供需失衡致写字楼租金下行，市场何时企稳？

5月22日下午，长实集团(01113.HK)召开2025年度股东周年大会。

对于股东提及的物业销售业务收益下滑，长实集团主席兼董事总经理李泽钜回应称，集团在五六年前、地产行业高峰时已经比较少买地，这两年的物业销售也就自然减少，这是计划的一部分，不是意外，“物业销售比较少刚好反映出集团早前买地严守纪律”。

其还称，集团的经常性收入项目例如收租物业、环球基建业务或者社会基础设施的组合表现不错，如今集团大约88%的盈利贡献系来自这个经常性收入的项目。

根据2024年财报，报告期内长实集团的物业租务收入为61.35亿港元，上年同期为59.09亿港元。其中，来自写字楼的租金收入为17.8亿港元，不及上年同期的18.81亿港元。

去年，内地市场及香港写字楼市场普遍出现颓势。以太古地产为例，去年其录得办公楼租金收入54.88亿港元，不及上年同期的58.35亿港元，其预计2025年香港办公楼市场仍将低迷。

内地市场来看，据观点指数统计，截至2024年末，涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等重点城市的16个中国内地写字楼样本项目，其租金单价为200.15元/平方米/月。相较于2024年6月末，该租金单价下降了3.09%，与2023年末相比，降幅为4.34%。

该机构认为，市场供需失衡是租金下行主因。过去几年写字楼集中交付，而企业办公需求因经济增速放缓、行业遇冷及降本增效策略收缩，叠加远程办公、共享办公模式冲击，导致供大于求局面加剧。若供需关系无明显改善，租金或将持续走低，业主方可能通过降价、延长免租期等手段争夺租户。

《2025商办资产运营报告》数据显示，一线城市甲级写字楼平均租金自2022年一季度起持续下滑，2024年各季度环比、同比均呈下降趋势。2025年一季度，一线城市甲级写字楼平均租金降至170.35元/平方米/月，同比下滑15%，环比下降4%，北京、上海、广州、深圳四城租金环比跌幅在2.8%—5.2%区间，“尽管部分城市写字楼租赁需求显现复苏迹象，但受高供应压力、企业降本增效等因素影响，市场租金与空置率仍未企稳”。

不过，在世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨看来，从长期来看，“办公楼供应的水线已经开始往下走。”其称，当土地供应的水线开始往下走，到传达到市场的供需平衡上，是需要时间的，如何在这段时间中跑赢周期需要考验开发商的内功。

他强调这并非一个没有尽头的隧道，因为从供应的角度，最严峻的时刻已经过去了。