悦97蛰伏三年，静安内环千万级豪宅的光与影

文/上海进深 严明会

拿地近3年的大宁资产天目社区最近有了新动态。

今年2月，项目规划方案公示。项目拟建1栋21F住宅，1栋4F住宅，1栋3F配套用房。

案名也于前不久公布：悦97。

这个案名平平无奇，简洁明了。“悦”在静安的新楼盘中，出现频率相当高，如静安天悦、静安悦；“97”的含义是一共97套房源可售。

悦97主打小户型刚需房，面积段在90-99㎡，主力户型为建筑面积约99㎡的三居。项目的优缺点明显。

优点是：12.88万/㎡的联动价，是静安苏河湾板块唯一限价的全新盘。位于上海的中心城区，地理位置优越，1000万的门槛就可上车静安内环，这一点很有吸引力。

周边交通十分便利，四条轨道交通线路环绕，离轨道交通8、12号线曲阜路站直线距离约310米。此外，北横通道的近在咫尺。商业配套方面，项目周边环境成熟，距离静安大悦城等大型商圈仅2公里，生活配套设施齐全。

缺点是：项目周边的环境一般，西侧是加油站；东侧是养老院；南侧是北横通道，噪音影响不可避免；北侧是一排老大楼，视野景观较差。

具体来看项目规划设计：

1#4F住宅：1F为物业，且局部架空，屋顶局部设光伏板。

2#21F住宅：1-2F局部架空、1-3F局部养育托管点、生活服务点、居委会、社区文化设施、社区体育设施，及屋顶局部设光伏板。

该栋楼西南侧连接居委会，包括地上1层、地下2层；东南侧连接一个3F楼栋，1F功能为居委会、业委会、社区文化设施、养育托管点、生活服务点；2F为社区文化设施、社区体育设施；3F为社区文化设施。

3# 配套用房：位于小区东北角，1F为垃圾房、智能快递柜（架空），1-3F为社区养老福利设施，2F为老年活动室。3F为社区公服备用及屋顶局部设光伏板。

小区内基本实现了人车分流，地块有3处人行出入口，分别为西北角的晋元路（人行出入口）、南侧海宁路（人行/车行/消防出入口）、东侧百禄路（人行/紧急消防出入口）。

2#楼是两梯五户的配置。从网传户型来看，悦97的户型中规中矩。西南户面积约90㎡，西北边户约90㎡，两个中户和东边户约99㎡。

1号户型90㎡，是西北侧的边套，进门就是公卫，这是个暗卫，入户没有玄关次卧连接西侧阳台，主卧有飘窗，厨房外面是设备平台，采光受影响。

2号户型99㎡，是西南侧的边套，动静分离户型，进门正对厨房，三开间朝南，主卧、次卧、书房都带飘窗。

3号户型99㎡，是中间套，格局与2号基本一致，主卧做了套房设计，进门位置由东侧改到了北侧。

4号户型99㎡，是东边套，动静分离，入户没有独立玄关，两开间朝南，次卧连接阳台，餐厅边设置了储藏室，公卫干湿分离。

2022年7月，大宁资产以7.49亿元的底价竞得静安区天目社区C070102单元07-03地块，地块占地面积6663.6㎡，容积率2.0，楼板价56201元/㎡。

同期拿地的楼盘，有的已经交房。

同板块新房项目华发仁恒苏河世纪，两年前开盘均价为13.3万元/㎡、龙盛福新里2021年开盘均价为13.2万元/㎡，珠江安康苑开盘均价为12.88万元/㎡。

悦97的建设单位是“上海宁立房地产开发有限公司”，该公司成立于2020年4月，法定代表人杨宏宇，该公司由上海大宁资产经营（集团）有限公司100%持股。

大宁资产曾在静安开发过宁嘉馨苑项目。该楼盘在2022年8月入市，开盘即罄，总供应142套房源，已于去年7月交付。

业主集体指出项目存在多重问题，如施工质量瑕疵、装修以次充好、三分之一房源北侧被遮光，公区，地库做工较为敷衍，外立面的铝板幕墙存在凹陷，地库地面为水泥地，非环氧地坪，车道区域未安装吊顶。