“十五五”房地产怎么干：以人定房、以房定地、以房定钱

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 近期，多地推出现房销售制度，引起广泛讨论。在近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中，住房和城乡建设部部长倪虹发表署名文章《推动房地产高质量发展》。倪虹明确表示要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

此外，在署名文章重倪虹还明确了全面落实推动房地产高质量发展其他五项重点任务，包括优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度。

倪虹表示，房地产产业链条长、关联度高，经过20多年快速发展，有力支撑了我国城镇化和经济社会发展。2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%。长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间。

党的十八大以来，我国房地产市场快速发展，居民住房条件显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套。“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米；建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。

倪虹在署名文章中表示，当前，人民群众住房需求总体上已经从“有没有”转为“好不好”。而且，随着老龄化、少子化、区域人口增减分化，人们的生产生活方式变化，住房需求更加个性化、多样化。

“必须顺应人民群众对美好居住生活的新期待，不断完善住房供应体系，建设‘好房子’、开发好产品、提供好服务，切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感。”倪虹表示。

中国社会科学院研究员，国家未来城市实验室副主任王业强向21世纪经济报道记者表示，在新发展阶段，住房居住属性凸显，房地产本质上已属于民生问题。这一变化也释放出强烈信号：房地产将回归服务居民高品质居住需求的初心与使命。

2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%。其中建筑业总产值32.7万亿元，实现增加值9万亿元。

倪虹表示，推动房地产高质量发展是推动中国式现代化建设的客观需要。长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间。推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，推动房地产企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务，保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，有利于促进我国经济实现质的有效提升和量的合理增长。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，未来房地产的发展潜力和空间主要源于三个方面：城镇化进程的持续推进，城市更新和存量住房改造，以及人民群众对美好生活的向往。

具体来看，2024年我国常住人口城镇化率达到67%，仍有提升空间，即便是已经在城市落户或已购房的家庭，也可以通过住房改善等释放新的需求，为住房市场发展带来潜力。我国存量房屋规模大、建成时间长，存在大量老旧小区和危旧房。通过更新改造，能够改善群众的居住条件和生活环境，释放住房改善性需求和潜力，同时，在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，也能为房地产发展带来新机遇。随着居民生活品质提高，对住房品质提升的需求也更高，这也能为房地产发展提供广阔空间。

今年7月召开的中央城市工作会议明确，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

伴随着这两个“转向”，倪虹表示，房地产市场供求关系发生重大变化。必须适应新阶段新变化，加快构建房地产发展新模式，深化供给结构、经营方式、监管方式变革，创新发展模式和方法，有力有效防范化解风险，加快推动房地产业转型升级。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》将房地产相关工作纳入民生保障部分，并将“推动房地产高质量发展”单列为一项重要任务，进一步展开部署。

对此，倪虹在署名文章中明确，全面落实推动房地产高质量发展的重点任务。一是优化保障性住房供给，二是促进房地产市场持续健康发展，三是改革完善房地产开发、融资、销售制度，四是实施房屋品质提升工程，五是实施物业服务质量提升行动，六是建立房屋全生命周期安全管理制度。

其中优化保障性住房供给被放在首要位置。我国建立了包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等不同群体，在住房保障制度上作出了相应安排。我国已建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套。

倪虹表示，要完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系。各地要从实际出发，坚持尽力而为，量力而行，坚持货币与实物相结合、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，通过多种方式增加保障性住房供应，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

当前房地产市场还处在新旧模式转换时期。倪虹明确，要促进房地产市场持续健康发展。以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。

今年5月1日起，《住宅项目规范》正式实施，对“好房子”建设提出底线要求。倪虹在实施房屋品质提升工程这项任务中强调，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平。在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳步推进城中村和危旧房改造，持续抓好城镇老旧小区改造，下大力气解决好加装电梯、停车、充电等难题，改善群众居住条件和生活环境，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，防范安全风险，为人民群众打造高品质居住生活空间。

近日出版的《党的二十届四中全会〈建议〉学习辅导百问》（下文简称《学习辅导百问》）中明确，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，是适应我国住房发展新阶段、满足人民群众对美好生活新期待的重大举措，也是构建房地产发展新模式、有效释放扩内需、促消费巨大潜能的重要抓手。

《学习辅导百问》指出，“好房子”建设是一项系统工程，需要政府、企业、社会多方协同，从好标准、好设计、好材料、好建造、好服务等多个方面统筹推进。