招商积余三季度“偏科”与调整

观点网 不知不觉，又到了A股物企集中交三季度成绩单的时段，踩着十月份的尾巴，招商积余发出了一份超市场预期的季报。

10月29日傍晚时分，招商积余披露了2025年第三季度报告，延续上半年业绩表现，主要业绩指标均保持双位数正向增长。

报告期内，招商积余实现营业收入48.35亿元，同比提升11.89%；归母净利润为2.12亿元，同比增加14.96%；扣非归母净利润为2.06亿元，同比增加15.52%。

基本和稀释每股收益为0.2004元，同比增长15.1%；加权平均净资产收益率为1.98%，比上年同期增长0.15个百分点。

不过，物聊社注意到，在光鲜亮丽的业绩数据之下，招商积余实际上也承担着不小的资金压力。

截至9月末，经营活动产生的现金流量净额为-12.06亿元，同比减少9.73%；在手货币资金为28.90亿元，较年初的46.69亿元下降了38.10%；应收账款与年初相比也扩大了86.06%，金额为40.80亿元。

这主要与招商积余或多数物企普遍采用的费用收缴模式有关，即“下收制”。

在物业行业，“下收制”就是一种先提供服务，后收取费用的物业服务费收缴模式。物企先按照物业服务合同的约定，为业主提供一定周期的物业管理服务，在每年年末或服务周期结束后，再向业主收取相应物业服务费用。

对招商积余来说，下收制的非住宅项目拓展为其主要拓展业态，项目入场即产生相应的成本支出，但由于结算存在付款周期，这才导致出现在手货币资金下降以及第三季度应收账款余额大幅超过年初的情况。

招商积余对此表示：“第四季度随着年终应收账款的收缴工作，经营活动现金将实现净流入，在手货币资金规模会逐步恢复。”

此外，在借款方面，今年以来，招商积余似乎已经尽力压缩短期借款和长期借款的数额，分别较年初收窄了67.11%和37.15%。

但截至9月，招商积余的账本上仍留有4902.52万元短期借款和4.17亿元长期借款，一年内到期的非流动负债也翻了两番，较年初增加207.38%至1.43亿元。

数据来源：企业报告

聚焦到业务规模上，招商积余向来将“物业”+“资管”视为核心主业，截至9月末，招商积余在管物业项目2410个，管理面积3.67亿平方米，前三季度物业管理业务实现新签年度合同额30.23亿元，其中市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元，市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。

同时，在管商业项目72个（含筹备项目），管理面积397万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个；持有物业总体出租率为94%。

而上半年的外拓数据显示，招商积余在物业管理业务和资产管理业务的在管项目分别为2370个和72个，管理面积分别为3.68亿平方米和397万平方米。

如此看来，招商积余第三季度在外拓上的“偏科”情况十分明显：在净新增40个物业管理项目的同时，资产管理项目外拓规模出现了停滞，整个季度或无新增资管项目。

发展业务之外，第三季度的招商积余还进行了公司组织架构调整。

9月9日，招商积余通过一则关于公司下属单位组织架构调整的议案，内容主要为将江苏公司拆设为南京公司、苏南公司，将上海公司拆设为（新）上海公司、杭州公司，并撤销专业公司余味餐饮（深圳）有限公司。

在各大房企都选择精简组织架构，取消区域公司的“缩编”大势下，招商积余反其道而行之，将两间区域公司分拆为四间，有声音指这是为了进一步扩大区域优势。

总体来看，2025年1-9月，招商积余录得营业收入139.42亿元，较去年同期增长14.65%；归母净利润为6.86亿元，同比增长10.71%；扣非归母净利润为6.69亿元，同比增加12.97%。

基本和稀释每股收益为0.6479元，同比增长10.83%；加权平均净资产收益率为6.44%，比上年同期增长0.25个百分点。

截至九月末，招商积余总资产193.25亿元，同比增加1.5%；归属于上市公司股东的所有者权益为108.45亿元，同比增加4.09%。

股份回购方面，据最新消息，招商积余累计通过回购专用证券账户以集中竞价交易方式回购股份数量为142.58万股，占总股本的比例为0.134%，最高成交价和最低成交价分别为11.61元/股和10.44元/股，支付的资金总额为185.69万元。

另外值得注意的是，发出三季度报告当日，招商积余的股价不涨反降。截至10月30日收盘，招商积余的股价为11.41元/股，总市值来到120.99亿元，市盈率（TTM）为13.34倍。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。