算力即生产力：粤港湾控股（01396）并购天顿数据，打造“基建+AI”双轮驱动的资本叙事新引擎

从负债率99%到盈利人民币9.7亿，再到斥资9.77亿港元收购AI算力公司，粤港湾控股(01396)完成了一场从产城开发商到数字生态运营商的华丽蜕变。

10月23日，粤港湾控股发布公告称，称已完成对Wisdom Knight Holdings Limited的收购，总代价为9.77亿港元。这家一年前还深陷债务危机的企业，在成功实施4.4亿美元债转股方案后，迅速将目光投向AI算力赛道。

此次并购远非简单的业务叠加，而是一场深刻的资本逻辑重构。粤港湾控股正将闲置厂房、土地资源转化为高性能智算中心，实现从“重资产沉没成本”向“轻资产科技资产”的价值跃迁，更让企业实现从“物理空间建造者”向“数字生态运营商”的战略升级。

从“水泥盒子”到“算力插座”

资料显示，资料显示，Wisdom Knight Holdings Limited控制的国内主体(深圳天顿数据科技有限公司)是中国第一梯队智算建设运营商，国内最早布局国标A级第三方数据中心的企业之一，是“绿能智算”全生命周期服务的供应商。

自成立以来，天顿数据的营收持续高速增长，2022-2024年营收分别为人民币5090万元、6160万元、2.3亿元，2025Q1更高达1.744亿元，在手合同规模超百亿元，并由此启动“国内+国际双市场发展战略”。

值得一提的是，天顿数据2025Q1已实现赢利，充分证实“多源导构算力服务+AIDC建设运营”的双主业发展模式已得到商业化验证，其AI智算中心业务模式提升了营运效率及盈利能力。

此前的2025年5月7日，粤港湾控股以98.33%的高票通过率完成4.4亿美元的债转股方案，成为首家几乎全部出清境外美元债的内房股企业，有息负债率从从45%降至7%，并到2025年上半年实现归母净利润高达9.7亿元的逆袭，传统产城业务不再是负累而是助推。

这就是此次并购的核心价值，在于双方资源的互补与聚变。

作为并购方的粤港湾控股，是中国领先的新生态产城服务商，在全国多个区域拥有大量土地储备。而天顿数据深耕的"绿能智算"模式，与粤港湾积淀的产城开发能力形成完美咬合，将闲置厂房、土地资源转化为高性能智算中心、AI算力基础设施，催生出"算力+能源+空间"的一体化服务体系，彻底改变了传统产业运营的盈利逻辑。

客户资源的互通更让协同效应锦上添花。天顿数据已积累的近 200 家企业客户中，不乏大型云服务商与头部 AI 公司，这些高价值 B 端资源的注入，为粤港湾开辟了全新的增长曲线。此前依赖产城销售与物业租赁的单一收入结构，正被AI算力服务、能源管理收益、智算空间运营收入等多元组合取代，企业抗风险能力与盈利韧性显著增强。

估值重构：从产城股到科技股的价值重估

从产业趋势看，AI算力正成为数字经济时代的“新石油”。

AI算力行业因其“高壁垒、高毛利、高复购”特性，成为资本市场宠儿。美股市场，AI算力龙头CoreWeave以350亿美元估值冲刺IPO，现今其市值为610.66亿美元(11月24日收盘数据)，其2024年营收达19.15亿美元，市销率(PS)约31.89倍;A股市场，中科曙光、浪潮信息等算力基础设施企业市盈率(PE)普遍在40倍以上，远超传统IT企业。

在对天顿数据的收购完成后，粤港湾的估值体系正经历根本性重塑。

如果PE估值法，目前天顿数据2025Q1净利润为人民币2336万元，假设全年净利润约人民币1亿元，2026年或再增长50%。作为对比，目前算力行业整体PE值68倍左右，则全年此一块的估值就达68亿元，加之此前产城板块约30亿元的估值，合计98亿元，较目前67.9亿港元的市值存在50%上涨空间。

更重要的是，此次并购最深刻的影响在于资本逻辑的重构。粤港湾控股正打造“产业运营资产证券化+算力运营收益”的双轮驱动模型，类似美国DigitalBridge的数字基建REITs模式。

天顿数据提供的稳定现金流加上粤港湾拥有的基建资产，具备了证券化的潜力。未来，公司可以通过剥离算力中心资产发行REITs，实现“开发-运营-退出”的闭环，从而从“一次性销售”转向“永续经营”，使盈利能力更加确定。

从长远看，此次并购是粤港湾摆脱产城开发与运营周期依赖的关键布局，长期契合中国AI算力需求年均40%增长、房城数字化转型政策红利及粤港澳大湾区数字新基建规划三大趋势。尽管存在12个月业务协同期的整合压力，但“算力+产城”的创新模式有望重构估值逻辑。

一位资深港股分析师表示：“市场终将认识到，这场收购的核心是获取重构产城运营的算法逻辑，而非简单的资产叠加。”

结语

二十年前，地产商把“土地”做成标准化产品，催生了万亿商品房市场;十年前，把“商业地产”做成REITs，撬动物流园、产业园的证券化浪潮。

今天，粤港湾控股用一把“硅芯钥匙”打开“重资产”的镣铐，让沉睡的厂房变成可上市、可分红、可增值的“算力基础设施REITs”，完成了从“物理空间建造者”到“数字生态运营商”的战略升级，也为整个行业示范了“高杠杆、低周转”的终极救赎路径。

当铲车把最后一斗混凝土倒进机房隔振层，GPU的风扇开始轰鸣，像一首新的资本序曲，而这正是中国式数字基建资本化的强劲心跳。