中交地产1元卖身：剥离负资产，告别旧模式

曾经百亿规模，如今价值1元。

你没看错，6月17日，中交地产一纸公告震动资本市场：拟以1元对价向控股股东中交房地产集团剥离39.2亿元负资产，彻底退出房地产开发业务。

象征性卖身背后，是一家央企地产平台从冲击千亿到濒临退市的生死自救，更折行业深度调整下房企转型的残酷代价。  

根据公告，中交地产此次剥离的资产包包含51家房企股权、117个开发项目（土地储备771万平方米），以及334亿元债权与469亿元债务。评估报告显示，标的净资产账面价值-39.19亿元，交易定价1元实为“负资产甩卖”的无奈之举。  

1元交易在资本市场并不罕见，但规模如此之大的负资产剥离，凸显了中交地产生存已岌岌可危。

数据显示，中交地产已连续两年巨亏：2023年净亏损16.11亿元，2024年亏损额飙升至51.79亿元；同期销售额从458亿元骤降至156亿元，缩水66%。截至2024年末，其净资产为-35.79亿元，触发退市风险警示。 

作为央企中交集团旗下唯一房地产平台，坐拥集团资源，可谓要钱有钱，要人有人，高光时期其股价一度飙升至 30.55元/股，总市值突破 200亿元。

那知，行业急转直下，没有核心竞争力的中交地产再难适应市场需求，一干问题暴露无遗。

2019年，时任董事长李永前提出“2023年冲千亿”目标，中交地产随即开启疯狂拿地模式。然而，行业下行周期中，高杠杆策略反噬自身，2024年资产负债率高达89.75%，融资余额576亿元，存货减值压力巨大。  

在公告中，中交地产将自身巨亏归因于项目交付减少导致收入骤降、财务费用激增吞噬利润，以及市场下行引发的资产减值，最终拖累净资产转负。

央企背景并未让中交地产避开行业系统性风险。其项目多集中在三四线城市，去化缓慢，资金链承压远超预期，并形成了庞大的资金黑洞。

在房地产市场预期不明，地产公司运营持续恶化背景下，母公司不可能无止境的投入，剥离成为唯一的解决办法。

中交地产在公告中表示，此次交易目的是剥离房地产业务，聚焦稳定性更强的物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务。

中交地产还表示，上市公司房地产开发业务已持续对公司整体经营业绩造成不利影响。总体来看，近年来为满足项目建设的需要，公司债务融资规模较大，资产负债率水平较高。

截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口径融资余额合计为576.44亿元，面临较大偿债压力。

交易完成后，中交地产将“由重转轻”，其资本结构和盈利情况将得到改善。

然而，中交地产“削地为服”的转型被质疑“”、“病急乱投医”。2024年财报显示，其物业管理收入仅7.28亿元，不足总营收5%。尽管公司已扩招533人（含272名技术人员和261名物业服务人员），但对比万科、华润等已建立成熟物管体系的企业，中交地产的轻资产布局显然起步太晚。  

物业行业毛利率普遍低于20%，且竞争激烈。中交地产既缺品牌，也没有规模优势，短期内难撑如何能做到百亿级营收？

安永报告预测，交易后中交地产总资产将缩水98%至20亿元，年营收降至11亿元，虽账面扭亏为盈，但可持续性存疑。  

此次重组亦引发对中交集团地产业务整合的猜测。目前，中交集团旗下除中交地产外，还控股港股平台绿城中国。2023年绿城销售额达1943亿元，是中交地产的5倍。

业内人士推测，未来两家公司可能进一步合并，以避免同业竞争。“但绿城以品质见长，与中交的低效资产难以协同。”一位接近中交人士透露。  

值得注意的是，中交地产原董事长李永前近期被传失联，与其同期失联的还有中交集团前董事长刘起涛，为这场转型更添扑朔迷离。  

中交地产的“断腕”虽暂缓退市危机，但转型能否成功仍是未知数。其案例警示行业：即便央企背景，若战略冒进、管理滞后，同样难逃市场惩罚。

1元交易的代价，不仅是39亿负资产的剥离，更是一家房企对旧模式的彻底告别。