远洋求生

经济观察报 记者 田国宝

8月初，远洋集团控股有限公司（下称“远洋”，03377.HK）公布了境内债重组框架方案，包含现金回购、股票经济收益权、资产抵债和长期留债四种选项，覆盖境内存续公司债及银行间定向债务融资工具。

远洋方面透露，正式的重组方案预计于8月15日前后公布，9月召开债券持有人会议对方案进行投票，力争年内完成境内债重组。2025年3月，远洋的境外债重组方案已获持有人投票通过。

2022年下半年，远洋出现流动性困难。2023年下半年，远洋管理层确定了“轻重结合”的发展策略，即以重资产开发为主业，辅以轻资产业务。2025年，远洋将轻资产业务提升为主业之一。

一位远洋人士向经济观察报表示，远洋的保交楼任务预计在年内可以完成，境外债重组方案已经生效，境内债重组是最后一道难关了。希望在完成化债和保交楼任务后，轻装上阵，尽快按照新战略方向重生。

优先化债

8月8日，国信证券发布关于北京远洋控股集团有限公司（下称“北京远洋”）境内债券重大事项的临时受托管理事务报告，称远洋公布的重组框架方案为初步方案，尚未最终确定，将通过债券持有人会议推进标的债券重组。

北京远洋为远洋境内债的发行主体，国信证券为其部分境内债的受托管理人。境内债初步方案为投资人提供以下四种选项：

第一，现金回购：相关方以不超过8亿元的现金，按债券剩余面值20%的价格，购回不超过40亿元的待偿债券本金，现金所需资金部分来源于股东借款。

第二，股票经济收益权：远洋计划在香港向特殊目的信托增发不超过28亿港元的普通股票，并承诺以定增股票出售所得现金净额偿付部分债券。每100元剩余面值债券可获得208股远洋股票的收益权。

第三，资产抵债：分为住宅项目收益抵债和商业项目收益抵债。住宅项目收益抵债为每100元剩余面值债券受偿30元，拟兑付不超过30亿元债券，底层资产为京津冀和大湾区住宅项目，信托存续期不超过48个月；商业项目收益抵债为每100元剩余面值债券受偿100元信托份额，拟兑付不超过40亿元债券，底层资产为北京商业项目，信托存续期不超过108个月。

第四，长期留债：以2025年9月30日为基准日展期10年，利率统一调整至1%，从2031年3月31日起每半年以现金兑付一次本金，现有债券的增信措施继续保留。

按照远洋方面的预期，若一切顺利，境内债重组方案预计于9月底前完成投票。

2022年下半年，远洋开始出现流动性困难，尽管通过资产处置避免了违约，但由于房地产销售回款大幅下降，流动性问题未能彻底解决。2023年下半年，远洋无力应对债务。8月，远洋对部分到期境内债进行展期；9月，宣布对境外债进行全面重组，暂停所有境外债项下付款，8笔美元债停牌。

2024年3月，远洋对本金总额130亿元的境内债进行展期，避免触发交叉违约条款，同时宣布对总额56.36亿美元的境外债进行全面重组，并于7月出台境外债重组方案。

2025年3月，经过多轮谈判，香港和英国法院裁定远洋境外债重组方案生效。境外债重组完成后，远洋着手进行境内债重组。

上述远洋人士表示，境内债重组方案的制定格外谨慎，既要考虑自身兑付能力，又要兼顾投资人接受程度。当前方案已达远洋支付能力的极限，尤其是现金兑付部分。

轻重并行

2023年下半年，远洋确定“轻重结合”发展策略，在保障重资产交付和应付流动性风险的同时，将集团发展的部分重心转向轻资产，其中代建和代运营等业务被确定为重点发展方向。

远洋集团副总裁赵建军介绍，虽然远洋历史上也做过代建项目，但只是零星的。2023年代建业务初创时期，主要依靠既有合作伙伴资源，即集团管理层通过朋友介绍等方式获取项目，当年累计拓展了十几个项目。

2024年，远洋的轻资产业务进入拓展期，发动全体员工参与项目拓展，基层员工也积极提供各种线索，拓展了供应商、银行和政府等多方渠道。随着项目不断增多，业务运作更加规范。

2025年，轻资产业务成为远洋的主业之一，排名进入代建行业前10。

在赵建军看来，业务转型的难点首先在于思维转变。重资产开发业务中，远洋作为甲方，主动性强，注重风险控制和管理，且具有国资背景，内部管理存在层级意识。轻资产则需完全转变角色，做好服务。

过去，重资产项目报告动辄百余页，往往需要层层审核，耗时长；轻资产项目报告精简至20页，集团和一线减少层级，直奔解决项目关键问题，效率大幅提升，集团形成精简、高效的文化氛围。

轻资产业务拓展分为三步：第一，建立根据地：在业务基础城市梳理优劣势，找准轻资产主攻方向，集中管理精力，寻求突破；第二，打游击战：利用竞争对手的漏洞，如同行未合作成功的项目或未涉足的业务模式，通过属地优势建立局部竞争优势；第三，打歼灭战：发现机会后，集团集中优势资源，组建扁平化管理的业务飞虎队，直接指挥，提供精准诊断和方案，逐步建立良性循环，化解一线风险。

关于轻重资产的管理架构，赵建军表示，轻资产业务与重资产完全融合，未像其他房企一样分开，“我们是一个办公室、一个团队做两块业务，市场本身无法分割，我们不刻意区分”。

在不同城市，远洋采取差异化策略。例如，青岛重资产业务接近尾声，轻资产项目五六个，业务重心全面转向轻资产；北京、廊坊等地重资产业务占主导，轻资产机会较少。

求生

2021年四季度，房地产行业流动性风险加剧，部分民营房企选择“躺平”，不还债、不重组债务，甚至放弃保交楼；有些房企甚至将优质资产转移至表外。

上述远洋人士表示，行业流动性风险爆发以来，远洋始终保持强烈的求生欲，一方面加大资产处置力度筹资还债，避免违约；另一方面大幅削减成本，节约支出，2022年下半年流动性紧张后，远洋削减了三分之一的成本预算。

从2022年底开始，远洋开始大规模处置资产行动，2022年和2023年先后出售了成都远洋太古里50%股权、北京远洋锐中心21%股权、北京中国人寿金融中心10%股权、北京远洋未来广场，总成交金额超百亿元。2024年，远洋出售北京颐堤港二期64.8%股权及部分零星资产；2025年，将远洋国际中心二期23%股权转让给日照钢铁。

财报显示，截至2024年底，远洋有息负债为960亿元，其中三分之二为短期负债，依靠自身能力兑付债务可能性不大，削债是重生的唯一选择。

2025年3月，远洋境外债重组方案获投资人投票通过，预计削减约40亿美元债务，折合人民币约287亿元。境内信用债10笔共计180亿元，如果前三个选项设立且全部选满，境内债券余额最高能减少69%。

粗略估算，完成境内外债重组后，远洋有息负债可减少约410亿元，较2024年底基数减少近一半，负债率大幅下降。同花顺数据显示，截至2024年底，远洋资产负债率接近100%。

据远洋方面介绍，目前，保交楼完成度在96%左右，预计2025年完成。若境内债重组顺利，预计2026年完成化债，远洋有望成为较早“上岸”的房企之一。

上述远洋人士认为，远洋“上岸”后仍有较大发展潜力。一方面，轻资产领域资源丰富，涉及商业地产、写字楼、物业服务、养老、物流、产业园、地产基金、水务环保、再生资源回收等领域，能力领先多数房企；另一方面，背靠中国人寿和大家保险提供资金、信用支持及不良资产处置资源对接，不良资产处置被视为未来蓝海。

赵建军表示，轻资产与重资产不同，重资产核心竞争力为资金和信用，轻资产考验专业和运营能力。远洋的多元化业态为获取轻资产项目提供了资源优势，例如在配套养老的轻资产项目中，远洋更易胜出。