打造一批投资者认可的标杆项目 沪市REITs“好项目有好待遇”生态形成

近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把关等方面出台具体举措。该政策的发布是推动公募REITs市场常态化发展后的又一重要节点，将进一步为REITs市场的发展注入动力。

当前，公募REITs市场持续扩容，发行规模稳步增长，市场运行积极向好。上交所相关负责人表示，对于诚实守信、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的REITs项目参与方，上交所支持其建好REITs平台，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态。

投融互信强化市场示范作用

沪市多单REITs项目通过提升定期报告的完整性、临时报告的及时性，让投资者掌握基础资产运营变化情况，搭建投融互信的市场生态。

今年上半年，多个沪市REITs项目业绩表现较好，现金流完成度整体符合预期，底层资产运营稳健。其中，汇添富九州通医药REIT上半年共实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元；累计可供分配金额共计2220.75万元，按上半年末市值计算的当期现金流分派率为1.31%，年化现金流分派率为3.59%。

嘉实物美消费REIT上半年实现收入约5285.93万元，可供分配金额约3529.43万元。该REIT已在9月10日发布2025年第一次分红公告，分配基准日为6月30日，拟分配金额为3452万元，占本次可供分配金额的96.14%。

今年上半年，中金普洛斯REIT总收入约2.16亿元，可供分配金额约1.67亿元，10个仓储物流园期末平均签约出租率超90%，租户涵盖电商、快递物流、医药冷链等多个行业。

沪市多单REITs项目通过业绩说明会、走进原始权益人、路演等形式，回应投资者诉求，为增进投资者对REITs项目情况的了解提供条件和便利。

其中，中金普洛斯REIT近日召开了2025年中期业绩说明会，基金管理人、原始权益人兼外部管理机构的相关业务负责人，就中期业绩、基础设施项目主要运营情况、资产运营管理举措等话题，与投资者进行沟通交流。中金普洛斯REIT表示，中期业绩说明会的举办，有助于投资者更全面地了解中金普洛斯REIT的阶段性经营成果与财务情况。

推动扩募为REITs提供内生动力

沪市多家REITs还积极推动扩募，为REITs平台的发展提供内生动力。其中，国泰君安东久新经济REIT扩募项目已获批，通过扩募实现了资产跨区域互补。国泰君安东久新经济REIT基金经理冯晓昀表示，扩募新购入的资产东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期，建筑面积约10万平方米，当前出租率已达100%。

九州产投总经理苏熙凌表示，汇添富九州通医药REIT原始权益人正在推动存量资产盘活和同类资产并购整合。其中，盘活存量仓储资产方面，在发行公募REITs中同步启动pre-REITs工作，目前pre-REITs一期已落地，二期也在紧锣密鼓启动，此举旨在将合适资产进行培育，一旦成熟就装入公募REITs。搭建医药全产业链REITs平台方面，据透露，其已着手开展资产筛选工作，资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园及养老设施等生命健康相关产业，“目前已筛选了几个标的资产，相关中介机构也已开始尽调工作，最终标的资产会尽快公告”。

同时，沪市REITs还建立了有效的激励约束机制。通过设置市场化的激励约束机制，将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，“激励到人”深度激发运营管理机构积极性。汇添富九州通医药REIT基金经理纪骏炜表示，运营管理机构在业绩超预期完成的情形下，可以通过浮动运管费的形式享有超额收益，浮动运营管理费的20%最终将激励到团队个人。

逐步形成“好项目有好待遇”生态

在REITs项目发展过程中，上交所积极开展分类监管，扶优限劣。对于诚实守信、有意愿有能力完善机制建设、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的REITs项目参与方，上交所将充分发挥市场优势、产品体系优势和投融对接优势，为REITs原始权益人及相关方提供全链条支持措施。

上交所相关负责人表示，“上交所将支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场各项政策措施，加强市场示范引领，做优做强，为投资者创造长期收益。”

比如，优质REITs原始权益人可综合运用公司债和ABS等品种，丰富融资方式。目前，沪市REITs“好项目有好待遇”的市场生态正逐步形成。