发债补血、百亿拿地，越秀地产艰难冲刺1205亿

出品 | 创业最前线

作者 | 吴磊

编辑 | 蛋总

美编 | 邢静

审核 | 颂文

今年6月，越秀集团突然宣布换帅——掌舵12年的张招兴退休，陈强接任成为集团党委书记、董事长。

一个月后，越秀集团举行了2025年度中期经济工作会议。会上，刚上任的陈强提出：下半年要力拼指标、项目提速、狠抓经营。

很快，越秀集团就入主了香港人寿，一跃成为国内新晋万亿级资产规模的全牌照金控集团，这家广州数一数二的国企按下了发展的“加速键”。

越秀集团要提速，旗下营收体量最大的上市平台——越秀地产，自然也不能懈怠。

今年以来，越秀地产一边在资本市场发债融资，一边在土地市场左右出击，前10个月新增土地货值超800亿元，为冲刺规模蓄势。

11月4日，越秀地产发布前10月销售数据。前10个月，公司实现销售额921.02亿元，完成全年目标1205亿元的76.4%，月均销售额约92.1亿元。

这意味着，要想在今年仅剩的11月和12月里完成目标，越秀地产平均每月需实现约142亿元销售额，这绝非易事。

在越秀集团全力拼指标之时，越秀地产此刻背负的压力之大，可想而知。

1、左手发债、右手拿地

进入10月，越秀地产拿地的步伐更快了。

10月30日，越秀地产宣布一天狂揽三宗土地。其中，公司透过附属公司广州天越拿下广州市天河区广棠AT0606021地块、AT0606011地块，两宗土地的总金额为34.84亿元。

同一天，越秀地产还竞得成都市成华区舜和家园地块，总价13.21亿元，溢价率11.49%。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

就在2天以前（即10月28日），越秀地产刚刚斩获广州番禺区大石街地块，总价11.94亿元；10天前（即10月20日），越秀地产、招商蛇口等组成的联合体竞得上海静安区苏河湾地块，总价高达77.37亿元，成交楼面价达到8.1万元/平方米。

短短一个月，越秀地产就拿下5宗地块，总地价超百亿，而这不过是越秀地产今年攻城略地的一个缩影。

据「创业最前线」不完全统计，今年前10个月，越秀地产累计摘取17宗土地，其中8宗位于大本营广州，其余地块则分散在北京、上海、杭州、成都、西安等城市。

中指院数据显示，前10个月，越秀地产权益拿地金额高达193亿元，全口径新增货值807亿元，位列行业第7。

只不过，这远没有达到越秀地产预定的目标。在2024年业绩会上，越秀地产董事长林昭远透露，公司2025年计划拿地权益金额约300亿元。

只是，即便对于家大业大的越秀地产来说，超190亿元的土地资金也不是一笔小数目。

截至2025年中期末，公司借贷总额高达1039亿元，其中一年内到期的约为254亿元。同期，其现金及银行结余（剔除监控户存款）及定期存款的即期部分约296亿元。

（图 / 越秀地产财报）

房地产市场是重资金行业，倘若为短期借款留足兑付资金，留给越秀地产的资金周转空间不算十分宽裕。倘若将资金过度倾斜到土地市场，留给公司偿还债务的资金又将不足。

可以看到，下半年以来，越秀地产子公司开始加速融资，以新偿旧。

8月、9月，子公司广州市城市建设开发有限公司发行两期公司债券，金额分别为14亿元、15亿元，均由越秀集团提供全额无条件且不可撤销的连带责任保证担保，拟用于偿还到期公司债券。

11月3日，越秀地产又宣布，间接全资附属公司愉欣国际发行的28.5亿元绿色票据已在港交所上市，由越秀地产提供无条件地且不可撤销的担保，用于置换愉欣国际、越秀地产及附属公司整体于一年内到期的若干中长期境外债务。

在房地产习惯加杠杆的时期，房企一手发债、一手拓储的操作并不罕见，只要资金、项目能够快速周转起来，就能迅速“催肥”规模。只是，在市场环境转变之后，高杠杆、高周转的模式已经难以适应楼市发展。

背靠国企越秀集团，越秀地产自然有充足的融资条件。但在楼市最重要的销售季“金九银十”销售额都出现下滑之后，林昭远或许应该仔细考虑，如何在“规模”与“安全”之间重新划定边界。

2、艰难冲刺1205亿，少数股东瓜分利润

林昭远从不掩饰对于规模的渴望。

在2024年业绩会上，林昭远透露，越秀地产2025年的销售目标为1205亿元。此后，他又在2025年中期业绩会上表态，有信心达成这一销售目标。

彼时，越秀地产表现的确亮眼。今年上半年，公司实现合同销售额金额615亿元，同比增长11%，完成年度销售目标的51%。

（图 / 越秀地产公告）

中指院数据显示，2025上半年，百强房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%。放在行业中来看，越秀地产也完全跑赢大盘。

在越秀集团2025年度中期经济工作会议上，林昭远以越秀集团总经理的身份发表了讲话，他提出的第一个要求便是“以更强执行力确保完成经营目标”。

2024年时，越秀地产以超300亿元的差距，没有完成1470亿元的销售目标。在2025年降低了销售目标、集团提出明确要求之后，越秀地产自然要全力以赴。

只是，有时候理想很丰满、现实很骨感。市场变化之快，或许已经超越了林昭远的预期。

房地产市场一向重视传统销售旺季“金九银十”，这是房企冲刺销售的重要时间窗口。但现实情况是，越秀地产从今年8月就走上了“下坡路”——合同销售额连续三个月下滑，下滑幅度分别为45%、5.7%、8%。

（ 图 / 越秀地产公告）

这几乎抹平了公司此前积累的增幅。11月4日，越秀地产披露数据显示，前10个月，公司累计合同销售金额约为921.02亿元，同比微增约1.2%，完成了年度销售目标的76.4%。

（图 / 越秀地产公告）

一般来说，11月和12月并非房地产市场的传统销售旺季。而越秀地产要想在仅剩的这两个月里完成目标，平均每月需实现约142亿元销售额，这绝非易事。

可以说，在8月至10月连续3个月销售额下滑之后，公司今年再度失约1205亿元销售目标的概率或在走高。至于今年如何“以更强执行力确保完成经营目标”，就要看林昭远交出的答卷了。

其实，越秀地产已经在奋力冲刺规模了。

「创业最前线」梳理发现，其2024年新增的24宗土地全部是合作项目，其中10个项目持股比例低于50%。

到了今年上半年，公司新增的13宗土地项目仍然全部走合作路线，持股比例均低于60%，其中8个低于50%。

（图 / 越秀地产财报）

这意味着，越秀地产有相当一部分项目是“小股操盘”。这一模式的优势是，公司能够以有限资金入局项目，来撬动更大规模的销售，且能降低投资风险。但随之而来的问题是，利润也要被合作伙伴分走。

今年上半年，公司权益持有人应占盈利约为13.7亿元，同比下降25.2%。与之形成鲜明对比的是，非控股股东分走了16.06亿元的利润，同比暴涨120%。

（图 / 越秀地产财报）

值得注意的是，自2023年以来，越秀地产的利润就一直处于下滑通道。2023年和2024年，其权益持有人应占盈利分别同比下滑19.4%、67.3%。

未来，倘若越秀地产空有规模，没有同步提升的利润，那这样的规模“含金量”又能有多少？

3、密集进行人事调整，行业排名不升反降

今年6月10日，越秀集团突然宣布换帅——因退休，免去张招兴的党委书记、董事长等职务。

（图 / 越秀集团公告）

而在执掌越秀集团之前，张招兴曾参与主导了越秀投资重组，并更名为越秀地产，并在越秀地产董事长的位置上待了5年。

如今，越秀集团的业务遍及地产、金融、交通、食品等多个领域，而地产仍然是顶梁柱的存在。目前，越秀集团共有6个上市平台，其中3个与地产业务相关——越秀地产，以及旗下的越秀房托、越秀服务。

（图 / 越秀集团官网）

2024年，越秀集团实现营收1356亿元，其中越秀地产营收达到864亿元，是6个上市板块中收入最高的平台。

而继任者陈强在地产赛道深耕多年，同样对越秀地产极其重视。据21世纪经济报道，陈强到任以后对旗下的业务板块陆续进行调研，首站就是到越秀地产，“越秀地产是首位度最高的板块。”

只是，无论是不断下滑的利润，还是难以冲高的销售规模，都在说明一个现实：越秀地产进入了发展瓶颈期。

为了打破困局，越秀地产更早一步进行了人事大调整。2024年最后一天，越秀地产宣布，江国雄获委任为执行董事及联席总经理；朱辉松由联席总经理，调任为总经理及副董事长。

与此同时，陈静辞任财务总监之职，由曾志钊接任。

（图 / 越秀地产公告）

其中，江国雄曾在广纸集团的财务部工作过20余年，担任过部长、财务总监等职，此后，他又在越秀地产华东、华中、西南等区域公司担任过董事长，在财务管理、地产开发及运作方面有着丰富经验。

除此之外，朱辉松也曾担任过越秀地产北方及华东地区的区域公司董事长，同样在运营管理、地产项目运作方面拥有丰富经验。

越秀地产调整、提拔经验丰富的高管，自然是想要更进一步。只是，新团队上任10个月，越秀地产的规模扩张依然艰难，行业排名更是不升反降。

克而瑞数据显示，2025年前10个月，越秀地产的全口径销售额为921亿元，位列行业第9。而2024年，公司还凭借1145亿元的销售额，居行业第8的位置。

（图 / 2025.10月 图 / 2024年）

对于这样的结果，越秀地产的高管团队是否有提前预料到？在清晰的销售目标指引下，为何规模扩张停滞不前？越秀集团董事长陈强是否有向越秀地产管理层提出新的要求？对此，「创业最前线」试图向越秀地产方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

2020年时，张招兴曾表示，越秀集团的“十四五”战略目标是迈向世界500强，并相对应设定了“12345”战略目标，即：资产规模超过1万亿元，营业收入超2000亿元，利润总额300亿元，四大主业利税总额超500亿元。

到2024年时，越秀集团资产总额突破万亿，达到11385亿元，而营收1356亿元、利润总额66亿元，可见营收和利润距离目标还很远，而这项重任如今落到了陈强身上。

（图 / 越秀集团官网）

还有不到2个月的时间，“十四五”将正式收官，“十五五”新阶段又要启航。只是，越秀集团如何在新周期重塑确定性，越秀地产能否尽快找回规模和利润增长的锚点，都是悬而未解的难题。

*注：文中题图来自越秀地产官方微信公众号。