《住房租赁条例》今起正式施行 进一步整治租赁市场乱象

证券时报记者  吴家明

关于租房的故事，每天都在各地上演。贝壳研究院统计显示，2024年中国租房人口已超2.6亿，2025年有望突破3亿大关。在一线城市，租房人口占常住人口比例已达到40%以上。

但随着住房租赁市场不断发展，不少市场乱象也随之出现。自9月15日起，我国首部住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，将进一步规范住房租赁活动，推动住房租赁市场迈向高质量发展。

“房东税”的误读

用于出租的住房，《条例》规定应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。《条例》还明确，租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。值得注意的是，《条例》明确，住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。

有业内人士表示，租客有了备案合同可以更方便办理居住证和提取公积金。长期来看，备案有助于推动租金透明化。对于住房租赁合同备案相关规定，此前在市场上曾出现“房东税”等误读。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，《条例》本身并不涉及税费政策的调整。《条例》中没有提及税费内容，也无新增税费考虑。各个市场参与主体要真正把权责统一的思想融入租赁各环节中，真正助力租赁市场高质量发展。

退押金难？

在引导和规范住房租赁企业发展方面，《条例》也做了详细规定，要求住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息；住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将其从业人员名单向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案；网络平台经营者应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息，未履行核验责任的，会受到相应处罚。

现实生活中，许多租客都曾遇到“退押金难”的问题。针对押金难退这一常见纠纷，《条例》明确，住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金；出租人解除住房租赁合同应当通知承租人并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。

提高租赁稳定性

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，《条例》对房源的合规性、经营主体的规范性提出了明确的要求，短期内部分房源可能退出市场，特别是一些租金较低的非住宅租赁房源，二房东筹集的房源，打隔断的房源等。另外，房源合规化可能导致部分区域租金上涨，低收入群体租赁选择减少。对此，要加大保障性租赁住房供给，还要加大规划、用地、融资、税费扶持，积极盘活存量房源，增加市场供应。此外，各方权益得到规范后会提高租赁稳定性，提升租房意愿，租赁现金流趋于稳定，从而激励市场主体投资住房租赁，包括一些房地产开发企业，有利于促进行业从增量向存量、从建设到运营的转型，对行业新模式构建，对REIT发行有积极意义。

上海易居房地产研究院认为，《条例》实施的最终目的自然不是“压”租赁交易，而是“活”租赁交易，也就是促进租赁市场的活跃。2025年9月份以后，住房租赁市场发展面临很多新机会，也面临很多更活跃的亮点。