中指物业研究：从扩规模转为增绩效 物业管理行业逐步进入存量市场

智通财经APP获悉，中指物业研究称，在房地产市场下行的大背景下，物业管理行业逐步转入存量市场竞争。物业服务百强企业管理面积增速进一步下降，截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点。在此背景下，物业企业首先聚焦对核心区域和重点城市的深度布局。越来越多的企业逐步收缩核心城市数量，明确制定单个城市甚至更小范围内的规模目标，以集中资源持续进行区域渗透。此外，还专注对特定业态和赛道的聚焦深耕。如高端办公及商务服务、专业智慧的医院服务等。

01 管理面积同比增长2.18%，由“拼面积”转为“拼效益”

图：2021-2024年百强企业管理面积、合约面积均值及变化情况

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截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点。自2021年以来，百强企业管理面积增速持续下降。从行业整体看，房地产市场下行导致增量空间持续收缩，新房交付量大幅减少，对物业公司规模增长造成较大影响。从企业分化角度上看，不同类型、不同性质的企业增速差异较大，部分百强企业管理面积出现负增长，从而拉低了百强企业整体增速。

1、行业增量空间缩小，管理面积增速放缓

自2021年以来，我国房地产市场供需关系发生重大变化，进入深度调整阶段，增量市场持续收缩。2024年，我国新建商品房销售面积约9.74亿平方米，同比减少12.86%，近几年来持续处于下降趋势；房地产开发企业新开工房屋面积约为7.39亿平方米，同比下降22.99%，降幅较大，较2021年（19.89亿平方米）下降62.85%。2024年，房地产开发企业竣工面积下降至7.37亿平方米，同比降幅约为27.70%，创近年来新低。

图：2021-2024年全国新建商品房销售面积、房地产企业新开工房屋面积及竣工面积情况

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伴随房地产市场的深度调整，物业管理行业规模的增量空间逐步缩小。面对这一重大市场变化，百强企业承接新项目的数量逐步减少，管理面积增长面临较大压力。此外，由于新项目物业管理收费普遍更高，设施设备维护、维修成本较低，项目质量较高，长期看新项目减少将会影响管理项目的平均质量，对物业公司降本增效造成一定影响。

2、企业注重高质量可持续发展，主动优化项目组合  

面对新的市场环境，百强企业转变发展策略，聚焦优质项目，及时退出不盈利或者问题突出的低质项目，建立动态的优化调整机制，注重“质”的提升，弱化“量”的增长。金科服务2024年退出项目的合计在管面积近2000万平方米，主要原因在于公司通过合理的短期投入，换取有质量的规模增长，对非核心区域的负贡献项目选择主动退管，以谋求公司可持续健康发展。

表：2024年部分百强企业管理面积终止情况及原因分析

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主动退出低质项目表面上看对公司的规模发展不利，但百强企业已经深刻意识到问题的本质：如果项目质量不达标，运营管理问题突出，成本管控难度大，甚至出现亏损，这样的项目即使数量再多也不能产生价值，反而会拖累公司的经营效益。因此，优化项目组合是提升经营效益的重要举措，有利于公司实现长远稳健发展。

此外，部分百强企业不再设定管理面积目标，甚至部分上市公司在年报中不再提及或不披露相关数据。管理面积作为行业重要的评价指标，既是物业管理收入的基础，也是多元服务孵化的空间。但随着行业的发展、市场环境的变化以及百强企业意识的觉醒，包括新城悦服务、合景悠活、瑞森生活服务等在内的部分百强企业均不在年报中披露管理面积相关数据。这表明：第一，物业公司的发展策略由“面积导向”向“效益优先”转变；第二，伴随增值服务、城市服务、IFM等业务的不断探索和发展，管理面积和营业收入的相关性逐渐弱化，企业更注重提升服务密度和坪效，而不单纯是面积的大小；第三，百强企业管理的业态更加多元，精细度更高，部分非住宅项目如公园、景区、墓地等本身就没有建筑面积。

3、管理面积下降的企业数量增多，企业间分化严重

由于百强企业主动对在管项目进行优化调整，退出部分低质项目，当新拓项目规模小于退出项目规模时，管理面积将会减少。管理面积出现减少的百强企业数量有增长趋势。截至2024年末，百强企业中管理面积呈下降趋势的企业约占10%，同比增长4个百分点，规模负增长的现象进一步加剧，也在一定程度上进一步拉低了百强企业管理面积平均增速。

图：2023-2024年百强企业管理面积增降分布情况

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不同企业管理面积的增降情况差异较大。2024年，彩生活、星悦康旅管理面积分别下降13.85%、10.34%；滨江服务管理面积增长较快，增速在20%以上，企业间规模增长情况分化显著。管理面积增速相对较快的企业集中在部分国企、市场化拓展能力强、服务品质高以及品牌影响力大的企业。

02 加大非住宅细分赛道拓展力度，但管理面积占比未显著提升

不管从行业发展趋势还是企业经营角度看，进军非住宅领域都是必然趋势，既为行业打开更大的市场空间，也为企业创造更多发展机会。首先，新建住宅开发总量明显下降，优质存量住宅项目稀缺性提高，市场竞争尤为激烈，而在公共服务市场化、产业升级等背景下非住宅市场蕴含更多发展机遇，医院、学校、机场、轨道交通、光伏电站、机关单位后勤等领域的服务需求不断释放。其次，住宅物业项目存在收缴率偏低、物业费提价困难、成本管控难度大、业主关系复杂、管理难度高等问题，倒逼百强企业加大对非住宅领域的布局。再次，非住宅项目平均物业费更高，企业拓展非住宅项目的边际收益显著高于住宅，有利于企业提升经营效益。2024年，经发物业、京城佳业的非住宅管理面积占比分别为57.60%、37.20%，均较各自非住宅物业服务收入占比低约20个百分点。最后，基于非住宅领域，可延伸的专业服务种类丰富，空间巨大。如设施管理、餐饮服务、行政服务、消毒服务、能源管理等都是百强企业可以拓展的服务空间，有助于提升服务密度，为企业未来业务发展奠定基础。

图：2024年部分百强企业非住宅管理面积及物业服务收入占比情况

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1、非住宅赛道不断细化，专业服务构筑竞争护城河

百强企业对细分特色赛道的拓展除常见的商业、办公、产业园等业态之外，已逐步精细化到学校、医院、场馆、军队、公园、景区、机场、轨道交通、高速服务区、机关单位、充电站等多元化的服务对象，多样且专业化的特色业态、特色服务为企业扩大营收来源提供了保障。如保利物业在公共物业领域加大力度布局景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、城市公共设施等多种细分业态。

非住宅业态种类繁多，特色突出，对服务的个性化、专业化、精细化要求更高，不同业态的服务侧重点差别较大。如医院物业对清洁、消毒、医疗废弃物处理等有极高的要求，甚至要求物业服务人员也要具备基础的医疗专业知识；学校物业对秩序安全、餐饮安全等方面十分注重；场馆物业和轨道交通对各类设施设备管理的要求较高；商企服务则侧重较强的综合服务和定制化服务的能力。

表：非住宅细分业态的专业服务要求及代表性物业企业

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面对非住宅项目的复杂性及服务要求的专业性。百强企业深刻认识到适配且专业的服务能力的重要性，结合自身优势深度布局细分赛道，构筑专业服务壁垒，并“以点带面”深挖细分领域蓝海市场，稳固市场竞争地位。如在医院服务领域，部分百强企业已形成专业而完善的服务体系，并以此构筑市场竞争壁垒，主要服务内容包括：在基础物业服务方面，针对医院客户的实际需求，提供医用级环境保洁、高效中央运送、专业化设施管理、安心的秩序服务等；在医疗支持服务方面，以专业性和规范性为基础，提供陪护、导医等服务；在配餐管理服务方面，以患者为中心提供标准化配餐服务。

在商业写字楼领域，服务边界进一步扩大到项目的“全生命周期”运营管理中，具备服务能力的百强企业需要分别围绕建筑物本身、建筑使用者和所有者的多元需求打造多种经营和服务能力，在传统的物业服务之外提供设施管理、能源管理、商业租赁、资产管理等服务，构建多样化的服务能力以满足不同目标群体的特定需求，构筑市场竞争的坚实护城河。

2、非住宅管理面积占比基本稳定，项目存在不确定性风险

百强企业积极拓展非住宅项目，加大力度布局非住宅细分赛道，但从数据上看，非住宅管理面积占比并没有显著变化。2024年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，与上一年基本保持一致，非住宅拓展成效在数据上看并不明显，表明非住宅项目在实际拓展和管理过程中仍然存在一定难度。

从项目拓展方面看，近几年非住宅赛道的竞争日益激烈，加之宏观环境的变化，使物业公司在拓展非住项目时面临诸多挑战，包括价格竞争激烈、客户支付能力减弱、回款周期延长、客户需求升级等问题。因此，百强企业应结合自身资源禀赋理性拓展非住宅项目，不断洞察客户需求变化，培养专业服务能力，提升项目拓展能力和市场竞争能力。

图：2021-2024年百强企业管理面积业态分布情况

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从项目保有方面看，由于非住宅项目多为单一业主，采用严格的招投标流程，常见的招标周期为1-3年，而住宅项目多为前期物业合同，若变更或续约需经业主大会表决，决策成本更高、难度更大。因此，即使非住宅项目“拿得下”，也未必“保得住”，不确定性更强。百强企业需要不断提升专业服务能力，持续保持与业主的密切联系，尽量规避各类不确定因素导致的项目流失风险。

03 多维度强化市场拓展能力，并购市场存在资源整合机会

1、第三方管理面积占比54.83%，基本保持稳定

2024年，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%，同比微增0.30个百分点，基本维持稳定。近几年，结合房地产市场、物业管理行业发展趋势以及百强企业拓展策略看，第三方管理面积占比理论上应呈现显著的提升，一方面，百强企业中具备关联方的物业公司占比约八成，而关联地产公司的竣工面积和新房销售面积整体显著下降，增量空间持续收缩。另一方面，百强企业积极投身市场化外拓，拓展第三方项目，提升市场化水平。但整体来看，第三方项目管理面积占比并未显著提升，而呈现出波动维稳的状态。究其原因，一方面，部分百强企业长期依赖关联公司项目供给，市场化拓展能力较差，很难在激烈的竞争中获取项目；另一方面，市场化拓展方向更多地集中在非住宅领域，项目的不确定性更大，留存率更差一些。因此，数据上看，第三方管理面积占比并没有显著提升，也表明百强企业在市场化的道路上仍面临一定压力。

图：2021-2024年百强企业管理面积来源及占比情况

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2、并购市场更趋理性，资源整合或将加速

并购是物业公司布局多元赛道，切入新市场、新业务，实现规模扩张的高效途径。我们曾深度研究过国外的优秀物业企业和IFM企业，发现这些成熟的国际公司的发展史同时也是一部并购史。2020年前后，我国物业管理行业并购市场进入热潮期，后因市场环境变化、经营管理冲突、投后管理不到位等原因，在2022年开始热度逐渐消退，市场变得愈发理性。

表：2024年以来部分物业企业收并购情况

资料来源：中指数据CREIS物业版(点击试用)

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2024年以来，行业发生多个并购案例，但整体看并购市场热度并不高。其中，约一半是集团内部优质资源的整合，如绿城服务收购杭州港誉、东原仁知服务收购上海长青社康养、鲁商服务收购山东鲁健，都属于内部优质资源的整合，并非市场化并购。几宗市场化并购的交易金额普遍较小，表明并购主体更加理性。未来，并购市场仍然存在整合机会，可能呈现以下趋势：第一，集团内部优质资源整合将加速，尤其地方国企表现更明显，如经发物业、泓盈城市服务已通过并购整合区域资源成功上市，成为区域性头部企业；第二，未来市场并购标的可能主要集中在“小而美”的公司，那些规模不大但优质的物业公司或专业公司将受到青睐；第三，并购主体更谨慎，业绩对赌与有条件并购成为风险控制的标配，投后管理则从“形式合规”升级为“注重价值实质”。

表：2024年以来部分物业企业出售资产的典型案例

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3、市场化是必然趋势，多措并举夯实外拓能力

从行业发展趋势看，存量市场的竞争角逐将成为常态。市场拓展是企业未来发展的关键动力，也是核心竞争力，外拓能力的高低往往代表了企业未来发展潜力的大小。因此，面对市场激烈的竞争，百强企业积极拓展优质的存量住宅项目，同时，也将服务边界进一步拓展至医院、学校、场馆、交通等新空间项目，百强企业需不断提升第三方拓展能力，夯实未来在市场上的竞争地位。

图：百强企业锻造外拓核心能力的重要方向

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第一，以高品质服务为内核，构建差异化服务能力和竞争优势是市场拓展取得成功的关键。尤其在投标市场，精细化的服务内容，高品质的服务保障，能大大提高中标率。众所周知，近两年“带资进场、低价竞争”在行业中引发热议。但伴随市场逐步趋于理性，业主更注重的是物业公司的服务品质和信誉，而不是“一笔资金的承诺”。去年11月，南京一豪宅小区公开选聘物业服务企业，华润万象生活旗下的万象服务品牌团队对该小区开展详细踏勘及现场风险评估，结合公司管理体系及经验，提出定制化服务方案，最终战胜带资进场的竞争者而胜出。

第二，加强市拓团队建设，优化激励机制。面对激烈的市场环境，百强企业逐步重视专业市拓团队的建设，对市拓人员的经验和能力要求越来越严格，更加注重激励机制的建立和完善，包括薪酬激励、晋升激励、培训激励、情感激励、目标激励等。和泓服务制定了市场拓展外部合伙人机制，通过内、外部资源的有机结合，提升集团拓展能力，同时，严格落实项目的后评估机制，对已进驻的新拓展项目从运营及数据角度开展深度复盘，确保拓展项目质量。

第三，坚持有质效的市场外拓，抢占高价值项目。百强企业在经历前几年高增长模式之后，市场外拓更加理性，拓展方向更加明确，注重对优势业态、非住宅细分领域的拓展，通过有效的市场拓展，不断优化项目组合，提升管理效益。同时，百强企业更加注重对“高价值、大金额”项目的拓展，超大管理面积和合同价值的大型项目成为市场上的香饽饽。2024年，滨江服务中标多个千万元以上的高价值项目，如天御湾、旭江华庭、溪水园等项目，持续提升外拓项目的含金量。

第四，利用AI投拓大模型和智能平台及时跟踪市场动态，获取项目招标信息，发现市场机遇。中指数据库·物业版提供了全国各大主要城市的土地信息、存量项目信息、招投标信息等，助力企业实现精准、高效外拓。

2024年以来，百强企业进一步细化投拓工作，加强合资合作，持续推进市场拓展，积极布局优势业态领域，不仅拓展项目越来越多元，涉及的服务内容也向综合型、专业化的方向不断精进。2024年内新启动项目142个，总面积达2529万㎡，项目类型涵盖企业总部、高新园区、公建物业、商业综合体等。

表：2024年以来部分物业企业市场拓展情况

04 拓宽“聚焦深耕”战略内涵，集中优势资源夯实市场竞争力

面对市场变化，百强企业在经营策略上进行调整，由“业务扩张”转变“战略聚焦”，体现了对核心市场和优势业务的深度挖掘，有利于巩固企业的核心竞争优势。百强企业结合自身资源禀赋和竞争优势，不断提高聚焦精度，使优质资源尽可能地投入最核心、效益最好的领域，发挥集约化优势，合理优化布局。

聚焦深耕策略的战略内涵不断拓宽，主要体现在三个方面。第一，对核心区域和重点城市的深度布局，这是近几年物业企业的普遍做法。越来越多的企业逐步收缩核心城市数量，明确制定单个城市甚至更小范围内的规模目标，以集中资源持续进行区域渗透。滨江服务持续聚焦杭州、深耕长三角，截至2024年底，在杭州的管理面积达4327.4万平方米，占比约63.7%，前五大城市的在管面积占比约88.5%。

表：部分物业企业区域聚焦/深耕战略

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第二，对特定业态和赛道的聚焦深耕。随着行业不断发展，各类细分赛道涌现，新的业态、新的赛道为行业带来了更大的想象空间。然而不同赛道、不同业态的服务专业性较强，如果盲目扩展可能会消化不良，适得其反。因此，聚焦优势领域、发力重点赛道尤为重要，不少企业明确表明拓展方向仅聚焦少数几种业态。如融创服务明确表明“不追求盲目扩张”，并特别强调对非住宅业务进行创新布局，其非住宅业务主要聚焦三类业态：高端办公及商务服务、专业智慧的医院服务，以及综合全面的城市服务。

第三，客户聚焦也日益成为百强企业聚焦战略的重点方向。尤其在商企服务领域，不同类型客户的服务需求差别较大，深耕优质赛道并强化专业服务能力，可以显著提升市场竞争力。保利物业深耕金融、税务、交通、能源和通讯等国资优势领域，并积极开拓新制造、新能源和新技术等“三新”产业资源。

图：百强企业“聚焦深耕”战略的重要意义

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根据目前行业发展情况判断，“聚焦深耕”战略仍将是未来几年百强企业的重点发展策略，具有重要意义。第一，提高运营效率与降低成本。资源集中投入特定区域或业务，能避免资源分散，实现高效利用。如集中采购降低成本、共享设备设施提高利用率等，同时有利于后台管理成本的节约，提升人均产值，提高运营效率。第二，增强市场竞争力。通过聚焦特定区域或业务领域，物业公司可以形成差异化竞争优势，避免与竞争对手在广泛领域进行同质化竞争。在深耕过程中，积累的经验、专业人才和良好的客户关系构成竞争壁垒，提升企业在市场中的竞争力。第三，由“铺面”变为“深拓”，有利于挖掘多元业务的发展潜力，培育新的利润增长点。在聚焦深耕的过程中，物业公司可以深入了解业主需求，开展针对性的增值服务，提高重点服务类型的覆盖率和复购率，拓宽收入来源，培育新的利润增长点。