上海外环外符合条件不限购 新政六大看点蓄力“金九银十”

21世纪经济报道记者唐韶葵

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称“《通知》”），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

具体而言，《通知》主要提出四方面的政策优化：

一、调减住房限购政策

为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

 二、优化住房公积金政策

为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制

为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

四、完善个人住房房产税政策

为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海新政采用“组合拳”方式支持楼市向好发展，内容丰富。从大家关注度较高的限购优化到信贷支持刚需、改善，尽可能满足不同置业需求。这次政策有六大看点：

1.回应市场期待，缓解观望和焦虑情绪。一线城市出楼市政策有较高同步性，北京在8月初出台楼市优化政策后，市场各方期待上海、深圳的政策落地。最近两周楼市“小作文”再度出现，市场观望气氛有所抬头，买家入市节奏放缓，价格谈判诚意不足。利好政策兑现有望改善市场焦躁情绪和扭转预期。

2.政策涉及面广，刚需、改善都能获得购房实惠。政策通过放松限购，对公积金、信贷工具，房产税工具的运用，多维度给购房者得到实惠，释放置业需求，进一步巩固上海稳中向好的楼市。

3.房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。以商贷200万，期限30年计算。首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。

4．公积金使用更灵活。提取公积金用作首付，提升购房意愿和能力。有些人公积金账户余额多，可以用来补充首付不足。现在首付资金来源有了多种渠道，而且提取做首付不影响公积金贷款额度计算，可以让消费者尽早“上车”。此外，购买符合标准的绿色建筑规定的新房，贷款额度可以上浮15%。既满足买家对“好房子”的消费需求，也能引导开发商多造符合标准的好房子。

5.限购优化，有望进一步缓解结构性不平衡。目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。这次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。当然，如果购买外环外的二手房也能降低二手房的挂牌量，同时，只要卖掉一套二手房也能释放改善需求，保持一二手房之间的置换链条顺畅运行。此外，可能还会有其他效果。当前置换型买家比较多，主要是受制于“房票”的约束，尤其是外地单身买家，很多时候旧房源卖不掉，新房子买不进。为了促进成交不得不降价抛售，一来增加自己损失，二来低价抛售不利于稳定信心和预期。多一张房票可以先买后卖，减少抛售压力，也可以缓解二手房价格快速下行的可能。

6.完善个人住房房产税政策，降低持有成本。对于想购买第二套住房的非本地买家而言，有60平方米的免税面积扣除，可以切实降低持有成本，促进改善意愿的提升。

新政“组合拳”最直接的效果将会是什么？卢文曦以杭州去年10月取消首套房和二套房利率差异作为对比，当月杭州新房成交面积环比增加16%。11月成交继续环比增加，并且扩大到21%。从国家统计局数据来看，11月杭州房价指数新房环比上涨0.9%。并且从分类指数来看，90平方米以上的中大面积段产品环比涨幅明显。

卢文曦表示，当前上海中高端改善市场的热点比较高，10万+的项目开盘全部销售一空的现象很多。金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去。高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定持续看好上海未来发展。

此外，卢文曦认为金九银十成色有保障。他指出，上海新房市场呈现量稳价升的走势，但是近期二手住宅市场价格表现相对弱一些，6月的国常会提到“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，8月中旬国务院再次表态采取有力措施巩固房地产止跌回稳，上海政策及时落地贯彻落实相关精神。大家期待的政策落地后，释放一波购买力的同时可以转变观望的态度。而政策的时间节点也非常讨巧，马上就是金九银十的传统销售季，有了政策的加持，成色会有保障。