东原仁知服务“1元购”背后

文/乐居财经 徐酒眠

物管圈再现1元并购案。

5月20日盘后，东原仁知服务（02352.HK）公告称，当日其全资附属公司重庆新东原物业管理有限公司（简称“重庆东原”）与张利群订立补偿式股权转让协议。据此，后者须将其持有的湖南金典物业管理有限公司（简称“湖南金典”）20%股权转让给前者，交易将在7月完成，对价1元。

梳理这笔交易的始末，源于三年前的收购对赌。

三年前，物业规模战还有最后的疯狂。2022年6月23日，登陆港股资本市场仅55天的东原仁知服务落子首笔收购：

总斥资1.412亿元（相当于1.666亿港元），收购四川东蓝商业管理有限公司（简称“四川东蓝”）旗下2家物业公司——浙江中都100%股权、湖南金典80%股权，对应代价分别为0.795亿元、0.617亿元。

按照2家物业公司2021年的净利润计算，东原仁知服务收购浙江中都、湖南金典的PE分别约为12.85倍、13.21倍。对比当时的市场行情，收购溢价基本就是行业的均值。

彼时，东原仁知服务IPO募资中划拨的对应并购金，并不足以覆盖这笔交易。因此，其不得不决议连同使用内部资源，以及更改所得款项净额用途，在较早的时间内动用全部的IPO并购金。

拼凑“家底”拿下，东原仁知服务与卖方及张利群在对湖南金典的收购中，约定了三年业绩担保要求。

具体来看，截至2024年12月31日，湖南金典未来三个年度的总收益及净利润累计增长不得低于20%。其中，三个年度的总收益(扣除税项)不得低于约1.968亿元，净利润不得低于2030万元。

若任何业绩承诺未达成，重庆东原将有权向张利群索赔，赔偿金额最多不超过1300万元。

如今三年赌期已满，清算业绩，截至2024年12月31日止的三个年度，湖南金典总收益及净利润累计增长分别为16.1%、-86.4%，与履约担保的差额分别为3.9%、106.4%)。其中三年总收益(扣除税项)为1.944亿元，与履约担保的差额位240万元；净利润位1350万元，履约担保的差额为680万元。

基于此，于是有了如今重庆东原以1元代价收购张利群手中湖南金典20%股权的交易。

根据公开资料，张利群是湖南金典的总经理，2022年1月，他将手中20%股权质押给了四川东蓝，后者原本由朱桂琼、任维碧分别持股占比51%、49%，目前已经注销。

东原仁知服务2024年财报披露，报告期内湖南金典录得收益5974.7万元，同比减少20.34%；年内实现利润约305.9万元，同比增115.88%；分配至非控股权益的利润为61.2万元，同比增长116.2%。同期实现经营活动所得现金流量转正，金额为258.6万元，上年同期则为-192.5万元；累计非控股权益增加10.6%至638.7万元。

尽管如此，东原仁知服务如今在湖南金典的所有人权益对比收购前已缩水超三成。而回到其自身，2024年由盈转亏。

数据显示，截至2024年12月31日，东原仁知服务实现营收15.30亿元，与上年同期基本持平。同期录得毛利约2.08亿元，同比减少2.3%，毛利率为13.6%；而净利润亏损约6164.3万元，上一年同期盈利343.4万元。

盈转亏的主要原因在于应收款减值。

2024年，其贸易应收款及应收票据减值拨备1.18亿元，而上年同期这一数据为0.43亿元；同期，其他应收款减值拨备402.6万元，上年同期为142.1万元。

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