯到五年前。彼时，宝业以总价3.12亿元拿下临港新片区内纯宅地，成交楼面价约1.32万元/平方米，溢价率10.25%。该地块后被开发为宝业·青春里项目，在售价约为2.9万元/平方米。

此次拿下的青浦徐泾地块靠近2号线蟠祥路·国家会计学院站及17号线蟠龙路站，为双轨交地块，具有大虹桥核心地段优势，且徐泾近两年未有宅地供应，宝业轻微溢价拿地，具有一定成本优势。

中海抄底、金茂补仓

令不少人意外的是，杨浦滨江地块会以底价收场。

该地块开拍前就因区位优势维持着较高热度——位于杨浦滨江核心地段，与黄浦江直线距离约700米，靠近12号线隆昌路站，紧邻波阳公园，周边配套完善。

竞拍前，保利置业&杨浦城投和中海两家房企报名，正式开拍时，仅中海出价，以6.88万元/平方米的楼面价抄底拿下。

地块两边分别为中海云邸玖章南北区，西南侧有缦云上海，附近还有待入市的保利誉滨江。中海云邸玖章10月加推时均价12.6万元/平方米，缦云上海与保利誉滨江也在12万元左右。与之相比，中海6.88万的拿地楼面价相对低。

除大华外，金茂也将目标瞄准宝山，以37.26亿元拿下宝山区庙行板块N120702单元B2-08地块。

宝山庙行地块靠近18号线二期（在建）和1号线呼兰路站，同为双轨交地块，交通便捷。地块出让面积55951.9平方米，建筑面积100713.42平方米，容积率1.8。

金茂近年来深耕宝山。在去年的上海八批次土拍中，金茂分别联合招商、宝冶，在宝山连落三子，累计成交价超百亿。上月的八批次土拍中，金茂联合宝冶17.51亿元底价竞得宝山区BSP0-0801单元02aB-01、13D-06地块，楼面价1.46万元/平方米。

今年5月首发的金茂棠前实现五开五罄，六批次即将加推。此次宝山再拿地，明显是补仓。

随着九批次落幕，上海年内土拍已基本收官。回望全年，从前几批次的热门抢拍到后期逐渐降温，房企的选择更加务实，也反映出上海市场在当前周期下的愈加分化。

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