股东会见闻录 | 招商蛇口要坚守“四个不失”

观点网 就在端午节的前一天，招商蛇口召开了公司2024年度股东周年大会，据参会投资者转述，出席本次会议的管理层有总经理朱文凯等人。

会上，公司管理层回顾了去年的业绩情况，2024年公司实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归属于上市公司股东的净利润40.39亿元，同比减少36.09%；扣非归母净利润24.49亿元，同比减少57.27%。

年内经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增加1.69%。截止年末，公司总资产8603.09亿元，较上年末减少5.31%；归母净资产1110.07亿元，较上年末减少7.28%。

公司管理层指出，归母净利润的下降主要是因为开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目的减值准备同比增加。

在此次股东会上，招商蛇口得到了股东的肯定：公司一直是一面旗帜，一个精神符号，也被誉为中国改革开放的先行者。但公司利润、毛利率下降的情况也引起了股东们的关注，并表示好奇公司是否有采取相应的举措去提升各项指标。

对此，公司管理层回应到，作为一面旗帜，公司追求的是基业长青，而不是规模的绝对靠前，“我们希望招商蛇口始终保持行业头部的地位，但头部不是仅仅看销售规模的意思。”

与此同时，该管理层也承认公司近年的业绩确实有所下滑，并指出这与行业大形势有关。自从中央出台三道红线政策遏制房地产无序高速增长，叠加外部经济因素影响，实际上房地产的价格是有所下降的。而招商蛇口主要业务依然还是房地产开发，因此也难免会受到一定的影响。

在新一轮的行业调整中，过去不少的行业头部都出现了问题，“招商蛇口在本轮调整中，实际上还是始终保持了稳健的经营，以及业务的健康，同时我们也在积极做自我调整。”

管理层分享到，房地产作为一个重资产行业，是有周期表现的。从截止2025年4月份的数据来看，房地产实现了从过去的急剧下跌到现在的跌幅收窄，整体回稳的态势已经出现了，只不过这个状态还比较脆弱。

“所以在目前的形势下，招商蛇口按照集团的战略要求，主要是要做到'四个不失'”。据了解，“四个不失”是指不失误、不失血、不失速以及不失志。

不失误，是指战略上对政策、形势、战略方针等判断不失误。

不失血，是指以稳定保持现金流安全为主，尤其是在行业下行周期以及恢复的底部时要特别注意保证现金流安全，“过去多家房企业出现爆雷，基本上都是因为失血，现金流出现了问题。”

不失速，则是在保证现金流安全的前提下，保证公司营收和利润保持在一定规模，“招商蛇口守稳开发基本盘，重视首开的提效和存货的去化，同时平衡规模扩张与杠杆控制，维持营收和利润的合理增速。”

最后是不失志，房地产过去那种大规模高速扩张的时期已经成为过去，为了适应房地产新模式，公司正在做业务调整，在保持一定开发业务规模的同时，持续地提升经营资产的能力，以及扩大物业服务的规模，守正创新。

“在目前行业的下行期以及危险还没有完全过去的时候，我们能够做到的四个'不失'，就能够熬过这个周期，并且保持领先的地位。”

从招商蛇口今年的业绩表现来看，“四个不失”取得了一定的成效。

据4月30日招商蛇口披露2025年第一季度报告，期内实现营业总收入204.48亿元，同比下降13.90%；归母净利润4.45亿元，同比增长34.02%；扣非净利润3.86亿元，同比增长32.43%。公司今年的盈利情况实现了“开门红”。

这种态势似乎在二季度也得到了延续。五一期间，招商蛇口实现近50亿元销售额，超过去年同期；端午假期前，公司位于上海的高端豪宅项目康定壹拾玖和位于杭州的天青岳项目均实现首开即当日售罄。

集中商业作为公司着重打造的业务主赛道之一，也取得了一定的业务进展。4月28日，招商蛇口和香港新世界合作的蛇口太子湾K11 ECOAST海滨文化艺术区成功开启首期试业，日均客流突破15万人次，五一假期首日更是迎来了超30万人次的客流高峰。

从当前的业务表现来看，招商蛇口正在回应管理层提出的“要补强，要各个方面都健康”的期望。

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