前10月销售达1152.8亿 万科称将持续优化管理、有序化险

21世纪经济报道记者 吴抒颖

11月20日，万科举行2025年第一次临时股东会。这次临时股东大会主要议程是审议《关于就深铁集团向万科提供股东借款并由万科提供担保订立框架协议的议案》，万科董事长黄力平、万科执行副总裁郁亮、李锋等悉数出席。

根据此前万科发布的议案内容，深铁集团将向万科提供不超过220亿元的股东借款额度，专项用于偿还公司公开市场债券本息及指定借款利息。

同时，为担保借款的偿还，万科或其下属子公司应提供其拥有的合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等作为担保物。其中，借款本金余额与经营性房地产、固定资产、存货、在建工程、股票等担保物评估价值的比率（抵/质押率）为60%～70%,与非上市公司股权质押评估价值的比率（质押率）为50%～60%。

在股东会上，万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华解释称，此前股东借款合同中已有约定，在已披露的股东借款公告中，都有相应的债权安全保障措施，万科是在履行双方签署的借款合同义务。资产抵质押是借款的常规安排，也是市场化、法治化原则的体现。

韩慧华进一步说明，本次是申请获得股东授权，完成资产抵质押手续。前期为及时满足万科的资金需求，避免因履行股东会审批程序过长而延误资金到位时间，大股东已先行提供了部分资金，本次向股东集中申请资产抵质押授权额度，是为了完成股东会授权程序，完善抵质押手续。同时，大股东借款条件优于市场水平。

今年以来，深铁集团也全力支持万科的各项工作，真金白银帮助公司缓解流动性压力，截至目前已累计提供约308亿元股东借款，借款期限和利率均优于万科从金融机构获得的借款条件。

在股东会上，郁亮也代表万科对当前的市场趋势做出判断。郁亮提及，随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。

郁亮分析称，面向未来，为客户提供“好房子、好服务”将是行业竞争力的基础，也是落实行业保障和改善民生这一使命的基础；同时，未来行业将构建起多层次住房供应体系，创造更多的有效需求以及机会。此外，城市更新也将加速推进，助力历史文脉保护与城市空间新旧融合。

市场稳健发展，万科自身也在努力化解风险。

李锋介绍称，万科今年在产品与服务能力提升、资源盘活、组织提效等方面做了大量工作，取得一定成效，今年前10个月，万科销售金额1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长，但经营压力尚未有效缓解，困难是客观存在的，万科将振奋精神，团结一心，排除万难，继续发挥产品与服务优势，不断优化管理，提升公司经营效益。

李锋从三个方面具体介绍了万科的经营状况。一方面，万科持续夯实产品与服务能力基本盘，旗下多个项目创造万科近年单日单盘销售记录，多个经营服务业务也保持行业领先。另一方面，万科借助政策支持，有序推进资源盘活，通过“收-调-供”、指标优化、资源置换等方式推进存量资源盘活，前10月新增可售货值228亿元。此外，万科通过组织重建推动公司经营效率改善，将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，进一步强化总部管理职能，缩短管理链条，提升决策效率。

万科管理层表态称，当前万科在各方支持下，正在全力以赴做好经营、改善管理，后续会进一步通过资本运作，剥离部分与公司战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构。