邦泰的另一面

 曾几何时，川籍企业多米诺骨牌被推倒后，邦泰通过频繁在土地公开市场拿地，重仓三四级城市而被给予厚望。高光之后，2024年集中出现的质压，将邦泰的另一面推出水面。

2007年，罗勇、王智勇、何流、石凌涛于四川乐山共同创立四川邦泰置业有限公司（以下简称：邦泰），4人分别持有公司30%、24%、17%、29%的股份。罗勇担任董事长，王智勇为总经理，何流任副总经理，石凌涛则担任乐山公司董事长。第一股权人罗勇，毕业于乐山师范学院，从商之前，是乐山师范的团委书记。

最初，邦泰作为地产销售代理公司入行，主力深耕起源地乐山。2013年前后，房地产市场进入快速发展时期，邦泰将总部搬迁至成都，开始正式涉足房产开发业务。

彼时成都房地产市场百花齐放，国央企、港企、台资企业、全国各地头部企业，纷纷涌向成都，再加上成都本土房企蓝光的一家独大，市场竞争尤为激烈。邦泰另辟蹊径，并没有把开发重心放在成都，反而选择乐山、宜宾等川内三四城市作为主战场。

邦泰走二级城市的路径和碧桂园走“农村包围城市”的全国战略又有些不同，邦泰作为地方中小型规模的民营企业，采用的资金周转模式为销售——回款——拿地——销售，相对单一稳健的经营周转模式，房地产市场整体繁荣环境下，核心城市限购，三四线城市迎来不少机会点。

恰好，邦泰抓住了三四线城市市场红利，奠定一定基础。其他企业开始自食资本市场高周转带来的恶果时，邦泰反而异军突起，走到镁光灯下。

这一面是我们所熟知的邦泰。

2024年，邦泰成为全国民企拿地第一名。2025 年前四月，邦泰获取土地14 宗，土地获取面积约126 万方。覆盖全国近10个城市，延续近年年均新增超20宗土地的扩张节奏。当聚光灯在土地市场的舞台上追逐时，阴影里的债务时钟正以复利速度敲起了警钟。

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今年前4月拿地金额直逼去年全年！

2021年，房地产市场转折之年，这一年蓝光、恒大、阳光城、当代等多家全国性房企被确认资金链断裂，地产企业人人自危，暴雷危机倾覆而来。

与之形成强烈反差的邦泰，在这一年才开始正式开启全国化扩张之路。公开数据显示，2021年邦泰在全国共计拿下15宗住宅用地，分布于成都、西安、南宁、乐山、南昌、宜宾等城市，一年新增土储41万方。

2022年，暴雷元年之后，不少房企开始收缩规模。全国土地市场预冷，邦泰拿地动作有所减缓，但全年也拿下7宗土地，业务版图新增了延安、芜湖等城市。

2023年，邦泰开始激进拿地。全年拿下21块住宅用地。2024年更是达到22块，仅2024年12月，邦泰就发布了9条拿地喜报。最终以117亿权益拿地额排名全国第17，民企第二，高出第三名龙湖近49亿。

在克而瑞发布的今年1-4月房企拿地榜中，邦泰排到了全行业第13位。这份拿地榜单中排名靠前的房企几乎都是央国企，若以民营房企计算排位，邦泰依然排民营拿地榜第二位，仅次于总部位于杭州的滨江。

今年1月至今，邦泰已经斩获14宗地块，战略版图又增添昆明市、西安市、南昌市、南宁市等。拿地金额达到50亿元，新增土储货值104亿元。这已经接近邦泰去年全年的拿地量，2024年全年邦泰耗资59.6亿元拿下了131.2亿元的新增土储。

如此迅猛又激进的拿地方式，十年前在蓝光也上演过。

2021年开启全国化布局，到如今也只有不到4年时间，邦泰留给市场的印象除了拿地迅猛外，其他品牌记忆点似乎还未形成。

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拿地投销比高达0.7 已达行业高位水平！

在业内，以确保企业的现金流安全，拿地销售比数值一般低于0.4。根据克而瑞统计，2020年百强房企的拿地销售金额比为0.37，随着三道红线的公布，2021年及2022年，百强房企的拿地销售比连续下降，分别下降至0.25及0.18。2023年这一比值回升至0.21，但2024年前三季度这一数值则下降至0.15。

从销售上来看，邦泰2023年全口径销售金额为239.9亿元，位居全国第54位。2024年，全口径销售金额达到了272亿元，销售业绩创历史新高，跃升至全国第33位，排名四川第一，销售面积位列全国榜21位。

去年邦泰拿地耗资59.6亿元，全年全口径销售额168.9亿元，拿地销售比为0.35；今年前4个月，其拿地金额达到50亿元，销售额仅为70.9亿元，拿地销售比高达0.7。

大量的土储带来大量的项目集中供应，邦泰在销售端迎来一波大丰收，但从投销比来看，邦泰已经达到行业高位水平。

熟悉邦泰的人透露，邦泰以前很少跟金融机构融资，全靠自有资金加极致高周转产生的现金流扩张。而邦泰的项目所在城市能级相对较低，加上如今的房地产资金链问题导致房贷风险激增，在一些地级市很多金融机构放贷更显谨慎。而非标融资，又将付出高额利息成本，对企业现金流要求更高。

知情人士透露，邦泰内部不少基层员工都在做跟投，不少资金超过十万以上，而高管级别跟投上百万的也非常多。于房地产庞大的资金池要求来看，跟投也只能解决微小的资金问题，绝大部分资金主要依靠高周转模式带来的现金流冲击，这也是地产一惯玩法。

既然是高周转模式，大概率也会遇到高周转房企无法避免的通病，频繁质压股权融资，维权，项目违规操作，扑面而来，撕开邦泰风光拿地背后的真实面貌。

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频繁质压股权资金链问题暴露无遗

4月，邦泰下属子公司宜宾邦泰置业有限公司（简称宜宾邦泰）发生高风险信息，被列为被执行人，涉及案号（2025）川1502执恢229号，执行标的超过百万。

无独有偶，梳理发现，邦泰旗下宜宾邦泰、合肥邦成盛泰置业有限公司、昆明邦辉置业有限公司、四川邦泰宜尚置业有限公司、西昌邦泰置业有限公司、乐山邦泰置业有限公司、广元邦泰置业有限公司、成都炫泰置业有限公司均存在股权出质信息，出质人为邦泰，质权人主要为银行、保理机构、信托机构等。而这些质压大多集中出现于2024年。

频繁质压股权融资，说明邦泰在高速扩张拿地之后，开始出现现金流吃紧的情况，这对于邦泰来讲绝对不是一个好信号。

天眼查显示，邦泰旗下子公司及合作子公司开始出现密集被强制执行，且存在超百条高风险预警。

而从公开平台上能查询到邦泰还存在违规建设与资金挪用被罚款等问题。

去年5月，成都市新都区城市管理和综合行政执法局便开出一张接近2万元的罚款单，显示关联公司为成都炫泰置业有限公司，通过天眼查可以了解到，这家公司背后控股股东为邦泰，被罚原因是未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。

小红书中有关邦泰的消息显示，邦泰违规建设和资金挪用情况是有些项目还没拿到批复就顶着罚款建房，预售许可证还没下来就开始卖房。拿到预售之后，又把监管资金套出来挪用到其他项目。或者房源全部抵押给银行，每卖出一套才解压一套用来签合同等违规操作。

甚至有人表示，邦泰目前的玩法，越来越像当年的恒大，将高周转玩到极致。

合肥的邦泰东方雅颂项目，业主纷纷投诉邦泰，开盘时给出最高优惠98折，而后又降到85折，不少业主表示被开发商“背刺”难以接受。长沙的邦泰悦九章项目也被业主爆料，放风价1.6万/㎡，开盘直降4000元，还送车位，和隔壁项目相比同款配置价格直接砍半。

这样的操作，仿佛又看到当年蓝光的操盘手段。能看出，邦泰在紧绷的现金流高压之下，面对市场变化而不得不采取价格调整策略以求快速完成去化，回笼资金。往往这种外部因素的变化是最难以控制的，也为邦泰接下来的发展蒙上一层阴影。

虽然邦泰自2021年开始全国扩张，但从目前的成效来看，全国化之路于邦泰来讲还有大段距离。

克而瑞数据显示，2023年，邦泰在四川内（除成都外）实现75.92亿元销售额，在四川强地级市中位列第一位，同比上涨约52.05%，占四川邦泰全国销售业绩超过50%。

今年前4月，邦泰45.8亿元的全口径销售额中，有近98%来自四川省内，充分说明目前邦泰业绩过度依赖大本营四川区域。

专业人士分析，邦泰还需要进一步加强在其他地区的市场拓展能力，以降低对单一区域市场的依赖度，增强企业抗风险能力。

从企业布局来看，邦泰投资主要集中在二三四线城市，且多为高溢价竞得，据拿地宝显示，邦泰2024年全年合计拿地1330亩，其中二线城市714亩，占比54%，总地价达到96亿元，占比81%。

房地产下行周期内，核心城市房价都面临着难以坚挺的局面，二三四线城市的对抗周期变化能力相对更弱，市场投资风险更大，邦泰重仓的区域未来不定性因素也会更多。

以四川宜宾和内江两个城市为例，2022年，邦泰以4.35亿竞得宜宾三江新区141亩地块，占同期总拿地金额的70%，但该区域库存周期已达28个月（行业警戒线18个月）。

2023年通过底价摘得内江东兴区2宗小地块（总计80亩），楼面价虽不足1000元/㎡，但同年的住宅销量同比下滑35%。

一面是冲上全国头部的拿地规模带来的风光，另一面实则危机四伏。

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大量维权集中爆发重创品牌口碑

因为资金回笼不得不采取的价格策略从而伤害到购房者，对于当前快速扩展的邦泰来讲并不是一件好事。而频繁的维权出现，则更是对其品牌形成一定重创。

2024年12月11日，有网友在问政四川平台留言称，10月7日，在成都市天府新区隆丰街699号的邦泰悦九章名邸1期向开发商成都邦泰天新置业发展有限公司缴纳10万元定金拟认购该项目，现反映开发商在销售过程中存在违规改造、违规拆除项目内包含样板房在内的房屋室内所有飘窗、交付标准与规划标准不一致问题。

四川省遂宁市的邦泰云璟南区也遭到了多名网友投诉，指其虚假宣传、欺骗业主并侵犯业主权益。有网友反映称，宣传视频中主大门外观为板材与玻璃装饰，但实际竣工的外观却全部为磨砂玻璃装饰，与宣传视频严重不符，涉嫌虚假宣传并误导消费者。

2024年9月，有业主在小红书爆料称，邦泰在合肥的东方雅颂花园项目质量低劣，门面粗制滥造、墙砖歪斜不堪，外立面铝板更是采用了最差的2.5mm级别材料。业主爆料项目内部的各种配套设施也都是采用最差品牌的产品。

随后，安徽当地相关媒体对此事进行了报道。据报道，四川邦泰合肥东方雅颂的部分业主因价格欺诈、房屋质量等问题，纷纷聚集到售楼部讨要说法。

文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长就目前邦泰的情况分析，全国化进程中，不仅需要大量资金支持，更重要是项目兑现能力。现在所熟知的开发商中，金茂、绿城、万科等开发商能发展成全国一线房企与产品打造能力和业主口碑有着至关重要的作用。邦泰如此大量且频繁的维权出现，于后续发展极为不利，金杯银杯不如自己的口碑，口碑好了，也会助力后期销售，反之则亦然。

严跃进还表示，虽然邦泰发展很猛，但依然要注意地产周期和行业的一些不确定因素，密集拿地需要消耗大量资金。2025年的邦泰加重了自身潜在风险，在当前并不明朗的经济大环境之下邦泰这家企业未来发展充满不确定性。

行业下行，我们并不希望任何一个开发商走向绝境。邦泰如今的操盘模式和发展路径，和十年前诸多房企的模式相差无几，如今绝大多民营企业已经走向衰败。现行大规模拿地的邦泰也不再是十年前的“船小好调头”，自身风险和市场危机并轨而行，未来将走向何种境地，文轩财经将持续关注。

邦泰在回复文轩财经采访时表示，邦泰是一个坚持长期主义的责任房企。近年来，在布局全国的进程中，一直以“进一城、爱一城、深耕一城”的理念，积极参与中国的城镇化进程。在城市选择上，邦泰秉承非重点城市、非核心区域不入的方针，通过前期精细化的市场调研，审慎选择有广阔上升空间，并适合邦泰发展的城市。在部分二线城市及其周边的核心三四线城市群，深耕热拓、稳健运营。以不断迭新的改善型好房子占领市场，激活增量。