公募REITs震荡调整 首农产业园REIT上市首日挑战

观点网 股市冲击3600点，REITs板块却有所下滑。

7月25日，创金合信首农产业园REIT正式在上交所上市，这是第69单公募REITs，同时也是第19单园区REIT。

总体来看，首农产业园REIT交易首日上市略不达预期，开盘价4.6元，开盘以后快速下跌，后短暂触及涨停，后又打开，最终收盘价4.734元，涨幅28.47%。而在近几月上市的REITs，首日至多30%涨停收盘。

有分析指，近期股市走势较好，REITs二级市场整体承压，首农产业园REIT套利增加不确定性，并且首农产业园REIT仅16年的收益权，单价或许偏高。

从REITs二级市场看，本周（7.21-7.25），中证REITs全收益指数下跌1.56%，REITs总指数下跌2.29%，产权REITs指数下跌2.10%，经营权REITs指数下跌2.80%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数3.98个百分点，跑输中证全债指数1.79个百分点，跑输南华商品指数5.02个百分点。

具体来看，9支REITs上涨，0支持平，60支下跌。其中首农产业园REIT涨幅最大为28.47%，中信建投明阳跌幅最大为9.07%，同期沪深300上涨1.69%，中证500指数上涨3.28%。

新上市的首农产业园REIT由北京首农食品集团有限公司发起，北京首农信息产业投资有限公司作为原始权益人，创金合信基金管理有限公司担任基金管理人。

上市仪式上，首农食品集团党委书记、董事长薛刚表示，创金合信首农REIT的成功上市，标志着首农食品集团在打造基础设施REITs平台、有效盘活存量资产、创新资产运营模式上取得重大突破。

资料显示，作为国内首个聚焦"总部经济"的科技创新产业园REIT项目，首农产业园REIT发行规模达36.85亿元，是国内首个聚焦"总部经济"的科技创新产业园REIT项目，基础设施项目土地存续期限16年，到期后处置存在不确定性。

该基金于2025年6月18日正式获批，国新资本、泰康资本、大家资产、中信证券、中金公司、中信建投等头部投资机构和北京国资公司、北京金控集团、第一创业证券、创金合信基金、首程控股等北京市属国企参与战略配售。

该项目于7月7日-8日完成基金募集，总发售份额为10亿份，每份认购价格3.685元/份，募集资金总额36.85亿元。在投资者认购情况方面，战略配售最终发售份额数量为7亿份，占比70.00%；网下发售最终发售份额数量为2.1亿份，占比70.00%；公众发售最终发售份额数量为9000万份，占比30.00%。其中，公众投资者有效认购1268亿元，有效认购倍数约382倍。

相比于底层资产上市评估价值30.66亿元，相较项目申报估值溢价20.19%，是第一支溢价超过20%的公募REITs产品，所以有分析指该基金单价偏高。

产城园区评论获悉，该基金底层资为首农元中心项目，项目坐落于北京市海淀区西二旗西路16号院，包括1-10号楼、14号楼和15号楼（即地下一、二和四层），合计11栋建筑物和1栋附属地下建筑物（包含可出租车位700个），总建筑面积合计20.36万平方米，可出租面积16.1万平方米。截至2024年12月31日，基础设施资产整体出租率为94.8%。

值得关注的是，该基金存在一定集中度风险，快手、小米两大重要现金流提供方合计租赁面积为14.97万平方米，占可出租面积的92.98%、已出租面积的98.03%，2024年度两大重要现金流提供方租金收入贡献占整体收入比例为97.79%。

从租约到期分布来看，目前已签约大租户将集中于2031年底和2032年初到期，到期租赁面积合计13.19万平方米。

不过，原始权益人首农信息作出基金收益分配调节机制的承诺，若因租户退租/降租导致收益不及预期，将扣减自身分红补偿投资者。

这在招募说明书中有所体现，首农信息承诺在2025年度、2026年度、2032年度、2033年度和2034年度，如因重要现金流提供方提前退租、降租或租赁合约到期不续等原因导致以上五个年度中的任一年度实际运营净收益低于对应年度目标运营净收益的，则首农信息承诺基金管理人可优先按《运营管理服务协议》的约定按比例扣减当年度的运营管理费，扣减上限为50%，被扣减的运营管理费将归入本基础设施基金当年度可供分配金额，用于向投资者分配。

为避免歧义，上述目标运营净收益以本项目首次申报确定的评估报告底稿中记载的运营净收益为准，其中2025年度、2026年度、2032年度、2033年度和2034年度的目标运营净收益分别为28,188.06万元、29,053.46万元、20,604.33万元、26,366.91万元和29,971.26万元。

如被扣减的运营管理费归入基金当年度可供分配金额后仍不足以使基金份额持有人获得在该年度基于目标运营净收益预测的全部基金可供分配金额，公司自愿放弃所持有的该基础设施基金份额在当年度的全部或部分基金可供分配金额，以优先保障基础设施基金其他基金份额持有人（不含本公司）获得其所持有的该基础设施基金份额对应的基于当年目标运营净收益的预测基金可供分配金额。

另据交易所公开信息，目前有23只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括5单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目。

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